Saya menemukan banyak orang agak bingung tentang perhitungan ini. Penyebabnya adalah saya melihat ada yang mengatakan "Perbandingan sewa dan jual harus dihitung berdasarkan harga beli, karena jika Zhang San dan Li Si membeli rumah yang sama dengan harga berbeda, maka perbandingan sewa dan jual juga berbeda, karena tingkat pengembaliannya berbeda," dan di bawahnya ada banyak orang yang setuju.

Saya juga sering melihat pernyataan seperti ini di internet, dan ini sangat lucu. Sebuah rumah yang dibeli seharga 1 juta bisa disewakan 30 ribu per tahun, itu normal, tetapi jika harga rumah naik menjadi 10 juta dan tetap hanya disewakan 30 ribu per tahun, itu tidak normal, harus disewakan 25 juta atau minimal 20 juta per tahun agar normal. Tetapi jika perbandingan sewa dan jual dihitung berdasarkan harga beli, maka tetap disewakan 30 ribu per tahun adalah normal—jika rumah seharga 10 juta hanya disewakan 3 juta per tahun, maka rumah itu pasti tidak akan terjual seharga 10 juta, karena mengapa orang bodoh membeli daripada menyewa?

Ada yang bilang, saya hanya menghitung diri saya sendiri, bahwa rumah ini bagi saya, berdasarkan biaya pembelian saya, menghasilkan "pengembalian aset yang bisa saya terima," dan saya bersedia menyimpannya terus—berhenti di situ, tidak peduli berapa harga beli Anda, yang sekarang dijual adalah 10 juta yang nyata, bukan 1 juta, ini tidak bisa diabaikan.

Tingkat pengembalian selalu didasarkan pada nilai pasar aset saat ini, yaitu aliran kas yang bisa dihasilkan, karena ini harus dibandingkan setelah Anda menjualnya dan menaruhnya di tempat lain. Misalnya, rumah seharga 10 juta hanya menghasilkan 30 ribu aliran kas per tahun, lalu mengapa tidak menjualnya dan menaruh uang di bank untuk mendapatkan 20 atau 30 ribu aliran kas? Hanya orang bodoh yang terus menyewakan dan mengumpulkan aliran kas yang hampir tidak berarti bagi aset saat ini, yang bahkan tidak sebanding dengan kerusakan dan depresiasi rumah yang disewa dan menjadi tua.

Sering orang berkata, harga rumah turun tidak ada hubungannya dengan saya, saya beli 15 tahun lalu, kenapa harus panik? Bagaimana? Rumah yang Anda beli 15 tahun lalu, bukan uang yang hilang saat harga turun? Rumah seharga 1 juta yang pernah mencapai 10 juta, sekarang tersisa 4 juta, Anda bilang "Saya masih mendapatkan 4 kali lipat," itu adalah penipuan terhadap diri sendiri—Anda sebelumnya naik tingkat, sekarang secara paksa diturunkan, ke mana Anda akan mendapatkan 600 ribu ini?

Tidak peduli berapa harga Anda membeli, sekarang aset ini jika dijual, berapa pun yang Anda dapatkan, itu adalah jumlah yang Anda miliki. Anda selalu punya dua pilihan: satu menjual, dan satu lagi mempertahankan—melanjutkan kepemilikan sama dengan menjual lalu membelinya kembali, jadi melanjutkan kepemilikan dan "bersedia membeli" adalah sama. Jadi, jika harga turun lebih dari setengah, apakah Anda bisa bilang Anda tidak terjebak? Pada suatu tahun dan bulan tertentu, Anda benar-benar memiliki 10 juta.

Ketika harga rumah turun, sewa pasti turun; ketika harga rumah naik, sewa juga pasti naik, hanya saja ada penundaan waktu—begitu juga sebaliknya, jika sewa melonjak besar, maka harga rumah juga akan ikut naik. Korelasi ini hanya akan berfluktuasi dalam kisaran tertentu, misalnya antara 1,5% hingga 4%, dan berfluktuasi sesuai dengan kondisi pasar properti, tingkat kota, dan fluktuasi tingkat bunga tanpa risiko, tetapi umumnya tidak akan keluar dari kisaran itu—mengapa? Karena ketika orang ingin tinggal di sebuah rumah, selalu ada dua pilihan: membeli atau menyewa, dan orang akan selalu menimbang apakah "sekarang" lebih menguntungkan membeli atau menyewa.

Inilah alasan mengapa perbandingan sewa dan jual ada.