เพิ่งสังเกตว่า REIT คือ เครื่องมือการลงทุนที่คนส่วนใหญ่ยังไม่เข้าใจกันเท่าไหร่ แม้ว่ามันจะมีมาในตลาดไทยตั้งแต่ 2018 แล้ว

จริง ๆ แล้ว reit คือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้จัดการกองทรัสต์จะเข้าไประดมทุนจากนักลงทุน แล้วนำเงินนั้นไปบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เช่น บ้าน โกดัง โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ปล่อยให้เช่า และนำรายได้ที่ได้มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับผู้ลงทุน

ทำไมถึงน่าสนใจ เพราะคุณไม่ต้องมีเงินจำนวนมากเพื่อเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบตรง ๆ แค่ซื้อหน่วยลงทุน REIT ก็ได้ผลตอบแทนจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น ยิ่งไปกว่านั้น reit คือ เครื่องมือที่มีการกำกับดูแลอย่างเข้มงวด ข้อมูลเปิดเผย และสามารถซื้อขายได้ง่ายในตลาดหุ้น

แต่ก็มีจุดที่ต้องระวัง REIT มีสองประเภทหลัก ๆ คือ Freehold ที่คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จริง ๆ กับ Leasehold ที่คุณมีแค่สิทธิการใช้งาน เวลาหมดสัญญาเช่า มูลค่าก็จะลดลงเรื่อย ๆ

อีกอย่างหนึ่ง REIT นั้นค่อนข้างไวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย เมื่อดอกเบี้ยสูงขึ้น ราคา REIT มักจะลดลง เพราะนักลงทุนจะไปแสวงหาตัวเลือกอื่นที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า นอกจากนี้เงินปันผลที่ได้ยังต้องเสียภาษี 10% อีก

รายได้ที่ REIT สร้างมาได้นั้นขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจด้วย ถ้าเศรษฐกิจดี ผู้เช่าเพิ่มขึ้น ผลตอบแทนก็จะสูง แต่ถ้าเกิดวิกฤติหรือไม่สงบ รายได้ก็อาจตกต่ำได้

สำหรับตัวอย่างในตลาดไทย มี CPNREIT ที่เป็น Leasehold REIT ของห้างเซ็นทรัล IMPACT ที่เป็น Freehold REIT ของอิมแพ็คเมืองทอง WHART ที่บริหารโกดัง และ JASIF ที่เป็น Infrastructure Fund ลงทุนในเส้นใยแก้วนำแสง แต่ละตัวมีอัตราเงินปันผลและลักษณะการลงทุนที่ต่างกันไป

ตัวจริงคือ REIT คือ ตัวเลือกที่ดีถ้าคุณหาทางสร้างรายได้ที่มากกว่าดอกเบี้ยฝากประจำ ได้ผลตอบแทนค่อนข้างสม่ำเสมอ แต่ก็ต้องเข้าใจความเสี่ยงและลักษณะของแต่ละกองทรัสต์ก่อนตัดสินใจลงทุน