REITs publik terbuka berkembang pesat, fondasi aset besar yang independen diharapkan semakin kokoh

Sumber Data: Wind Yu Shipeng / Tabelisasi Sumber Gambar: Dihasilkan AI

Wartawan Securities Times Yu Shipeng

Baru-baru ini, REITs publik menunjukkan tiga langkah besar: pelaporan proyek pembangkit listrik batu bara pertama, pemilihan pengelola dana untuk proyek pensiun, dan ekspansi berkelanjutan properti komersial. Dari penelusuran wartawan Securities Times, seiring dengan kedalaman ekspansi yang terus berlangsung secara normal, aset yang diaktifkan semakin beragam, menunjukkan efek kolaborasi multi-platform dan sinergi pasar primer dan sekunder. Hingga 8 Mei, total skala pengajuan REITs properti komersial ini melebihi 600 miliar yuan, melampaui total penerbitan REITs tahun lalu; ekspansi menjadi lebih dari 20 proyek taman, mencakup aset berkualitas seperti招商蛇口, Beijing Yizhuang, dan lainnya.

Para narasumber yang diwawancarai mengatakan kepada wartawan bahwa REITs publik sedang beralih dari penerbitan aset ke siklus modal, dari lonjakan kuantitas ke pengujian kualitas, sehingga posisi aset utama yang independen diharapkan dapat benar-benar ditegaskan. Di bawah faktor suku bunga rendah, kekurangan aset, masuknya dana jangka panjang, dan kebutuhan lindung nilai, logika masuknya dana tambahan masih berlaku. Mengidentifikasi kelayakan dan stabilitas arus kas aset dasar akan lebih penting daripada sekadar mengejar ekspansi skala pasar.

REITs Properti Komersial

Penerbitan tahun ini bisa mencapai seribu miliar

8 Mei, E Fund Guangxi Beitou High-Speed REIT mengumumkan pendirian, dengan skala pengumpulan dana sebesar 2,475 miliar yuan. REIT ini hanya dijual satu hari, bagian penjualan publik karena kelebihan dana selesai lebih awal (rasio alokasi 0,31%), menjadi fenomena “ludes dalam satu hari” di bidang REITs publik. Selain itu, pada 6 Mei, China Great Wall Fund mengajukan produk REITs publik pertama, China Great Wall Huaneng Batu Bara Pembangkit Listrik REIT, bersama dengan China Resources Power Pembangkit Listrik Batu Bara REIT yang diajukan pada hari yang sama, menjadi REITs batu bara publik pertama di pasar.

Selain itu, proyek REITs pensiun juga mengalami perkembangan baru. Berdasarkan laporan terbuka, Beijing Beijing Capital Urban Development Group baru-baru ini mengadakan tender terbuka untuk memilih pengelola dana dan penasihat keuangan untuk proyek REITs pensiun publik, dengan cakupan layanan dari pengajuan hingga pengelolaan selama masa operasional REITs publik. Persyaratan tender menyatakan bahwa pemimpin proyek harus memiliki pengalaman lebih dari 5 tahun dan memiliki kasus penerbitan REITs publik, serta minimal 4 anggota tim proyek.

Pada minggu lalu, ada juga perkembangan baru dalam REITs properti komersial. Pada 6 Mei, REITs properti komersial Red Earth Innovation yang diajukan oleh Red Earth Innovation Fund diterima. Berdasarkan data Wind, REITs properti komersial muncul awal tahun ini, hingga 8 Mei, jumlah produk yang diterima mencapai 20, berasal dari 13 pengelola dana, yang paling banyak adalah China Asset Management (4 produk), diikuti oleh China International Capital Corporation dan China Universal Fund masing-masing 2 produk, serta beberapa dana kecil seperti China Jinfa, Everbright Prudence Fund, CITIC Construction Investment Fund, Guolian An Fund dan lainnya. REITs Beijing State-owned Assets yang diajukan oleh China Jinfa adalah REIT pertama di seluruh negeri yang menggabungkan “pembaruan kota + inovasi teknologi”, saat ini sudah memasuki tahap permintaan penjelasan.

“20 REITs properti komersial dengan total pengajuan lebih dari 600 miliar yuan, melampaui total penerbitan infrastruktur REITs tahun 2025, menunjukkan karakteristik ‘skala besar, jenis usaha unggul, entitas beragam, model baru’, dengan pengaju dari perusahaan pusat, perusahaan negara, swasta, dan asing, mencakup aset seperti pusat perbelanjaan, kompleks, hotel, dan lainnya. Diperkirakan masih akan ada banyak proyek yang sedang dalam proses pengajuan, sehingga total skala penerbitan REITs properti komersial tahun ini berpotensi mencapai triliunan yuan, secara efektif mengaktifkan aset komersial yang bernilai triliunan yuan,” kata China Jinfa kepada wartawan Securities Times.

Sepuluh Jenis Proyek Aset Dasar Terus Bertambah

Termasuk produk di atas, hingga 8 Mei, jumlah REITs publik di seluruh pasar mendekati 130. Berdasarkan statistik Wind, produk-produk ini tersebar di sepuluh kategori aset utama, termasuk produk pembangkit listrik batu bara yang disebutkan di atas sebagai infrastruktur energi, serta properti komersial, fasilitas irigasi, fasilitas kota, dan kategori aset lainnya.

