Belakangan ini saya memperhatikan bahwa topik harga properti di Vietnam semakin ramai dibicarakan, terutama data di Hanoi yang benar-benar mengejutkan. Rasio harga properti terhadap pendapatan (HPR) dapat mencerminkan apakah pasar properti suatu kota terlalu panas, dan situasi di Hanoi saat ini memang patut dipikirkan secara mendalam.

Pertama, mari kita bahas angka-angkanya. Rasio harga properti terhadap pendapatan di Hanoi saat ini sudah melonjak ke 27,7 kali, jauh di atas rata-rata jangka panjang sebesar 23,35 kali, dan ini merupakan level tertinggi sejak puncak tahun 2016 hingga 2017. Dengan kata lain, orang dengan pendapatan biasa harus menabung selama lebih dari 27 tahun tanpa makan dan minum untuk membeli satu unit rumah, ini menunjukkan kemampuan pembayaran pembeli rumah menurun secara signifikan.

Mengapa bisa begitu? Ada beberapa faktor pendorong di baliknya. Pertama, pasokan masih ketat, terutama di pusat kota dan daerah dengan infrastruktur baik, di mana permintaan melebihi penawaran. Kedua, dari segi modal, setelah adanya ketegangan likuiditas pada 2022 hingga 2023, uang kembali mengalir ke properti, terutama aset apartemen yang memiliki hak kepemilikan yang jelas, menarik minat keluarga dan investor jangka panjang. Ketiga, biaya konstruksi meningkat, termasuk tanah, tenaga kerja, dan biaya pembiayaan, sehingga harga rumah baru terdorong naik, yang kemudian mendorong pasar rumah bekas.

Menariknya, harga properti di Vietnam memiliki banyak kesamaan dengan China. Properti di Vietnam menyumbang 60-70% dari kekayaan rumah tangga, dengan tingkat kepemilikan sendiri sekitar 90%, tingkat ketergantungan terhadap properti ini sangat mirip dengan kondisi di China dulu. Tapi ada perbedaan kunci—Vietnam saat ini hanya memiliki tingkat urbanisasi sekitar 45%, jauh di bawah China yang sekitar 65-67%, yang berarti permintaan perumahan di Vietnam masih memiliki ruang pertumbuhan yang besar.

Jika dibandingkan dengan China, kita bisa melihat lebih jelas. Rasio harga properti terhadap pendapatan di China dan Vietnam secara kasat mata hampir sama, keduanya sekitar 27-28 kali, tetapi struktur pasar mereka sangat berbeda. Di China, sejak 2022 populasi mulai menurun, pasokan rumah berlebihan, dengan kelebihan sekitar 150 juta unit yang cukup untuk menampung 150 juta orang, dengan lebih dari 4 juta unit selesai dibangun setiap tahun. Krisis muncul karena kelebihan pasokan, leverage tinggi, dan ekspektasi kenaikan harga jangka panjang. Sebaliknya, di Vietnam, populasi masih bertambah, urbanisasi belum mencapai titik jenuh, dengan hanya sekitar 100.000 unit rumah yang selesai setiap tahun, sementara kekurangan sekitar 300.000 unit, terutama di segmen perumahan umum dan perumahan sosial. Singkatnya, China sedang menyesuaikan diri karena kelebihan rumah, sedangkan Vietnam benar-benar kekurangan rumah.

Lalu, akankah harga properti di Vietnam mengalami penyesuaian mendalam seperti di China? Dari sudut pandang risiko, kenaikan cepat rasio harga terhadap pendapatan memang membawa potensi bahaya—kemampuan pembayaran pembeli menurun, hasil sewa menurun, dan perbedaan antar proyek serta wilayah semakin tajam. Tapi kondisi kredit saat ini jauh lebih hati-hati dibanding 2016-2017, dan kerangka hukum juga lebih ketat, yang berarti risiko lebih bersifat lokal dan terkait segmen tertentu, sehingga kecil kemungkinannya berkembang menjadi gelembung pasar secara keseluruhan.

Dampaknya terhadap berbagai kelompok juga berbeda. Pembeli rumah untuk hunian sendiri saat ini memang semakin sulit, tetapi dalam beberapa tahun ke depan, proyek perumahan sosial akan membantu meredakan tekanan, dan pengalihan populasi ke daerah pinggiran kota juga dapat mengurangi biaya pembangunan. Investor harus lebih berhati-hati, karena struktur arus kas properti sedang berubah, dan ekspektasi apresiasi modal tidak lagi seoptimis dulu. Seluruh pasar apartemen pun sudah memasuki fase penilaian yang lebih tinggi, dari tahap akumulasi ke siklus valuasi yang lebih tinggi.

Secara keseluruhan, meskipun rasio harga properti terhadap pendapatan di Vietnam mendekati level sebelum krisis di China, saat ini Vietnam belum memiliki kondisi struktural yang menyebabkan gelembung pecah. Perbedaan utama terletak pada hubungan penawaran dan permintaan serta struktur demografi yang jelas berbeda. Kenaikan harga properti di Vietnam ini lebih cenderung sebagai fluktuasi normal dalam proses urbanisasi, bukan gelembung yang tidak rasional. Namun, tetap perlu memantau kebijakan dan dinamika pasar secara ketat ke depannya. Menurut kalian, bagaimana pandangan terhadap tren harga properti di Vietnam ini?