Penjualan real estat mewah Manhattan tetap stabil meskipun ada kekhawatiran akan 'efek Mamdani'

Central Park Tower, kiri, dan One57, tengah, di sepanjang Billionaire's Row di New York, 1 Mei 2026.

Michael Nagle | Bloomberg | Getty Images

Sebuah versi artikel ini pertama kali muncul di buletin Inside Wealth CNBC bersama Robert Frank, panduan mingguan untuk investor dan konsumen kelas atas. Daftar untuk menerima edisi mendatang, langsung ke kotak masuk Anda.

Sebulan setelah pengesahan pajak rumah kedua di New York City, penjualan real estat mewah tetap kuat dan inventaris menurun, menurut pialang dan analis.

Ketika Gubernur New York Kathy Hochul dan legislatif negara bagian menyetujui apa yang disebut pajak pied-à-terre pada 27 Mei, agen real estat dan pengembang memperkirakan dampak langsung. Pialang mengatakan orang kaya New York akan lari ke Florida, pengembang mengatakan mereka akan menghentikan proyek baru, dan pelobi real estat memperkirakan penurunan lapangan kerja. Banyak yang mengutip apa yang mereka sebut "efek Mamdani," mengacu pada Wali Kota New York Zohran Mamdani dan potensi pelarian kekayaan akibat pajak.

"Pajak atas rumah kedua akan meredam aktivitas pasar, mengurangi nilai properti, merugikan pembangunan baru, dan melemahkan ekonomi kota," kata Real Estate Board of New York dalam sebuah pernyataan tak lama setelah langkah tersebut disahkan.

Namun penjualan apartemen mewah menunjukkan sedikit tanda-tanda kelemahan. Ada 126 kontrak yang ditandatangani untuk apartemen seharga $4 juta atau lebih pada bulan Juni, naik dari 124 selama periode empat minggu yang sama tahun lalu, menurut Olshan Realty.

Harga rata-rata apartemen Manhattan mencapai level tertinggi kedua yang pernah ada selama kuartal kedua, naik 5% selama setahun terakhir menjadi sekitar $2,2 juta, menurut Brown Harris Stevens. Penjualan kondominium dengan harga antara $10 juta dan $20 juta melonjak 55%, menurut Compass. Penjualan kondominium di atas $20 juta naik 33%, dengan harga permintaan rata-rata naik 14, kata pialang real estat tersebut.

Kesepakatan di bulan Juni termasuk sebuah duplex penthouse senilai $80 juta di gedung kondominium baru dekat West Village Manhattan, sebuah kondominium senilai $26 juta di pusat kota, dan sebuah koperasi senilai $22 juta di Upper East Side. Pialang mengatakan bahwa meskipun beberapa pembeli awalnya ketakutan dengan pajak tersebut, banjir likuiditas dari penawaran umum perdana baru-baru ini dan kekayaan yang melonjak dari harga aset telah mengalahkan ketakutan mereka.

"Jumlah uang di luar sana sangat gila," kata Lauren Muss dari Douglas Elliman, yang memiliki daftar kondominium senilai $17,5 juta yang masuk kontrak pada bulan Juni. "Kami melihat hal-hal besar datang kepada kami setiap hari. Ini semakin kuat."

Tentu saja masih terlalu dini untuk menilai dampak jangka panjang dari pajak tersebut. Dan pengacara real estat mengatakan akan ada tahun-tahun litigasi terkait valuasi, dewan koperasi, status tempat tinggal, dan masalah lain yang terkait dengan pajak baru tersebut. Sementara Hochul dan Mamdani mengatakan pajak tersebut akan mengumpulkan $500 juta per tahun, Pengawas Keuangan New York City memperkirakan pajak tersebut akan mengumpulkan sekitar $340 juta hingga $380 juta.

Namun pialang puncak mengatakan kekhawatiran atas pajak pied-à-terre dengan cepat mereda. Biaya tambahan yang dikenakan pada tempat tinggal non-utama yang dinilai kota lebih dari $1 juta, pertama kali diusulkan pada bulan April, disetujui pada bulan Mei, dan secara resmi mulai berlaku minggu ini. Ini berlaku untuk tempat tinggal yang memenuhi kriteria pajak per 5 Januari 2026. Jadi setiap pembeli pied-à-terre mahal tahun ini akan dikenakan pajak tersebut.