Dari segi dinamika, seiring dengan terus bertambahnya aset dasar, proyek yang diaktifkan oleh REITs publik terus bertambah. Misalnya, China Asset Management pada 8 Mei mengajukan REITs jalan tol Huashan Shudao, yang merupakan REIT infrastruktur transportasi ke-17 di pasar, sementara produk lainnya mencakup aset seperti jalan tol Hebei, jalan tol Yuexiu, jalan tol Anhui Jiaokong, dan jalan tol Nanjing. Selain itu, lebih dari 20 REITs infrastruktur taman industri mencakup aset terkenal seperti Xiamen Torch,招商蛇口, Beijing Yizhuang, dan Suzhou Industrial Park. Saat ini, 20 REITs properti komersial yang telah diajukan mencakup aset seperti Yintai Department Store, CapitaLand, China Resources Land, Poly, Galaxy Group, dan Shounong Food Group.

Lebih jauh lagi, ekspansi mendalam REITs publik menunjukkan sinergi multi-platform dan efek sinergi pasar primer dan sekunder. Misalnya, produk Pre-REITs yang diprakarsai oleh ZhaRong Capital (anak perusahaan penuh dari China Merchants Fund) dan Shenzhen Dantan Group, yang didaftarkan pada kuartal pertama tahun ini. Produk Pre-REITs ini fokus pada bidang energi baru, komputasi, penyimpanan energi, dan properti berkualitas tinggi, dengan tujuan utama keluar melalui REITs publik. Di balik ini, ada sinergi yang terbentuk antara China Merchants Fund, China Merchants Bank, China Merchants Securities, China Merchants Capital, dan China Merchants Cigna, membangun platform ekosistem REITs lengkap dari akuisisi aset tahap Pre-REITs, pembinaan aset tahap private REITs, hingga pencatatan aset di tahap REITs publik.

Liu Xuan, Direktur Operasi REITs di Bosera Fund, mengatakan kepada wartawan Securities Times bahwa sejak 2021, pasar REITs di China telah beralih dari percobaan ke normalisasi, dari infrastruktur menuju properti, bukan hanya dalam jumlah produk tetapi juga dalam kedalaman dan luasnya pasar. Dari lonjakan kuantitas ke pengujian kualitas, dukungan struktural dan nilai skala yang mendasari dapat diringkas sebagai diversifikasi kategori aset dan mekanisme “peluncuran perdana + penambahan dana” yang berjalan secara normal. Selain itu, ekosistem peserta dan dana yang semakin meluas juga memberikan dukungan kuat terhadap lonjakan skala pasar.

Dari Penerbitan Aset ke Siklus Modal yang Lebih Dalam

Dari lonjakan kuantitas ke pengujian kualitas, REITs publik tidak hanya terlihat dari perluasan aset, tetapi juga dari “pemungutan suara” pasar setelah pencatatan.

Sejak kuartal kedua, REITs publik mulai dimasukkan ke dalam produk “Fixed Income+”, menjadi sumber dana kedua setelah FOF (Dana dalam Dana). Berdasarkan perkiraan lembaga, jika penerbitan dana obligasi campuran tahun 2026 sama dengan 2025, dan alokasi REITs publik mencapai 1%, maka selama April-Desember 2026, dana ini akan membawa sekitar 1,8 miliar yuan dana potensial ke pasar REITs. Dari data tahunan lengkap, hingga akhir 2025, terdapat 207 dana FOF publik yang memegang 38 REITs publik, dengan total kepemilikan lebih dari 95 juta unit, meningkat lebih dari 80% dari 51,98 juta unit pada pertengahan 2025. Selain itu, menurut statistik lembaga sekuritas, pada 2025, total nilai pasar REITs yang dimiliki oleh dana manajemen sekuritas mencapai 53%, dan dana asuransi sekitar 20%, sehingga total keduanya melebihi 70%.

“Ekosistem pasar REITs sedang beralih dari penerbitan aset ke siklus modal,” kata Liu Xuan. “Saat ini, REITs publik tidak hanya sebagai platform pencatatan aset, tetapi juga sebagai pusat ekosistem keuangan properti. Dengan perubahan struktur investor dari alokasi strategis ke indeks, perluasan ekosistem dana, dan ekspektasi pengembangan indeks serta produk derivatif REITs di masa depan, posisi REITs publik sebagai aset utama yang independen diharapkan dapat benar-benar ditegaskan.”

Namun, dari sisi pasar sekunder, kinerja REITs publik sepanjang tahun ini cukup biasa saja. Hingga 8 Mei, rata-rata kenaikan harga adalah 0,2%, kenaikan tertinggi 10,12%, dan penurunan terbesar 12,28%. Liu Xuan berpendapat bahwa dalam proses perkembangan skala pasar yang terus berlanjut, identifikasi arus kas aset dasar yang wajar dan stabil lebih penting daripada sekadar mengejar ekspansi skala pasar.

Wang Chaoping, analis strategi senior di China Merchants Fund, mengatakan bahwa penguatan ekuitas dan peningkatan preferensi risiko terus menekan likuiditas dan tren REITs, tetapi faktor suku bunga rendah, kekurangan aset, masuknya dana jangka panjang, dan kebutuhan lindung nilai tetap memberikan dukungan. Logika masuknya dana dari broker, asuransi, dan lainnya masih berlaku, dan atribut dividen tinggi serta pengembalian yang relatif terkendali membuat REITs memiliki nilai alokasi aset yang tinggi. Penurunan tajam dalam jangka pendek mungkin menarik beberapa investor untuk menempatkan dana pada proyek-proyek berkualitas tinggi. Selain itu, kebijakan dari sisi permintaan (seperti produk indeks, REITs publik, dan pensiun sosial yang diizinkan berinvestasi di REITs) diharapkan akan secara bertahap diluncurkan.