Saat sedang melihat rumah, saya mendengar sebuah konsep, escalation clause, yang dalam bahasa Mandarin disebut sebagai升级条款. Saat itu saya agak bingung, baru kemudian mengerti bahwa hal ini cukup berguna di pasar penjual. Singkatnya, ini adalah mekanisme kenaikan otomatis dalam tawaran pembelian rumah, agar Anda tidak langsung dikalahkan dalam kompetisi.

Logika dari escalation clause seperti ini: Anda pertama kali mengajukan harga awal, lalu menetapkan batas atas, dan juga ada besaran kenaikan setiap kali ada tawaran yang lebih tinggi. Begitu penjual menerima tawaran lain yang lebih tinggi, tawaran Anda akan otomatis naik, sampai mencapai batas tertinggi yang Anda tetapkan. Dengan begitu, Anda tidak perlu mengubah tawaran berkali-kali, sistem akan membantu secara otomatis.

Contohnya begini. Misalnya Anda tertarik pada sebuah rumah, tawaran awal 40 juta, tetapkan kenaikan 5 ribu setiap kali, dan batas maksimal 41,5 juta. Saat ada pembeli lain yang menawarkan 40,3 juta, tawaran Anda otomatis naik ke 40,8 juta. Jika pembeli itu tidak memakai escalation clause, Anda akan menang. Tapi jika dia juga memakai escalation clause, misalnya kenaikan 3 ribu setiap kali dan batas maksimal 42 juta, kedua tawaran akan terus naik sampai salah satu mencapai batas tertinggi. Akhirnya, karena batas atas Anda lebih tinggi, Anda tetap bisa menang.

Escalation clause dalam properti ini sangat berguna di pasar penjual yang kompetitif. Agen properti Anda bisa membantu memasukkan klausul ini dalam tawaran, tapi yang penting adalah Anda harus tahu berapa maksimal uang yang bisa Anda keluarkan. Bisa minta surat persetujuan kredit dari bank, jadi Anda punya gambaran pasti. Pengacara juga bisa membantu memeriksa apakah kata-kata dalam klausul sudah tepat.

Keuntungan memakai escalation clause cukup jelas. Pertama, ini membuat Anda kompetitif dalam perang tawar-menawar, tidak perlu takut langsung kalah oleh tawaran yang lebih tinggi. Kedua, menghemat waktu karena tidak perlu mengubah tawaran berulang kali. Ketiga, menunjukkan keseriusan Anda, sehingga penjual tahu bahwa Anda serius dan siap membayar harga tertinggi yang Anda tetapkan.

Tapi, ada juga kekurangannya yang harus dipertimbangkan. Masalah utama adalah Anda mengungkapkan batas bawah Anda, yang bisa mengurangi ruang negosiasi. Selain itu, jika Anda terjebak dalam lingkaran kenaikan otomatis, Anda mungkin akan membayar lebih dari nilai pasar properti tersebut demi menang. Ada juga risiko jika harga akhir melebihi nilai appraisal properti, selisihnya harus Anda tanggung sendiri.

Lalu, kapan sebaiknya memakai escalation clause? Jika Anda membeli di pasar yang sangat kompetitif, alat ini bisa membantu. Jika Anda sangat ingin rumah itu dan ingin menunjukkan keseriusan kepada penjual, bisa dicoba. Tapi, pastikan Anda mampu membayar harga tertinggi tersebut dan harga itu masih dalam batas anggaran Anda. Sebaliknya, jika pasar sedang pembeli (rumah banyak, pembeli sedikit), tidak perlu pakai ini karena tidak ada yang akan bersaing dengan Anda. Beberapa penjual juga tidak menerima klausul ini, jadi tanyakan dulu.

Secara umum, escalation clause dalam real estate adalah pedang bermata dua. Jika digunakan dengan baik, bisa membantu Anda menang dalam kompetisi sengit; jika tidak, malah bisa membuat Anda membayar lebih dari seharusnya. Yang terpenting adalah bekerja sama dengan agen properti berpengalaman yang tahu aturan dan kondisi pasar setempat, sehingga mereka bisa memberi saran yang tepat.