“Perusahaan model besar nomor satu dunia” Zhipu membeli properti senilai 3,6 miliar di Beijing: lonjakan pembelian tanah dipicu oleh e-commerce Siapa yang akan melakukan pembelian berikutnya?

Beberapa perusahaan di industri teknologi dan e-commerce Tiongkok sedang mengalami “Kebangkitan Properti”.

Gedung berlian di Jalan Xibei, Haidian, Beijing, diakuisisi oleh Zhipu, yang dikenal sebagai “Perusahaan Model Besar Global Pertama”, dengan harga 361 juta yuan. Informasi dari Qichacha menunjukkan bahwa Beijing Hongzuan Technology Development Co., Ltd. baru-baru ini mengalami perubahan badan usaha, di mana pemegang saham sebelumnya, An Shi Hongzuan Investment Co., Ltd., keluar, dan Zhipu menjadi pemegang saham sepenuhnya, dan aset inti dari transaksi tersebut adalah Gedung Berlian yang terletak di pusat Taman Perangkat Lunak Zhongguancun.

Transaksi ini juga memusatkan perhatian industri pada tren pembelian tanah dan pembangunan gedung besar yang terus meningkat di sektor e-commerce dan perusahaan internet.

Sejak awal tahun ini, dari perusahaan besar terkemuka hingga perusahaan unggulan di bidang vertikal, dari pusat bisnis utama di Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen hingga pusat industri e-commerce, perusahaan seperti Alibaba, ByteDance, JD.com, Guming, dan Haiya Group secara aktif melakukan pembelian tanah, baik membeli gedung perkantoran kelas A, atau menawar tanah industri dan tanah komersial dengan harga dasar yang rendah, dengan transaksi tunggal berkisar dari beberapa ratus juta hingga puluhan miliar yuan, secara bertahap meninggalkan label operasi “aset ringan” di masa lalu.

Beberapa narasumber mengatakan kepada wartawan bahwa tren investasi aset berat yang melanda industri ini bukanlah ekspansi perusahaan secara buta, melainkan pilihan yang didorong oleh faktor-faktor seperti periode window rendah di pasar properti komersial dan perkantoran, dukungan kebijakan daerah yang kuat, serta peningkatan strategi bisnis internal. Seiring dengan munculnya jalur produksi baru seperti model besar AI, teknologi keras, dan kendaraan energi baru yang berkembang pesat, pemain industri yang melakukan “pembelian tanah” mungkin akan mengalami iterasi, dan beberapa perusahaan mungkin sedang merencanakan gelombang baru investasi aset berat.

Gelombang Pembelian Tanah di Industri E-commerce Saat Ini

Dengan perusahaan e-commerce dan teknologi sebagai inti, beberapa kota utama di seluruh negeri sedang menyaksikan gelombang pembelian tanah dan pembangunan gedung.

Di industri, Zhipu dikenal sebagai “Perusahaan Model Besar Global Pertama”. Langkah pembelian gedung perusahaan ini di Beijing menarik perhatian pasar.

Menurut pengumuman yang dirilis Zhipu sebelumnya, mereka berencana membeli Beijing Hongzuan Technology Development Co., Ltd. dengan harga tidak lebih dari 361 juta yuan. Perubahan data badan usaha ini menandai bahwa transaksi tersebut telah selesai.

Gedung Berlian memiliki luas bangunan sekitar 22.700 meter persegi, terletak di pusat Taman Perangkat Lunak Zhongguancun, dikelilingi oleh raksasa teknologi internet seperti Lenovo, Baidu, Tencent, Sina, dan lainnya, merupakan pusat utama industri kecerdasan buatan dan ekonomi digital di Beijing dan seluruh negeri.

Mengenai alasan akuisisi, Zhipu menyatakan dalam pengumuman bahwa mereka berencana menggunakan properti ini sebagai kantor pusat perusahaan, memenuhi kebutuhan operasional harian dan bisnis model besar, serta mendukung rencana strategis jangka panjang berdasarkan potensi nilai properti tersebut, sekaligus meningkatkan daya tahan terhadap risiko secara keseluruhan.

Para analis berpendapat bahwa langkah Zhipu ini tidak hanya menjadi tonggak penting dalam pengembangan perusahaan, tetapi juga bisa menjadi indikator bahwa perusahaan terkait model besar AI di kota-kota utama akan mengadopsi paradigma baru dalam investasi aset berat di lokasi strategis.

Faktanya, langkah Zhipu ini bukanlah kasus tunggal, melainkan cerminan dari tren panas investasi aset berat di industri e-commerce dan internet sejak awal tahun ini.

