Membeli rumah tidak disewakan, bukan konsumsi atau judi

Di kolom komentar artikel tentang rasio sewa dan jual, saya menemukan banyak orang masih tidak mengerti, masih melihat rumah dengan pandangan masa lalu, jadi saya akan jelaskan lebih lanjut.

Penggunaan yang benar dari rumah hanya ada dua jenis, dua jenis! Satu adalah konsumsi, yaitu tinggal sendiri, hitung biaya penggunaan tahunan dengan baik, sama seperti mobil, berapa besar topi yang dipakai sesuai ukurannya, dengan depresiasi 1%–2% per tahun, sebanyak apa kerugiannya, sebanyak itu pula rumah yang dibeli sesuai total harga;

Yang lain adalah investasi, yaitu menyewakan, jika tidak menyewakan, hanya memegang dan menunggu kenaikan harga, itu mungkin bukan investasi lagi, melainkan judi, dan termasuk jenis judi yang relatif buruk karena nilai harapan biasanya negatif—rumah pasti akan menua secara pasti, sedangkan saham, emas, Bitcoin, dan sejenisnya, meskipun tidak menghasilkan arus kas, tetap bergantung pada orang berikutnya yang membeli dengan harga lebih tinggi, tetapi setidaknya barangnya sendiri tidak pasti menua. Tidak seperti puluhan tahun kemudian, meskipun harga rumah baru di lokasi yang sama tampak tidak berubah bahkan naik, rumah lama hanya bisa dijual dengan diskon besar, ini seperti ikan atau buah yang mudah rusak, sulit digunakan sebagai aset jangka panjang untuk melawan inflasi.

Tentu juga ada yang mengatakan bahwa lokasi pusat kota selalu sedikit demi sedikit berkurang, meskipun rumahnya tua, lokasi pusat tetap terbatas. Tapi ini juga baik, selama lebih dari 20 tahun siklus pasar bullish, kecuali saat periode “ketidaksesuaian manusia dan tanah” yang bisa disebut investasi, di waktu lain itu hanya judi—rumah seharusnya sudah turun, tidak seharusnya naik setinggi itu, jauh dari kenyataan kaya-miskin di China, ini hanyalah pasar yang tidak sempurna dan abnormal, ditambah dengan tekad keras dari pemerintah, menciptakan pasar bullish buatan—tapi kamu seharusnya “tidak tahu” sebelumnya bahwa pemerintah tidak akan membiarkan koreksi dan akan menahan harga rumah. Jadi, kecuali orang yang mendapatkan keuntungan dari urbanisasi awal dan faktor kekuatan, tahun-tahun lain yang mendapatkan keuntungan melalui leverage, sama saja dengan yang membuka kontrak berlipat ganda di Bitcoin dan akhirnya menang, semuanya cuma keberuntungan. Sekarang ada yang mengingatkan tahun 2016, mengatakan jangan menyesal tidak membeli rumah, lihat saja pelajaran dari tahun 2015 dan 2016—ini benar-benar menganggap kemenangan peluang kecil sebagai kekuatan investasi mereka.

Dan yang disebut lokasi pusat kota, mengapa rumah semakin tua tetap bisa dijual dengan harga tinggi? Bukan karena orang suka tinggal rumah lama, melainkan karena judi menunggu demolisi yang selalu bisa ditebak, setelah dibongkar rumahnya menjadi baru, bisa memperluas kepemilikan dan mendapatkan keuntungan, jadi orang terbiasa tidak memberi diskon pada rumah lama (bahkan menambah harga untuk rumah pusat kota yang sangat tua), dan pusat kota tidak pindah, itu keberuntungan. Tapi kenyataannya, ekspektasi demolisi itu sendiri adalah judi, bukan investasi, setelah periode pembangunan besar berakhir, rumah yang tua tidak lagi berharga, di mana pun di pusat kota. Sebagian besar kota mengalami perpindahan dan pemisahan pusat kota selama 20 tahun terakhir, yang disebut “lokasi inti” hanyalah taruhan bahwa dalam 10 atau 20 tahun ke depan, atau sebelum dijual, tidak akan berubah.

Jadi, satu-satunya hal yang bisa disebut “investasi yang masuk akal dan wajar” dari rumah hanyalah menyewakan, dan pengembalian sewa harus lebih besar dari biaya pemeliharaan rumah ditambah depresiasi tahunan, jika dibeli dengan pinjaman, ditambah bunga pinjaman yang dialokasikan ke biaya tahunan—cukup begitu, jika bisa menutup dan lebih dari tingkat bunga tanpa risiko, itu investasi yang menguntungkan, jika tidak, itu investasi yang gagal.

Adapun nilai pasar rumah itu sendiri setelah dikurangi depresiasi, apakah akan naik atau turun di masa depan, itu semua keberuntungan. Selain menggunakan pengalaman dan pengetahuan untuk menilai siklus harga saat ini dan siklus ekonomi secara umum, ada juga kebijakan yang berubah, kemakmuran wilayah tempat tinggalmu, apakah akan berubah, apakah fasilitas akan berpindah, apakah kota masih mengalami arus masuk penduduk bersih, apakah industri masih mampu menopang, dan berbagai variabel yang sama sekali tidak bisa kamu prediksi sebelumnya, hubungan dengan “penglihatan”mu tidak sebesar itu.

Banyak orang mengira mereka sedang melakukan “investasi” di properti, padahal sebenarnya hanya judi, kecuali kamu menempatkan sebagian kecil asetmu di properti untuk diversifikasi risiko dan meningkatkan ketahanan portofolio investasi—hampir tidak ada orang kaya yang aset utamanya adalah properti.

Lalu, bagaimana membedakan investasi dan judi? Portofolio investasimu minimal harus memiliki satu logika dasar yang menjamin nilainya selalu naik, tidak bergantung pada variabel lain, bahkan jika variabel lain berjalan tidak seperti yang kamu harapkan, keberuntunganmu sangat buruk, paling-paling memperpanjang waktu untuk mendapatkan hasil investasi, tapi tidak menyebabkan kerugian, ini baru disebut investasi, jika tidak, itu semua judi.