Keajaiban pengembang properti Taiwan! Setelah menandatangani kontrak pemesanan, mereka berubah pikiran dan hanya mengembalikan uang muka, lalu menjualnya kepada orang lain. Pengadilan memerintahkan ganti rugi sebesar 28,22 juta dolar Taiwan.

Seorang wanita bermarga Zeng di Taiwan mencapai kesepakatan membeli rumah seharga NT$18,1 juta dari Jincheng Construction, membayar uang muka NT$100 ribu untuk menandatangani pemesanan, namun pengembang kemudian ingkar dan hanya mau mengembalikan NT$120 ribu. Setelah gugatan berlangsung lebih dari tiga tahun, pengembang malah menjual unit rumah yang sama seharga NT$46,22 juta. Pengadilan Distrik Qiaotou Taiwan akhirnya memutuskan bahwa kesalahan ada pada pengembang, dan memerintahkan ganti rugi atas kehilangan keuntungan ditambah uang muka, total NT$28,22 juta.

(Prasyarat: Proyek mangkrak bertubi-tubi! Pengembang Chiayi kabur, uang muka NT$24 juta lenyap, apa saja celah dalam sistem penjualan pra-pembangunan Taiwan?)
(Latar belakang: Volume transaksi pasar properti Taiwan pada Q1 mencapai rekor terendah ketiga sepanjang sejarah! Agen penjual langsung mengatakan "harga tidak akan meroket lagi")

Daftar Isi

Beralih

• Syarat dalam formulir pemesanan pengembang
• Pengadilan menghitung "selisih keuntungan yang hilang"
• Untung NT$28 juta akhirnya dikembalikan seluruhnya

Ringkasan Poin Penting

• Wanita bermarga Zeng setuju membeli rumah seharga NT$18,1 juta, membayar uang muka NT$100 ribu, namun pengembang ingkar.
• Selama proses gugatan, pengembang menjual unit yang sama dengan harga melonjak menjadi NT$46,22 juta.
• Pengadilan memerintahkan Jincheng Construction membayar ganti rugi atas kehilangan keuntungan, ditambah uang muka, total NT$28,22 juta.

Ketika selisih harga sebuah rumah mencapai lebih dari NT$28 juta, apakah pengembang akan memilih menjual sesuai kontrak atau ingkar? Jincheng Construction memilih yang terakhir.

Menurut Putusan Perdata No. 159 Tahun 112 (2023) dari Pengadilan Distrik Qiaotou Taiwan, cerita dimulai dari sebuah "pemesanan" (formulir pra-pemesanan). Wanita bermarga Zeng tertarik pada sebuah rumah baru jadi dari Jincheng Construction, kedua pihak menyepakati total harga NT$18,1 juta (termasuk tempat parkir). Wanita itu membayar uang muka NT$100 ribu, menandatangani pemesanan, dan bersiap untuk memasuki proses penandatanganan kontrak resmi.

Tak disangka pengembang ingkar. Jincheng Construction, mungkin karena merasa menjual terlalu murah, tidak mau melaksanakan kontrak utama, hanya bersedia mengembalikan uang muka NT$100 ribu ditambah NT$20 ribu. Wanita bermarga Zeng tidak setuju dan langsung menggugat ke pengadilan. Gugatan ini berlangsung lebih dari tiga tahun.

Syarat dalam formulir pemesanan pengembang

Alasan yang diajukan Jincheng Construction di pengadilan adalah bahwa dalam formulir pemesanan tertulis hitam di atas putih: "Harga ini harus disetujui perusahaan, jika tidak, uang yang telah dibayar dikembalikan tanpa bunga" dan "Harga ini harus disetujui perusahaan agar dapat dijual, jika tidak setuju, uang dikembalikan tanpa bunga dan kontrak dibatalkan tanpa syarat". Pengembang mengklaim bahwa perusahaan memiliki hak akhir untuk memutuskan penjualan, sehingga ingkar adalah sah.

Secara hukum, pemesanan adalah kontrak yang "mengatur akan menandatangani kontrak jual beli resmi di masa depan", berbeda dengan kontrak utama (kontrak jual beli resmi). Secara sederhana, menandatangani pemesanan tidak berarti pengembang memiliki ruang untuk ingkar sepenuhnya; mengingkari pemesanan sehingga kontrak utama tidak jadi ditandatangani juga harus bertanggung jawab.