Perusahaan besar terkemuka menjadi kekuatan utama dalam gelombang pembelian tanah ini. Dalam dua bulan pertama tahun 2026, ByteDance membeli dua tanah di Haidian, Beijing, dengan total biaya sekitar 6,1 miliar yuan, termasuk tanah di lokasi lama Lanjing Lijia seharga 2,8 miliar yuan dan tanah di Taman Teknologi Dongsheng tahap tiga seharga 3,305 miliar yuan.

JD.com juga aktif sejak awal tahun ini. Pada 20 April, anak perusahaan JD Group memenangkan tanah komersial di pusat Jiangsu Century City, Hangzhou, dengan harga 663 juta yuan, untuk membangun pusat kantor regional Zhejiang JD Group; bulan yang sama, JD Property memenangkan tanah industri seluas 117 hektar di Huangpu, Guangzhou, untuk membangun taman industri robot cerdas; langkah internasional mereka juga tidak berhenti, menyelesaikan transaksi proyek Wigan di Inggris pada April, memperluas jaringan logistik Eropa.

Perlu diperhatikan bahwa perusahaan non-perusahaan besar di bidang e-commerce juga mulai menjadi kekuatan baru dalam gelombang pembelian tanah ini.

Narasumber industri mengatakan bahwa selain perusahaan internet besar, perusahaan live streaming e-commerce, cross-border e-commerce, e-commerce vertikal, dan perusahaan e-commerce regional juga aktif membeli tanah di pusat industri e-commerce seperti Guangzhou, Hangzhou, Yiwu, Shishi di Fujian, Cixi di Zhejiang, dan Chongqing, dengan fokus utama pada pembangunan kantor pusat, basis live streaming, gudang rantai pasokan, dan taman industri, dan tanah yang dibeli jarang digunakan untuk pengembangan perumahan.

Menurut data tidak lengkap dari wartawan, sejak awal tahun ini, beberapa perusahaan dari berbagai industri telah melakukan pengembangan tanah. Pada awal 2026 di Guangzhou Baiyun, perusahaan terkait Haiya Group membeli dua tanah komersial di Jiayuan Wanggang seharga 177 juta yuan, untuk membangun kantor pusat e-commerce kecantikan dan pusat pemilihan produk live streaming; di Taman Century City di Hangzhou, Guming Technology, perusahaan e-commerce minuman teh baru, menghabiskan 455 juta yuan untuk tanah utama dan akan membangun kantor pusat nasional; di Shishi, Fujian, gudang pusat makanan Shixiang sedang dibangun; di Cixi, Zhejiang, dua perusahaan e-commerce membeli tanah secara bersamaan, membangun taman industri e-commerce live streaming dan pusat operasi e-commerce lintas batas; di Hechuan, Chongqing, perusahaan pengembangan industri digital membeli tanah ritel seharga 3,671 juta yuan untuk membangun basis inkubasi e-commerce di tingkat kabupaten.

“Perusahaan logistik dan perusahaan e-commerce non-perusahaan besar di wilayah tengah dan barat mendapatkan tanah gudang dan logistik, yang sangat didukung oleh pemerintah setempat, karena kebutuhan mereka sangat cocok,” kata Mr. Mu, seorang ahli industri e-commerce dan cross-border, dalam wawancara dengan Caixin. Saat ini, biaya logistik di wilayah tengah sudah lebih rendah dari wilayah pesisir, menciptakan periode window yang jelas. Mengingat terbatasnya tanah di kota-kota inti pesisir dan prioritas alokasi kepada perusahaan teknologi tinggi, beberapa perusahaan e-commerce mulai berpindah ke wilayah tengah dan barat.

Mengenai bidang cross-border e-commerce, Mr. Mu menjelaskan bahwa banyak perusahaan China mengandalkan platform seperti Amazon untuk menyelesaikan masalah gudang di luar negeri, tetapi secara umum, efisiensi investasi dan pengembalian tidak terlalu baik, reputasi juga biasa saja. Karena belum memenuhi syarat untuk investasi aset berat dan khawatir akan kerugian besar, perusahaan tidak berani membangun gudang di luar negeri secara sembarangan. Saat ini, perusahaan cross-border lebih memilih membeli tanah di kota-kota pesisir seperti Shenzhen dan Guangzhou, yang memiliki pasar matang dan akses ekspor yang mudah.

Para analis mengatakan bahwa pada tahun 2026, pengumpulan tanah oleh perusahaan e-commerce non-perusahaan besar sudah menjadi fenomena baru di industri, di mana perusahaan tidak lagi bergantung pada menyewa tempat dari pihak ketiga, melainkan mengurangi biaya operasional melalui kepemilikan tanah sendiri, mengikat kebijakan industri daerah, dan mengumpulkan sumber daya hulu dan hilir, menandai bahwa perusahaan e-commerce kecil dan menengah secara bertahap memasuki tahap pengembangan yang menggabungkan online dan offline serta investasi aset berat yang mendalam.

