Pernah bertanya-tanya bagaimana cara menghitung pengganda pendapatan kotor saat Anda melihat properti sewa? Saya baru-baru ini mempelajari ini dan menyadari bahwa sebenarnya ini lebih sederhana dari yang kebanyakan orang pikirkan, tetapi juga jauh lebih rumit daripada rumus dasar.

Jadi begini: saat Anda membandingkan properti sewa, Anda membutuhkan cara cepat untuk melihat apakah sesuatu benar-benar layak dengan harga yang diminta. Di situlah pengganda pendapatan kotor berperan. Pada dasarnya, Anda mengambil biaya properti dan membaginya dengan berapa banyak pendapatan yang dihasilkannya setiap tahun. Kedengarannya sederhana, kan?

Biarkan saya jelaskan ini dengan angka nyata. Misalnya, Anda melihat properti seharga $500.000 yang menghasilkan $100.000 per tahun dari total pendapatan. Saat Anda menghitung pengganda pendapatan kotor, hasilnya adalah 5. Itu berarti Anda membayar 5 kali pendapatan tahunan untuk properti tersebut. Pengganda yang lebih rendah biasanya berarti nilai yang lebih baik, tetapi tidak sesederhana itu.

Sekarang, ada juga pengganda sewa kotor, yang bekerja dengan cara yang sama tetapi hanya menghitung pendapatan dari sewa. Jika properti residensial seharga $400.000 dan menghasilkan $50.000 per tahun dari sewa, pengganda adalah 8. Yang ini lebih berguna untuk sewa rumah tunggal di mana sewa adalah satu-satunya sumber pendapatan Anda.

Perbedaan utama? Pengganda pendapatan kotor memperhitungkan semuanya—biaya parkir, pendapatan laundry, semuanya. Itu membuatnya lebih cocok untuk bangunan komersial atau multifamily. Pengganda sewa lebih bersih untuk membandingkan properti residensial yang serupa. Saat Anda mencoba mencari tahu cara menghitung pengganda pendapatan kotor untuk situasi spesifik Anda, Anda harus memutuskan mana yang benar-benar penting untuk kesepakatan Anda.

Ini yang sering dilewatkan kebanyakan orang: pengganda ini tidak memberi tahu apa-apa tentang pengeluaran. Perawatan, pajak, manajemen properti—hal-hal itu bisa benar-benar merusak pengembalian nyata Anda. Properti dengan pengganda rendah mungkin terlihat luar biasa sampai Anda memperhitungkan bahwa properti tersebut membutuhkan atap baru. Lokasi dan tren pasar juga penting. Properti di area yang sedang berkembang mungkin memiliki pengganda yang lebih tinggi tetapi tetap bisa menghargai nilainya dengan cepat.

Jadi ya, mengetahui cara menghitung pengganda pendapatan kotor berguna untuk perbandingan cepat, tetapi jangan berhenti di situ. Gunakan bersama metrik lain, periksa pasar lokal, pahami pengeluaran nyata Anda. Itulah cara Anda benar-benar menemukan kesepakatan bagus daripada hanya mengejar angka yang terlihat bagus di atas kertas.