当年抢破头的“环京睡城”，降价85%也没人要：谁杀死了郊区房？

Jujur, penurunan harga properti di pinggiran kota Tiongkok pada gelombang kali ini masih di luar perkiraanku.
Pada bulan Mei tahun ini, di depan gerbang kawasan perumahan Yanjiao Chaobai, harga yang dipasang agen pada papan merah menunjukkan: unit seluas 102 meter persegi, 3 kamar tidur berorientasi utara-selatan, siap huni dengan dekorasi lengkap, harga yang dipasang 5,98 juta yuan, dengan harga per meter 5.862 yuan. Sedangkan 9 tahun lalu, untuk tipe unit yang sama harus merogoh 4,18 juta yuan. Ini bukan lelucon, melainkan keseharian Yanjiao pada tahun 2026. (Pada tahun 2026, harga rata-rata listing rumah bekas di Yanjiao berkisar sekitar 8.000 yuan/㎡; harga rumah di kawasan seperti Fucheng Shangshangcheng, Shuixihuacheng jatuh dari titik tertinggi 40 ribu yuan/㎡ hingga kurang dari 10 ribu yuan/㎡, penurunannya lebih dari 75%.)
Namun “raja penurunan” yang sesungguhnya bukan Yanjiao. Yongqing, tempat yang dulu digoreng hingga disebut “pintu gerbang selatan Beijing”, pada 2017 mengandalkan tiga konsep besar: Bandara Daxing Beijing, jalur kereta bawah tanah R1, dan integrasi Beijing-Tianjin-Hebei, sehingga harga rumah melonjak dari hanya beberapa ribu menjadi 23 ribu yuan/㎡. Lalu sekarang bagaimana? 3.500 yuan/㎡. (Satu unit seluas 100 meter persegi, total harga saat itu 230 juta yuan; kini nilai pasarnya hanya 3,5 juta yuan. Bukan cuma uang DP yang hangus—bahkan total harga rumah pun tidak cukup untuk menutupi pinjaman bank. Jumlah rumah yang dilelang secara hukum di wilayah tersebut terus meningkat dari tahun ke tahun.)
Jika waktu diputar kembali ke 2017, saat itu pembukaan Yanjiao Seoul Sweet City, harga dijual hingga 40 ribu per meter, dan hampir habis terjual dalam sehari. Gerai-gerai agen di mana-mana dipenuhi orang, para investor membeli rumah dengan pembayaran penuh seolah membeli sayur.
Saat itu, semua orang menceritakan kisah yang sama: “setengah jam ke Guomao”, “kereta bawah tanah sebentar lagi beroperasi”, “Yanjiao adalah taman belakang Beijing”.
Tak hanya Yanjiao. Di luar ring luar Shanghai, pada 2024, selain Pudong, 8 kawasan pinggiran kota lainnya secara total melepas 186 proyek dan 34.968 unit rumah, menyumbang 58,44% dari total kota. Hasilnya bagaimana? Hanya ada 6 yang memicu poin; sisanya 180 proyek rumah baru semuanya masuk ke perang panjang penjualan berkelanjutan. (Hongqiao di luar ring besar sudah tidak laku, Lingang juga tidak bergerak; rumah baru di kota-kota pinggiran seluruhnya stagnan. Pada beberapa proyek, tingkat penjualan dalam setengah tahun kurang dari 5%. Untuk Jiading Huatting, Spring Shen Guang yang dibuka hanya terjual 1/3 dalam 3 tahun.)
Dan tahun ini, pada Mei, harga rumah bekas di kota-kota lini pertama justru naik berlawanan arah, Shanghai dan Shenzhen masing-masing naik 0,6%. Satu hamparan tanah, langit dan bumi—panas dan dingin. Di kawasan inti, orang mulai berebut rumah; di pinggiran, tak ada yang mau menonton pun. $SOL
{spot}(SOLUSDT)