Harga Properti Komersial dan Tanah Industri Sedang Menurun ke Level Terendah Sejarah

Dari Zhipu yang membeli Gedung Berlian seharga 361 juta yuan di Beijing, hingga ByteDance yang mengakuisisi tanah di Haidian seharga 6,1 miliar yuan, dan Guming serta Haiya yang aktif di pusat industri e-commerce, mengapa perusahaan-perusahaan ini secara kolektif masuk ke pasar tanah dan pembangunan gedung?

Narasumber mengatakan bahwa di balik ini ada faktor siklus pasar, dukungan kebijakan, strategi bisnis, dan rasio input-output, yang merupakan keputusan rasional perusahaan dalam memanfaatkan window pasar dan juga langkah alami dalam menghadapi persaingan industri serta pengembangan jangka panjang.

“Salah satu alasan utama adalah bahwa harga aset properti komersial dan perkantoran saat ini sedang berada di level terendah dalam sejarah,” kata Zhang Bo, direktur Institut Anjuke 58. Saat ini, pasar properti komersial dan perkantoran sedang mengalami periode penyesuaian, dan penyesuaian harga properti ini jauh lebih besar daripada perumahan, bahkan harga gedung perkantoran berkualitas di kota inti pun mengalami koreksi yang jauh lebih besar daripada perumahan, menempatkan harga di titik dasar siklus.

Data daring dari Anjuke menunjukkan bahwa pada kuartal pertama 2026, harga jual gedung perkantoran kelas A di Shanghai turun cukup banyak dari puncaknya pada 2021, dan daerah pinggiran seperti Qingpu dan Lingang mengalami penyesuaian yang lebih besar.

Wakil ketua China Capital Alliance, Bai Wenxi, mengatakan kepada wartawan bahwa saat sewa properti komersial dan harga aset berada di kisaran rendah relatif, membangun sendiri atau mengakuisisi properti dapat mengubah “sewa jangka panjang” menjadi “biaya tetap + aset berkualitas”, sehingga dapat mengunci biaya operasional jangka panjang dan mengoptimalkan neraca aset.

Mu juga menambahkan bahwa kelangkaan tanah, terutama tanah industri, semakin nyata, dan selama beberapa tahun terakhir, penyesuaian industri manufaktur telah mengurangi gelembung harga tanah industri, dan saat ini tanah tersebut berada di lembah nilai yang belum mengalami kenaikan selama sepuluh tahun.

“Tidak peduli bagaimana perkembangan AI dan robot, robot dan peralatan membutuhkan tanah untuk beroperasi, dan transformasi manufaktur China menjadi ‘China Manufacturing’ meningkatkan permintaan tanah industri. Perusahaan e-commerce membeli tanah bukan hanya untuk menangkap nilai kelangkaan tanah, tetapi juga untuk menyediakan ruang bagi gudang cerdas, pusat distribusi, dan laboratorium pengembangan dan pengujian,” kata Mu.

Dukungan kebijakan dari pemerintah daerah juga membantu perusahaan mencapai pengurangan biaya dan efisiensi serta ekspansi strategis.

Bai Wenxi berpendapat bahwa banyak daerah meluncurkan model “penetapan tanah industri”, “harga tanah rendah + kepemilikan tinggi + tarif pajak tinggi”, di mana e-commerce dan logistik sebagai industri dengan volume barang tinggi, lapangan kerja tinggi, dan pajak tinggi, menjadi fokus utama promosi daerah, dan perusahaan yang membeli tanah dapat memperoleh kondisi yang baik, serta mengikat ekonomi regional melalui taman logistik dan proyek kantor pusat.

“Beberapa daerah memberikan subsidi untuk pembelian gedung kantor pusat e-commerce, termasuk pengembalian pajak dan fasilitas perumahan berbasis talenta. Misalnya, diketahui bahwa sebuah distrik di kota tertentu memberikan subsidi satu kali sebesar 5% dari harga pembelian untuk gedung kantor pusat e-commerce dan pusat ekonomi platform, dengan maksimum 50 juta yuan. Untuk gedung kantor pusat lengkap, dapat dialokasikan 5-10% dari unit sebagai perumahan talenta, atau mengajukan permohonan apartemen talenta seluas 40 m² per orang, dengan prioritas pada pendidikan anak,” kata Zhang Bo.

Alasan penting lainnya adalah kebutuhan internal perusahaan.

