Belakangan ini semakin banyak orang yang bertanya apa itu REIT, sebenarnya alat investasi ini sudah ada di Thailand cukup lama. Bicara soal REIT, sejak masuk ke pasar saham Thailand pada 2018, REIT terus ada, tetapi banyak orang masih agak bingung memahami konsepnya.

Sederhananya, REIT adalah dana investasi properti, dikelola oleh manajer dana profesional yang mengelola sekumpulan aset yang bisa menghasilkan arus kas. Entah itu pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, hotel, atau pusat data, aset-aset ini setiap bulan bisa menghasilkan sewa atau pendapatan lain, lalu secara berkala dibagikan kepada investor. Itulah mengapa dividen REIT relatif stabil—karena didukung oleh pendapatan sewa nyata.

Kalau mau bicara keunggulan REIT, pertama likuiditasnya cukup baik, bisa dibeli dan dijual kapan saja di SET. Kedua, dengan modal yang relatif kecil, kita bisa ikut berinvestasi di properti tanpa harus membeli seluruh bangunan sendiri. Selain itu, semua operasional dan pengungkapan informasi diawasi ketat oleh otoritas, sehingga transparansi cukup baik. Yang paling penting, jika memilih REIT yang tepat, arus kas tahunan bisa jauh lebih besar daripada deposito.

Tapi juga harus jelas menyebutkan kekurangannya. Dividen REIT dikenai pajak 10%, atau digabungkan dalam laporan pajak penghasilan tahunan. Selain itu, investasi semacam ini sangat sensitif terhadap perubahan suku bunga; saat suku bunga naik, daya tarik REIT menurun, dan harganya cenderung ikut turun.

REIT secara umum dibagi menjadi dua bentuk hak kepemilikan. Satu adalah kepemilikan penuh (Freehold), di mana dana benar-benar memiliki aset tersebut, dan nilainya bisa meningkat seiring apresiasi properti. Yang lain adalah hak sewa (Leasehold), di mana dana hanya memiliki hak pakai, dan setelah masa sewa berakhir, nilainya menjadi nol. Jadi, dalam jangka panjang, REIT dengan kepemilikan penuh relatif lebih aman.

Dari segi jenis investasi, ada yang langsung memegang properti, dan ada yang secara tidak langsung berinvestasi melalui kepemilikan saham di perusahaan lain yang memiliki properti. Berdasarkan tipe aset, bisa dibagi menjadi properti ritel (pusat perbelanjaan), residensial (apartemen, hotel), medis (rumah sakit, panti jompo), perkantoran, dan infrastruktur. Setiap jenis REIT memiliki risiko dan karakteristik keuntungan yang berbeda, harus dipilih sesuai kebutuhan.

Nilai REIT sebenarnya berasal dari dua bagian: pertama, berapa nilai properti yang dimiliki; kedua, berapa banyak arus kas masa depan yang bisa dihasilkan properti tersebut. Nilai properti akan berubah seiring perkembangan ekonomi dan infrastruktur, sedangkan arus kas tergantung pada kondisi operasional penyewa dan lingkungan ekonomi.

Saat ini di Thailand ada beberapa pilihan REIT yang cukup bagus. CPNREIT mengelola pusat perbelanjaan dan gedung perkantoran di bawah grup Central, tingkat dividen sekitar 8%. IMPACT adalah REIT dengan kepemilikan penuh, memegang beberapa bangunan di Impact Muang Thong, dividen sekitar 5%. WHART memiliki kedua bentuk hak, fokus di logistik dan pergudangan, dividen sekitar 7,6%. JASIF adalah dana infrastruktur yang memiliki aset jaringan serat optik, dividen bisa mencapai lebih dari 13%.

Secara umum, jika Anda ingin mendapatkan arus kas yang lebih tinggi daripada deposito, REIT adalah pilihan yang bagus. Tapi jangan pernah menganggapnya sebagai alat cepat kaya dengan hasil tinggi, ini adalah investasi jangka panjang dan stabil. Sebelum memilih, harus memahami karakteristik masing-masing REIT, mempertimbangkan toleransi risiko dan jangka waktu investasi, agar bisa menemukan yang paling cocok untuk diri sendiri.