Baru saja mendengar sesuatu yang menarik terjadi di ruang taman hiburan. Six Flags menjual tujuh taman yang berkinerja buruk kepada EPR Properties dengan uang tunai sebesar $331 juta. Di permukaan, tampaknya Six Flags mendapatkan jalan keluar yang solid, tetapi cerita yang lebih dalam sebenarnya cukup liar.

Mari saya mundur sejenak. Penggabungan Cedar Fair dua tahun lalu seharusnya menjadi kombinasi yang mengubah permainan yang akan menciptakan sinergi nyata. Sebaliknya, saham Six Flags benar-benar dihancurkan - turun 68% sejak kesepakatan ditutup. Mereka sudah menutup Six Flags America tahun lalu dan berencana menjual California's Great America segera. Perusahaan ini terus kehilangan nilai, jadi melepas taman-taman ini sebenarnya masuk akal secara strategis.

Di sinilah bagian yang menjadi menarik. Tujuh taman yang dialihkan ke EPR menghasilkan pendapatan sebesar $260 juta dan EBITDA yang disesuaikan sebesar $45 juta tahun lalu. Tetapi EPR hanya membayar $331 juta untuk seluruh paket ini. Itu diskon besar - taman-taman ini mewakili 9,5% dari total kehadiran Six Flags dan 5,7% dari EBITDA yang disesuaikan sebesar $792 juta mereka, namun mereka mendapatkan kurang dari 4,5% dari nilai perusahaan. Secara kertas, Six Flags terlihat seperti telah tertipu.

Tapi inilah hal tentang EPR Properties - ini terutama adalah REIT yang fokus pada bioskop dan tempat makan serta bermain dengan hasil dividen sebesar 6,2%. Taman hiburan sebenarnya bukan bidang utama mereka. Pasar jelas setuju bahwa ini adalah kecocokan yang aneh, itulah sebabnya saham EPR turun 4% saat pengumuman sementara Six Flags naik 5%. Semua orang mengira Six Flags memenangkan perdagangan ini.

Namun sebenarnya, EPR mungkin adalah pembeli yang lebih pintar di sini. Tidak banyak pemain yang bersedia melompat ke taman tema regional saat ini. Operator besar tidak tertarik pada destinasi dengan lalu lintas rendah. Herschend masih mencerna akuisisi terakhir mereka. Ekuitas swasta telah belajar untuk menjauh dari bisnis yang membutuhkan modal besar ini. EPR mendapatkan aset-aset ini dengan diskon besar karena jumlah pembeli yang sangat terbatas.

Langkah jenius yang sebenarnya? EPR bisa memegang taman-taman ini, mengumpulkan uang tunai dari apa pun yang mereka hasilkan, dan kemudian menjualnya ke operator nyata dalam beberapa tahun ketika pasar membaik. Sementara itu, Six Flags bisa fokus pada lokasi yang berkinerja lebih baik dan berpotensi meningkatkan margin. Kedua belah pihak mungkin menang di sini, bahkan jika reaksi pasar menunjukkan sebaliknya. Kadang-kadang orang yang terlihat seperti mereka membayar terlalu mahal sebenarnya lebih memahami pasar daripada yang disadari semua orang.