Baru-baru ini saya mempelajari investasi properti sewaan dan menyadari bahwa banyak orang mengabaikan metrik yang cukup mendasar saat mengevaluasi kesepakatan. Ini disebut pengali bruto, dan jujur ini adalah salah satu cara tercepat untuk mengetahui apakah sebuah properti layak dipertimbangkan.

Pada dasarnya apa yang dilakukan adalah membandingkan harga pembelian properti dengan potensi pendapatannya. Ada dua versi utama tergantung pada apa yang sedang dianalisis. Jika Anda melihat sesuatu seperti bangunan multifamil atau ruang komersial dengan beberapa sumber pendapatan, Anda akan menggunakan pengali pendapatan bruto, yang memperhitungkan semua sumber pendapatan seperti sewa, biaya parkir, pendapatan laundry, apa saja. Untuk sewaan residensial di mana sewa adalah satu-satunya pendapatan, pengali sewa bruto lebih bersih karena hanya membagi harga pembelian dengan pendapatan sewa tahunan.

Izinkan saya jelaskan matematikanya sebentar. Katakanlah Anda mengincar properti yang terdaftar seharga 500 ribu yang menghasilkan 100 ribu per tahun dari potensi sewa dan pendapatan lainnya. Pengali pendapatan bruto Anda akan menjadi 5, artinya Anda membayar lima kali pendapatan tahunan. Bandingkan dengan properti lain seharga 400 ribu dengan pendapatan sewa tahunan 50 ribu, dan pengali sewa bruto itu adalah 8. Yang pertama terlihat lebih menarik di permukaan.

Namun di sinilah orang sering tersandung. Pengali ini memberi tahu Anda tentang nilai relatif terhadap pendapatan, tetapi mereka tidak mengatakan apa-apa tentang biaya sebenarnya. Pajak properti, pemeliharaan, biaya manajemen, kekosongan, asuransi, perbaikan, biaya pergantian penyewa, semua itu diabaikan. Pengali yang rendah mungkin terlihat luar biasa sampai Anda menyadari bahwa daerah tersebut memiliki pajak properti yang tinggi atau bangunan membutuhkan pekerjaan besar.

Saya juga memperhatikan bahwa lokasi dan tren pasar tidak muncul dalam angka-angka ini. Properti di pasar yang sedang panas mungkin memiliki pengali yang lebih tinggi, tetapi jika sewa benar-benar meningkat, premi tersebut bisa dibenarkan. Sementara properti murah di daerah yang menurun mungkin terlihat seperti penawaran bagus di kertas tetapi bisa menjadi mimpi buruk dalam jangka panjang.

Langkah sebenarnya adalah menggunakan pengali ini sebagai titik awal, bukan cerita lengkapnya. Gabungkan mereka dengan metrik lain seperti pengembalian kas terhadap kas, tingkat kapitalisasi, dan pengetahuan pasar lokal Anda sendiri. Jika Anda serius membangun portofolio sewaan, pastikan untuk membandingkan beberapa pendekatan penilaian sebelum membuat keputusan. Metrik sewa potensial bruto memang berguna, tetapi paling baik digunakan sebagai bagian dari alat yang lebih besar.