เพิ่งสังเกตเห็นว่าหลายคนยังสับสนกับ REIT จริง ๆ ว่ามันคืออะไรกันแน่ ทั้งที่ REIT เข้ามาในตลาดหุ้นไทยมาตั้งแต่ปี 2018 แล้ว แต่ก็ยังมีช่วงที่ให้ผลตอบแทนดี และบางช่วงก็ไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT นั่นเอง มันคือ "กองทรัพย์สิน" ที่ถูกบริหารโดยผู้จัดการกองทรัสต์ โดยระดมเงินจากการขายหน่วยลงทุน แล้วนำเงินนั้นไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง เช่น บ้าน ที่ดิน โกดัง โรงแรม ห้างสรรพสินค้า หรือแม้กระทั่งโครงข่ายสื่อสาร

สิ่งที่น่าสนใจของ REIT คือมันจ่ายผลตอบแทนค่อนข้างสม่ำเสมอ เพราะเอารายได้จากการให้เช่ามาจ่ายให้ผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งต่างจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบปกติที่ต้องใช้เงินจำนวนมหาศาล

พูดถึงประโยชน์ของ REIT นั่น สำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่มีอยู่แล้ว มันช่วยให้ระดมทุนได้เพื่อพัฒนาโครงการใหม่ ส่วนสำหรับผู้ลงทุนเหมือนเรา ก็ได้ทางเลือกในการเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องใช้เงินเยอะ และยังมีมืออาชีพคอยบริหารจัดการภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ตอนนี้ REIT มีหลายประเภทนะ แบ่งตามสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold) ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรง มูลค่าหน่วยลงทุนสามารถปรับขึ้นลงตามมูลค่าของทรัพย์สินนั้น กับประเภทสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่ไม่ได้เป็นเจ้าของแต่มีสิทธิใช้ประโยชน์ เมื่อหมดสัญญาเช่า มูลค่าหน่วยลงทุนก็จะลดลงตามเวลา

มูลค่าของ REIT มาจากสองส่วนหลัก คือ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เอง และกระแสรายได้ที่คาดว่าจะได้จากการบริหาร สภาพเศรษฐกิจ สถานที่ที่ดี การลงทุนก่อสร้าง ล้วนแล้วแต่ส่งผลต่อมูลค่า REIT ได้

แล้ว REIT มีข้อดีข้อเสียอะไรบ้าง ข้อดีคือ มีสภาพคล่องสูง ซื้อขายได้ง่ายในตลาด SET ใช้เป็นตัวเลือกในการกระจายความเสี่ยงของพอร์ต มีความโปร่งใส ภายใต้การกำกับดูแล และสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ

ข้อเสียนั่น เงินปันผลจาก REIT ต้องถูกหักภาษี 10% หรือนำไปรวมลดหย่อนภาษีรายได้ประจำปี นอกจากนี้มันยังอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยด้วย

ถ้าดูตัวอย่าง REIT ในไทย เช่น CPNREIT ที่เป็น Leasehold REIT ของเซ็นทรัล มีอัตราเงินปันผลประมาณ 8% ต่อปี หรือ IMPACT ที่เป็น Freehold REIT ของอิมแพ็คเมืองทอง มีปันผลประมาณ 5% ต่อปี แต่ละตัวมีลักษณะและความเสี่ยงต่างกัน

สรุปแล้ว REIT คือตัวเลือกที่ดีสำหรับคนที่ต้องการกระแสเงินสดที่ดีกว่าดอกเบี้ยฝากประจำ แต่ก็ต้องเข้าใจจุดเด่นและจุดด้อยของมันให้ชัดเจน เพื่อให้การลงทุนตรงกับเป้าหมายและความต้องการของตัวเองได้