Baru saja berpikir tentang berapa banyak orang yang mengabaikan perbedaan antara pengganda sewa kotor vs pengganda pendapatan kotor saat mengevaluasi properti sewaan. Mereka terdengar mirip tetapi sebenarnya adalah alat yang cukup berbeda, dan menggunakan yang salah bisa membuat Anda membuat keputusan investasi yang buruk.

Jadi begini - jika Anda melihat properti sewaan, Anda mungkin ingin tahu apakah harganya benar-benar sepadan dengan pendapatannya. Di situlah pengganda ini berperan. Mereka memberi Anda cara cepat untuk membandingkan properti tanpa terjebak dalam semua detail biaya.

Pengganda sewa kotor adalah yang lebih sederhana. Anda cukup mengambil harga properti dan membaginya dengan pendapatan sewa tahunan. Itu saja. Misalnya Anda melihat sebuah tempat seharga $400.000 yang menghasilkan $50.000 per tahun dari sewa - GRM Anda adalah 8. Sangat langsung dan sangat cocok jika Anda membandingkan sewaan residensial di mana sewa adalah satu-satunya sumber pendapatan.

Sekarang pengganda pendapatan kotor lebih luas. Alih-alih hanya pendapatan sewa, Anda melihat semuanya - sewa, biaya parkir, mesin laundry, apa pun yang menghasilkan uang dari properti tersebut. Metode perhitungan yang sama (harga properti dibagi total pendapatan tahunan), tetapi Anda menjaring lebih luas. Untuk properti seharga $500.000 yang menghasilkan total $100.000, GIM Anda adalah 5. Yang ini jauh lebih masuk akal untuk properti komersial atau bangunan multifamil yang memiliki beberapa aliran pendapatan.

Perbedaan utama antara pengganda sewa kotor vs pengganda pendapatan kotor benar-benar tergantung pada jenis properti yang Anda evaluasi. GRM adalah teman Anda untuk sewaan rumah tunggal. GIM lebih baik saat Anda berurusan dengan properti yang lebih kompleks yang memiliki sumber pendapatan beragam. Pengganda yang lebih rendah umumnya berarti nilai yang lebih baik untuk pendapatan, tetapi di sinilah orang sering salah paham - keduanya tidak memberi tahu apa-apa tentang biaya. Pajak properti, pemeliharaan, biaya manajemen - itu semua tidak diperhitungkan sama sekali. Jadi properti yang terlihat murah di kertas mungkin sebenarnya menguras uang setelah Anda memperhitungkan semua biaya.

Saya pernah melihat investor menjadi bersemangat tentang properti dengan GRM atau GIM yang tampaknya bagus, lalu menyadari mereka tidak memperhitungkan fakta bahwa daerahnya sedang menurun atau bangunannya membutuhkan perbaikan besar. Pengganda ini berguna untuk perbandingan cepat, tetapi mereka bukan gambaran lengkap. Anda perlu melihat kondisi pasar, tren lokasi, dan semua biaya operasional Anda yang sebenarnya untuk benar-benar memahami apakah investasi tersebut masuk akal.

Intinya - memahami pengganda sewa kotor vs pengganda pendapatan kotor itu penting, tetapi jangan biarkan metrik ini menjadi satu-satunya alat pengambilan keputusan Anda. Gunakan bersama analisis lain untuk mendapatkan gambaran nyata apakah sebuah properti benar-benar layak untuk uang Anda.