Beberapa pembeli awalnya menghentikan kesepakatan mereka ketika pajak pertama kali diusulkan, menurut agen. Scott Hustis, dari Paradigm Advisory di Compass, mengatakan dia mendaftarkan sebuah duplex penthouse senilai $16,5 juta di Madison Square Park Tower pada 8 April. Seorang pembeli menunjukkan minat langsung dan akan mengajukan tawaran, katanya, tetapi ketika Hochul mengumumkan usulan pajak seminggu kemudian, pembeli tersebut mundur.

Namun pada akhir Mei, ketika rincian pajak mulai menjadi lebih jelas, pembeli kembali ke pasar. Penthouse tersebut masuk kontrak pada 6 Juni.

"Ada banyak kepercayaan diri di luar sana," kata Hustis. "Pasar kuat. Banyak lebih banyak pembeli New York yang muncul dari persembunyian."

Hustis menolak berkomentar tentang pembeli penthouse senilai $16,5 juta atau apakah itu akan menjadi tempat tinggal utama. Jika tidak, apartemen tersebut akan dikenakan tagihan pajak pied-à-terre lebih dari $98.000 tahun fiskal ini selain pajak properti, berdasarkan valuasi kota.

Namun Hustis mengatakan pembeli super kaya lebih khawatir tentang membeli pada waktu yang tepat dalam siklus pasar daripada membayar pajak tambahan.

"Saat ini, mereka melihat hal-hal masuk kontrak dan harga tidak turun dan mereka memutuskan untuk melaksanakan," katanya.

Dapatkan Inside Wealth langsung ke kotak masuk Anda

Buletin Inside Wealth oleh Robert Frank adalah panduan mingguan Anda untuk investor kelas atas dan industri yang melayani mereka.

Berlangganan di sini untuk mendapatkan akses hari ini.

Inventaris yang rendah menambah tekanan pada pembeli. Jonathan Miller, CEO firma penilai dan riset Miller Samuel, mengatakan inventaris mewah turun 40% dibandingkan tahun lalu dan sekarang berada pada level terendah yang pernah dia lihat sejak mulai melacaknya pada tahun 2004.

Marc Palermo dari Douglas Elliman memiliki daftar apartemen seluas 4.700 kaki persegi senilai $19 juta di 565 Broome St., menara kondominium kaca yang pembelinya termasuk legenda tenis Novak Djokovic, salah satu pendiri Uber Travis Kalanick, dan keponakan presiden Mary Trump. Pada musim gugur 2025 dan awal 2026, daftar tersebut menarik beberapa tawaran 20% atau 25% di bawah harga permintaan, kata Palermo. Namun gedung tersebut tetap pada harganya.

Pada akhir musim semi, dengan pasar mengatasi ketakutan perang Iran dan IPO SpaceX serta penawaran lainnya yang menciptakan peristiwa likuiditas masif, pasar Manhattan hidup kembali, kata para pialang. Palermo mengatakan dia menerima "tawaran kuat" untuk apartemen senilai $19 juta dan masuk kontrak pada akhir Juni. Meskipun dia menolak berkomentar tentang pembeli, dia mengatakan mereka sudah memiliki unit di gedung tersebut dan ingin memperluas. Karena pembeli bukan penduduk pajak utama New York, mereka kemungkinan akan berutang pajak pied-à-terre.

"Orang-orang menarik napas, mereka menyesuaikan diri dengan realitas baru dan yang pintar menyerbu masuk," kata Palermo.

Dia mengatakan dua penawar awal lainnya untuk daftar Broome Street juga akhirnya menutup apartemen lain baru-baru ini — satu untuk apartemen senilai $15 juta dan yang lainnya untuk apartemen senilai $17 juta. Dia mengatakan hampir semua pembeli kelas atas di Manhattan membayar tunai, tanpa hipotek.

Seiring dengan keuntungan pasar saham dan ledakan di bidang keuangan, yang disebut transfer kekayaan besar juga mendorong permintaan di Manhattan. Palermo mengatakan dia melakukan sejumlah kesepakatan kelas atas dengan pembeli di bawah usia 40 tahun di mana orang tua atau kantor keluarga atau perwalian adalah pembeli yang mendasarinya.

"Kami melihat banyak hadiah yang masuk dari orang tua," katanya. "Jika Anda di bawah 40 dan Anda membeli di New York City, kemungkinan besar Anda tidak menghasilkan cukup untuk membeli sendiri."

Pilih CNBC sebagai sumber pilihan Anda di Google dan jangan pernah melewatkan momen dari nama paling tepercaya dalam berita bisnis.