Seorang analis properti komersial menyatakan bahwa persaingan di industri internet dan e-commerce telah beralih dari lalu lintas online ke “kemampuan pelaksanaan + skenario offline”. Properti yang dimiliki sendiri dapat memenuhi kebutuhan khusus seperti pusat komputasi, pengembangan rahasia, dan pasokan listrik berkapasitas tinggi, sementara pasar sewa sulit menyediakan ruang dengan stabilitas tinggi tersebut, dan kepemilikan sendiri lebih dapat dikendalikan.

Akankah “New登” Menjadi Pemain Utama dalam “Pembelian Tanah”?

Seiring tren kebutuhan penggunaan sendiri di sektor e-commerce ini secara bertahap terealisasi, muncul pertanyaan baru: perusahaan mana lagi yang mungkin akan masuk ke pasar “pembelian tanah dan pembangunan gedung”?

Zhang Bo mengatakan bahwa sesuai dengan Rencana “Kelima Lima Tahun” nasional dan arah pengembangan kekuatan produksi baru, model besar AI, kendaraan energi baru, semikonduktor, dan robot humanoid akan menjadi fokus utama pengembangan kekuatan produksi baru, serta arah penting dalam kemandirian teknologi dan transformasi ekonomi, dan secara alami mendapatkan dukungan kebijakan dari pemerintah daerah.

“Pelatihan, inferensi, dan pusat komputasi cerdas untuk model besar AI membutuhkan listrik, kapasitas beban, dan tingkat keamanan tinggi, sehingga lebih cenderung membangun pusat komputasi di sekitar kota-kota penelitian utama atau mengakuisisi dan mengubah IDC,” kata Bai Wenxi. Untuk menarik talenta riset tingkat tinggi, perusahaan membutuhkan taman yang terintegrasi dengan fasilitas kantor dan kehidupan, yang mendorong pembelian tanah di sekitar kota penelitian utama.

Seorang analis berpendapat bahwa langkah Zhipu membeli Gedung Berlian mungkin merupakan sinyal penting, dan tidak menutup kemungkinan perusahaan model besar lainnya akan melakukan pembelian tanah di pusat kota di masa depan.

Perusahaan teknologi keras dan manufaktur maju juga merupakan kekuatan yang tidak boleh diabaikan. “Perusahaan semikonduktor, robot, dan ekonomi udara rendah memiliki kebutuhan mendesak akan pabrik khusus, ruang bersih, dan tempat uji coba penerbangan. Perusahaan semacam ini tidak hanya membeli tanah sendiri, tetapi juga akan mendorong rantai industri hulu dan hilir berkumpul di area yang sama,” kata analis tersebut.

Beberapa perusahaan juga memberi tahu wartawan bahwa beberapa pemerintah daerah bersedia menawarkan kebijakan tanah yang lebih fleksibel, pengurangan pajak, dan jalur cepat untuk evaluasi lingkungan guna menarik perusahaan teknologi keras untuk berlokasi. Misalnya, pada 24 April, Shenzhen Bao’an District meluncurkan tanah A425-0617 untuk proyek “Basis Produksi Papan Tinggi AI dan Papan Sirkuit Fleksibel”, dengan total investasi lebih dari satu miliar yuan, dari seleksi industri hingga pelelangan tanah hanya dalam 42 hari, memecahkan rekor tercepat proyek bernilai miliaran di Bao’an.

Perusahaan kendaraan energi baru dan perusahaan transportasi juga dianggap sebagai pembeli yang tidak boleh diabaikan. Zhang Bo menunjukkan bahwa perusahaan mobil terkemuka dengan dana besar dan kekuatan industri yang kuat akan menarik pemerintah daerah untuk menyediakan tanah dengan harga rendah dan pengurangan pajak guna membangun kantor pusat regional, pusat riset dan pengembangan, atau pusat pengiriman, sesuai dengan garis utama ekonomi hijau.

“Polanya akan lebih menekankan penggunaan sendiri dan pengoperasian jangka panjang,” kata Bai Wenxi. “Pengadaan tanah secara longgar akan berkurang, dan proyek akan lebih menitikberatkan pada pengembalian investasi dan arus kas jangka panjang. Secara keseluruhan, ritme pengadaan tanah akan tetap stabil dan meningkat secara bertahap, tetapi bukan lagi sekadar menimbun tanah, melainkan benar-benar melayani peningkatan bisnis dan pengumpulan industri.”

Para analis berpendapat bahwa dalam tren pengembangan ini, dalam beberapa tahun ke depan, kota-kota utama di China dan kota-kota dengan keunggulan kompetitif industri akan sering melihat kehadiran perusahaan teknologi di pasar perkantoran, properti komersial, industri, dan logistik.