高配当リートの選択肢を調べていたところ、会話の中でよく出てくるものがあります -- インベスコKBWプレミアムイールドエクイティREIT ETF、ティッカーはKBWYです。この銘柄の利回りはかなり凄まじく、最近では9.6%以上に達していました。参考までに言うと、これはインカム重視のポートフォリオで注目を集めるような数字です。

だから、リート全般について言えることはこうです。リートは普通の株式と構造が異なり、特定のルールに従わなければなりません。リートは課税所得の約90%を配当として株主に毎年分配する必要があります。また、資産の少なくとも75%を不動産や現金に保ち、不動産由来の収入（賃料、住宅ローンの利子など）から75%を得る必要があります。これがリートがインカムマシンとして知られる理由です。

KBWYは特に不動産投資信託に焦点を当てています。トップホールディングを見ると、Brandywine Realty Trust、Innovative Industrial Properties、Community Healthcare Trustといった名前が見えます。ポートフォリオはかなり集中しており、トップの持ち分は約6.27%です。これらはオフィスビル、工業倉庫、医療施設、ホスピタリティ物件などを所有する企業です。要するに、ファンドは不動産セクターに賭けているわけです。

しかし、ここで面白い点があります。KBWYは2010年から運用されており、設立以来の純資産価値（NAV）を見ると、わずかに約4%しか増えていません。これは…あまり良くない数字です。その一因は、パンデミックの混乱でオフィスや小売の不動産が大きく打撃を受けたことです。在宅勤務へのシフトは、オフィスリートの物語を崩し、多くの物件がまだ立ち直りの途中です。医療リートも打撃を受けましたが、その理由は異なります。

高配当リートに惹かれる理由は理解できます。金利が正常で債券の利回りが低いとき、9%以上の配当は魅力的に映ります。そして、もし金利が大きく下がると予想されるなら、それはリートにとってもプラスです。借入コストが下がり、不動産投資がより魅力的になるからです。低金利はまた、配当株を退屈な預金口座よりも競争力のあるものにします。

ただし、私は今のところKBWYが最適な選択だとは完全には思えません。配当は素晴らしく見えますが、その裏付けとなる資産の価値がほとんど上昇していないことに気づくと、少し疑問が湧きます。純粋に利回りだけを狙って買うなら、その配当が安定または成長し続けることに賭けているわけですが、リートは景気循環の影響を受けやすいです。不動産市場は経済状況や金利とともに動きます。状況が変われば利回りは圧縮される可能性もあります。

もう一つ気になるのは、オフィスと医療不動産への偏ったエクスポージャーです。これらのセグメントは2020年以降かなり厳しい状況が続いており、まだ立ち直り途中です。多くの市場ではオフィスの稼働率はパンデミック前の水準を下回っています。医療リートも自らの課題に直面しています。

もちろん、高配当リートが悪いと言っているわけではありません。ただ、これほど高い利回りを見ると、「なぜ？」と疑問に思うのは当然です。時には、市場がリスクを過大評価している場合もあります。KBWYはおそらく配当を続けるでしょうが、その水準を維持したり、資産価値が大きく上昇したりすることを期待するのは楽観的すぎる気がします。もし安定したインカムを求めているなら、もっと堅実な投資先もたくさんあります。