Baru saja melihat-lihat untuk membeli tempat di California dan jujur saja, harganya gila. Seperti semua orang tahu cuacanya luar biasa di sini, tapi biaya hidupnya? Kejam. Saya mulai mencari tahu program apa yang benar-benar bisa membantu dan ternyata ada lebih banyak bantuan yang tersedia daripada yang saya kira, terutama melalui CalHFA.

Jadi CalHFA sudah ada sejak tahun 1975 membantu orang mendapatkan hipotek yang benar-benar mampu mereka bayar. Bagian keren adalah ini didanai sendiri, jadi tidak menghabiskan dana pajak. Pada dasarnya mereka bekerja sama dengan pemberi pinjaman yang disetujui untuk menawarkan pinjaman kepada pembeli pertama kali dengan penghasilan rendah hingga menengah. Anda sebenarnya bisa meminjam hingga 105% dari nilai rumah, yang berarti mereka akan membantu menutupi uang muka dan biaya penutupan juga. Itu cukup signifikan ketika Anda melihat properti di California.

Mereka memiliki enam program pinjaman hipotek berbeda tergantung situasi Anda. Jika Anda militer atau veteran, ada program VA di mana Anda tidak perlu uang muka sama sekali. Untuk orang di daerah pedesaan, ada opsi USDA. Tapi kebanyakan orang yang saya kenal memilih jalur FHA atau konvensional.

Hipotek FHA melalui CalHFA cukup sederhana - bunga tetap selama 30 tahun, dan Anda bisa mendapatkan uang muka serendah nol persen jika memenuhi syarat untuk program Bantuan MyHome mereka. Kalau tidak, Anda harus membayar uang muka sebesar 3,5%. Lalu ada CalPLUS, yang serupa tapi memiliki tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi. Perbandingannya adalah ini dikemas dengan Program Bunga Nol mereka yang membantu dengan biaya penutupan, yang jujur masuk akal ketika anggaran sudah ketat.

Jika Anda ingin jalur konvensional alih-alih FHA, CalHFA juga menawarkan itu. Sama bunga tetap 30 tahun, meskipun akan ada PMI yang melekat. Anda bisa meminjam hingga batas pinjaman konvensional di daerah Anda. Uang muka bisa serendah tiga persen jika menggunakan Bantuan MyHome, kalau tidak nol persen dengan bantuan mereka.

Sekarang, ini tentang kualifikasi - penghasilan Anda harus sama atau di bawah batas yang ditetapkan CalHFA untuk kabupaten Anda. Beberapa tahun lalu batas tersebut cukup tinggi, berkisar dari sekitar $159.000 di kabupaten yang lebih murah seperti Fresno hingga $300.000 di daerah mahal seperti San Francisco dan San Mateo. Tapi jujur saja, bahkan jika Anda memenuhi batas penghasilan, Anda tetap harus mampu membayar cicilan bulanan. Saya hitung dengan pinjaman konvensional sebesar $700.000 dengan pembiayaan uang muka mereka pada tingkat bunga 7% dan Anda akan membayar sekitar $4.517 hanya untuk pokok dan bunga. Tambahkan pajak properti, asuransi, dan asuransi hipotek dan tiba-tiba totalnya sekitar $5.500 per bulan. Itu komitmen serius.

Satu hal yang mengejutkan saya adalah meskipun Anda mungkin pernah memiliki rumah sebelumnya, Anda tetap bisa memenuhi syarat sebagai pembeli pertama jika Anda belum memiliki rumah dalam tiga tahun terakhir. Jadi jika hidup terjadi dan Anda harus menjual, Anda tidak otomatis terblokir.

Untuk benar-benar disetujui mendapatkan hipotek CalHFA, Anda harus menyelesaikan kursus edukasi pembeli rumah online mereka atau mengikuti program konseling langsung. Mereka cukup ketat soal itu. Anda juga tidak boleh memiliki riwayat kredit nol - mereka tidak akan melayani itu. Dan Anda perlu membeli garansi rumah untuk menutupi perbaikan tak terduga setelah penutupan.

Proses aplikasi berarti menemukan petugas pinjaman pilihan CalHFA, yang katanya lebih sulit dari kedengarannya. Kabupaten Los Angeles hanya memiliki sekitar delapan petugas yang memenuhi syarat untuk seluruh kabupaten menurut situs web mereka. CalHFA tidak langsung mengeluarkan hipotek - mereka bermitra dengan pemberi pinjaman yang telah disetujui dan disertifikasi. Jadi apa yang Anda bayar tergantung pada pemberi pinjaman yang Anda pilih. Langkah pintar adalah membandingkan dan mendapatkan beberapa penawaran bahkan dalam program CalHFA, sama seperti di tempat lain.

Yang benar-benar membantu dengan keterjangkauan adalah bantuan uang muka dan biaya penutupan mereka. Harga rumah median di California mencapai lebih dari $700.000 pada akhir 2022, jadi uang muka 20% tradisional akan menjadi $140.000. Bahkan hanya tiga persen adalah $21.000. Lalu biaya penutupan di atasnya menambah dua sampai lima persen lagi. Kejam. Di situlah MyHome masuk - ini adalah hipotek kedua khusus untuk uang muka Anda. Mereka juga punya ZIP, Program Bunga Nol, yang menutupi biaya penutupan. Bagian terbaiknya? Anda tidak perlu mulai membayar kembali sampai hipotek utama Anda jatuh tempo dalam 30 tahun, atau kapan pun Anda menjual atau melakukan refinancing. MyHome memang menimbun bunga tapi ZIP tidak, jadi setidaknya salah satu dari mereka bebas bunga.

Anda juga bisa menggabungkan pinjaman CalHFA dengan hibah dan program bantuan uang muka lainnya. Jika Anda memenuhi syarat untuk dana tambahan dari tempat lain, itu berarti lebih sedikit yang harus Anda pinjam secara keseluruhan. Hati-hati karena hibah kadang-kadang bisa dikenai pajak sebagai penghasilan di tahun Anda menerimanya.

Kalau Anda ingin gambaran lengkap, HUD punya halaman web bantuan kepemilikan rumah di California yang berisi lebih banyak opsi. Plus, sebagian besar kota punya departemen pengembangan komunitas atau perumahan mereka sendiri yang menjalankan program lokal selain yang ditawarkan CalHFA. Layak dicek apakah kota spesifik Anda punya program tambahan.

Seluruh proses ini pasti bisa dilakukan jika Anda tahu di mana harus mencari dan apa yang harus ditanyakan. California mahal, tidak diragukan lagi, tapi mereka sebenarnya sudah membangun infrastruktur yang sah untuk membantu orang mendapatkan rumah. Butuh riset dan kesabaran untuk menavigasi semuanya.