เคยสงสัยไหมว่าทำไมหลายคนถึงลงทุนใน REIT แทนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง มันเพราะว่า REIT คือ วิธีที่ฉลาดกว่ามากในการเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ต้องใช้เงินจำนวนมหาศาล

REIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือ กองทรัพย์สินที่ผู้จัดการระดมทุนจากนักลงทุนด้วยการขายหน่วยลงทุน แล้วนำเงินนั้นไปบริหารอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เช่น บ้าน ที่ดิน โกดัง โรงแรม ห้างสรรพสินค้า หรือแม้กระทั่งโครงข่ายการสื่อสาร สิ่งที่ดีของ REIT คือ ทรัพย์สินเหล่านี้ส่วนใหญ่สามารถสร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่าหรือรายได้อื่นๆ แล้วนำมาจ่ายให้ผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นเงินปันผล ดังนั้นผลตอบแทนจาก REIT มักจะค่อนข้างสม่ำเสมอและน่าคาดการณ์

จริงๆ แล้ว REIT เข้ามาในตลาดหุ้นไทยตั้งแต่ปี 2018 มาแล้ว แต่ยังมีหลายคนที่ไม่รู้จักหรือยังลังเลในการลงทุน บางช่วงเวลา REIT ให้ผลตอบแทนดีมาก แต่บางช่วงก็ไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง สิ่งนี้เกิดจากปัจจัยหลายอย่างที่ส่งผลต่อมูลค่า

ถ้าพูดถึงประเภท REIT คือ เครื่องมือที่มีหลายรูปแบบ ขึ้นอยู่กับสิทธิที่มี มีแบบ Freehold ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และแบบ Leasehold ที่มีแค่สิทธิการเช่า ความแตกต่างคือ Freehold มูลค่าอาจเพิ่มขึ้นได้ตามการพัฒนา แต่ Leasehold มูลค่าจะค่อยๆ ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป เพราะเมื่อสัญญาเช่าหมดลง ก็ไม่มีรายได้อีกแล้ว

อีกวิธีในการแบ่งประเภท REIT คือ ตามประเภทธุรกิจของอสังหาริมทรัพย์ มีตั้งแต่ Retail REIT ที่ลงทุนในห้างสรรพสินค้าและเอาท์เล็ต Residential REIT สำหรับที่อยู่อาศัย Healthcare REIT สำหรับโรงพยาบาลและศูนย์สุขภาพ Office REIT สำหรับอาคารสำนักงาน และ Infrastructure REIT สำหรับโครงข่ายสื่อสารและท่อพลังงาน แต่ละประเภทมีปัจจัยและความเสี่ยงที่แตกต่างกัน

มูลค่า REIT มาจากสองส่วนคือ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT ถือครอง และกระแสรายได้ที่คาดว่าจะได้ในอนาคต มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปได้จากเศรษฐกิจ สาธารณูปโภค และการลงทุนก่อสร้าง ส่วนกระแสรายได้ขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง เช่น ถ้าเศรษฐกิจดี ผู้เช่าสำนักงานเพิ่มขึ้น Office REIT ก็ได้รายได้มากขึ้น แต่ถ้าการท่องเที่ยวตกต่ำ โรงแรม REIT ก็ได้รายได้น้อยลง

ประโยชน์ของการลงทุนใน REIT มีหลายอย่าง ประการแรก มีสภาพคล่องสูง สามารถซื้อขายในตลาด SET ได้ง่าย ประการที่สอง ช่วยกระจายความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุน ให้มีตัวเลือกในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องลงทุนจำนวนมหาศาล ประการที่สาม มีความโปร่งใส อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงาน และประการสุดท้าย สามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากเงินปันผล

แต่ก็มีจุดด้อยที่ต้องรู้ ประการแรก เงินปันผลจาก REIT ต้องถูกหักภาษี 10% หรือนำไปหักลดหย่อนภาษี ประการที่สอง REIT มีความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น นักลงทุนอาจหันไปลงทุนอื่นแทน ทำให้มูลค่า REIT ลดลง

ในตลาดไทย มี REIT หลายตัวให้เลือก เช่น CPNREIT ที่เป็น Leasehold REIT ลงทุนในเซ็นทรัล อาคารสำนักงาน และโรงแรม มีอัตราเงินปันผลประมาณ 8.35% ต่อปี IMPACT เป็น Freehold REIT ในอิมแพ็คเมืองทอง มีอัตราเงินปันผลประมาณ 4.69% ต่อปี WHART เป็นทั้ง Freehold และ Leasehold ลงทุนในโกดัง มีอัตราเงินปันผลประมาณ 7.63% ต่อปี และ JASIF ที่เป็น Infrastructure Fund ลงทุนในเส้นใยแก้วนำแสง มีอัตราเงินปันผลสูงถึง 13.73% ต่อปี

สรุปแล้ว REIT คือ ตัวเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างกระแสเงินสดมากกว่าดอกเบี้ยฝากประจำ ด้วยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านเงินปันผล แต่ก็ต้องเข้าใจถึงจุดเด่นและจุดด้อย รวมถึงปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อมูลค่า เพื่อให้การลงทุนตรงกับเป้าหมายและสภาพการเงินของตัวเองได้จริง