不動産のリアルワールドアセット(RWA)市場調査

はじめに

リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号通貨市場において新しいものではなく、少なくとも2018年から存在しています。当時の資産トークン化と証券型トークンの発行(STO)は、今日のRWAの概念と類似点があります。しかし、規制の枠組みが未成熟であり、潜在的なリターンに顕著な利点がないため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントには発展しませんでした。

2022年、アメリカが継続的に利上げを行う中、アメリカ国債の利回りが暗号市場におけるステーブルコインの貸出利率を明らかに上回りました。そのため、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることが暗号業界にとってますます魅力的になっています。その結果、MakerDAO、Compound、Aaveなどの著名なDeFiプロジェクトや、ゴールドマン・サックス、モルガン・スタンレー、シーメンスなどの伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府がRWAの探求を始めました。

過去2年間、市場にはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、さまざまな方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品の多様化を図り、不動産投資家の参入障壁を低下させることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを通じて、不動産RWAの設計の長所と短所、およびその潜在的な市場を評価します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、関連する政策、規制、市場条件の議論は主に北米不動産市場に関わるものとなります。

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月のStatistaの研究によれば、北米の上場不動産市場の価値は驚くべき1.3兆ドルに達しました。一方、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より幅広い投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの製品は主に3つの形態として表れます:

1)の分散化された不動産所有権による資金調達。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)を担保としたトークン化された不動産。

さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを向上させました。

不動産投資信託基金(REIT)は、不動産を所有、運営、または収益を生むための資金提供を行う会社です。REITは、一般の投資家が配当収入と総リターンに基づく投資機会を得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助ける共同基金のような投資機会を提供します。REITと不動産RWAは、分散化された不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資ハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持します。それにもかかわらず、その厳格な資産審査と厳しい規制の枠組み内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対する堅固な青写真を提供します。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその長所と短所についてより明確な理解を得ました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

通常、不動産RWAプロジェクトは上述の特性を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理と製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。

ケーススタディ

この章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。注目すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期間かつ広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に導入され、マーケットで最も長い歴史を持つ不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis(を使用して、米国の住宅用不動産への投資を可能にすることに焦点を当てています。

RealTは住宅プロパティを取得し、アメリカの法律に従ってプロパティ契約を持つエンティティをトークン化します。これらのプロパティの管理、維持、および賃貸料の収集の責任は、第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定のプロパティが生み出す賃貸収入は、そのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを監視していますが、彼らは法律的に不動産資産を持つ会社とは分離されています。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者はプロパティ契約を持つ会社の管理を別の会社に委任する権利を保持します。市場に導入されるプロパティに対して共同投資を強制することはないことも注目に値します。プロパティのトークン保有者は、約2.5%の維持準備金および管理費（通常は価値の約10%）を除いて、プロパティの賃貸収入の一部を毎月受け取ることができます。

このモンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されました。この物件は毎月2,600ドルの賃料収入を生み出します。運営および管理費622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドルで、年間収入は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。

この不動産に対して、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持することを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選択、監督管理のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは多くの管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に投入することに集中できます。

しかし、一部の所有権が投資家間のリスク分担を促進したにもかかわらず、課題ももたらしています。投資家の財務的利益が小さすぎて、企業の管理コストが実行不可能になる場合です。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの間の利益相反を説明しています。RealTは、所有する不動産を管理する管理機関を選択します; RealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減できます; したがって、非効率的な管理は彼らに対して悪影響を及ぼします。しかし、RealTの株式が大きすぎると、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小規模株主もフリーライダーになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇用された管理機関が財務的に実行可能かどうかを監督することを期待するかもしれません。一方で、RealTの株式が非常に小さい場合、RealTは管理機関を十分に選択したり、監督プロセスに参加する意欲を欠く可能性があり、多くの投資家は管理機関を効果的に監督することが難しいです。

私はRealTマーケットで最新の10個の売り切れトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各プロパティの保有者数を調べました。

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図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、これは各保有者のトークン数と組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を理解するためのものです。

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約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はこの金額を超える投資を行っています。これは、RealTがある程度成功裏に小規模投資家のための不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。

RealTウォレットの取引データに基づく)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(、RealTは約600万ドルの総賃料を支払いました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、賃料の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、その参加程度の制限やガイドラインも定められていません)投資を選択する場合(、RealTが賃料収入から得る収入はまだ公表されていません。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。また、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社との契約を通じてすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有します。この構造は、一つの物件の財務的または法的な問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

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) パークリ

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格動向を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは合成資産に対する永続的なエクスポージャーを得るために使用され、AMMアーキテクチャを利用します。Parclは、Parcl Labs Price Feedを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産のインデックスを作成します。販売履歴の期間は、不動産の取引頻度に応じて変動する可能性があります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値を投機する機会があり、不動産価格に対してロングまたはショートを取ることができます。

この方法によりParclは法律問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営に実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうか疑問に思う人もいるかもしれません。なぜなら、上記の基準を満たしていないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなど、業界内の多くの著名な投資を受けています。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日次アクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品はシンプルで迅速に開発されています。Parcl Labs Price Feedと指数市場は設計が優れており、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プロジェクトを積極的に展開しています。これらの利点と多数の著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは依然として比較的控えめな市場イメージを保っており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく、市場はまだ不動産指数商品を受け入れる準備ができていないのかもしれません。

) レイノ

RippleやMakerDAOのような大手暗号通貨企業も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っています。Rippleは7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していることを発表しました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTは、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限定されています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品により似ており、不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させていません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にあまり影響を与えなかったものの、不動産RWAに関連する注目すべき2つの製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産の書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的法人###を設立します。これは、親会社が財務リスクを隔離するために作成した子会社であり、独立した会社として機能します。