Pengadilan tidak melihat tulisan kecil dalam formulir pemesanan, melainkan substansi. Karena Jincheng Construction telah menerima uang muka dan menandatangani pemesanan, maka mereka berkewajiban untuk melangkah lebih lanjut menandatangani kontrak utama; pengembang sendiri yang menjual rumah tersebut kepada pihak lain, menyebabkan kontrak tidak dapat dilaksanakan, ini adalah kesalahan yang dapat diatribusikan kepada pengembang.

Gugatan tingkat pertama dan banding sama-sama dimenangkan oleh wanita bermarga Zeng, tetapi pengembang mengajukan banding lagi. Namun, sebelum gugatan selesai, pengembang sudah menjual rumah tersebut dengan harga lebih tinggi, yang berarti mereka sendiri menyerahkan bukti bahwa "awalnya memang menjual terlalu murah".

Pengadilan menghitung "selisih keuntungan yang hilang"

Kerugian wanita bermarga Zeng bukanlah uang muka NT$100 ribu, melainkan "kehilangan keuntungan". Ini adalah ganti rugi dalam hukum perdata, tidak hanya menghitung kerugian aktual, tetapi juga keuntungan yang tidak diperoleh.

Pihak wanita bermarga Zeng langsung menggunakan harga jual pengembang sendiri untuk unit properti yang sama sebagai bukti harga pasar. Selama proses gugatan, Jincheng Construction menjual unit rumah yang sama beserta tempat parkir seharga NT$44,52 juta ditambah NT$1,7 juta, total NT$46,22 juta kepada orang lain. Dikurangi harga yang disepakati semula dengan wanita bermarga Zeng sebesar NT$18,1 juta, selisihnya adalah NT$28,12 juta, dan ini menjadi kehilangan keuntungan yang tidak diperoleh wanita tersebut.

Orang awam sering mengira bahwa pengembang ingkar maksimal mengembalikan uang muka dua kali lipat, namun pengadilan langsung menghitung kehilangan keuntungan, yang jumlahnya hampir tiga puluh kali lipat dari uang muka.

Ditambah uang muka awal NT$100 ribu, Jincheng Construction total harus membayar ganti rugi kepada wanita bermarga Zeng sebesar NT$28,22 juta, dan mulai dari tanggal 17 Juli 2024 hingga hari pelunasan, juga dikenakan bunga 5% per tahun, serta biaya litigasi ditanggung seluruhnya oleh pengembang. (Wanita bermarga Zeng dapat mengajukan eksekusi sementara setelah memberikan jaminan NT$9,41 juta, sedangkan Jincheng Construction harus memberikan jaminan penuh NT$28,22 juta untuk membatalkan eksekusi sementara.)

Untung NT$28 juta akhirnya dikembalikan seluruhnya

Awalnya Jincheng Construction memperhitungkan selisih hanya pengembalian tambahan NT$20 ribu. Demi menghemat NT$20 ribu ini, pengembang bertaruh dengan menggugat, namun hasilnya adalah putusan pengadilan yang mewajibkan membayar kehilangan keuntungan NT$28,12 juta ditambah uang muka NT$100 ribu. Keuntungan dari menjual kepada orang lain hampir dikembalikan seluruhnya, dan masih harus menanggung biaya litigasi selama lebih dari tiga tahun.

Ini adalah kasus perdata properti yang sangat spesifik. Seandainya pengembang tidak menjual properti tersebut selama proses gugatan, mungkin hasilnya akan berbeda.

Pertanyaan Umum

Apakah legal jika pengembang ingkar tidak jadi menjual setelah menandatangani kontrak dan hanya mengembalikan uang muka?

Belum tentu. Pengadilan menetapkan bahwa pengembang memiliki kewajiban untuk menandatangani kontrak utama; jika karena kesalahan yang dapat diatribusikan kepada pengembang kontrak tidak dapat dilaksanakan, wanita tersebut dapat meminta ganti rugi atas kehilangan keuntungan, tidak hanya sekadar mendapatkan kembali uang muka. Dalam kasus ini, pengembang akhirnya dihukum membayar NT$28,22 juta.

Apa yang dimaksud dengan "kehilangan keuntungan"?

Kehilangan keuntungan adalah salah satu jenis ganti rugi dalam hukum perdata, mengacu pada keuntungan yang seharusnya diperoleh tetapi tidak didapatkan. Pengadilan menggunakan harga jual pengembang sebesar NT$46,22 juta sebagai harga pasar, dikurangi harga yang disepakati semula NT$18,1 juta, sehingga diperoleh NT$28,12 juta.