Baru-baru ini saya mempelajari tentang investasi properti dan menyadari bahwa banyak orang sebenarnya tidak memahami persyaratan untuk membeli rumah di bawah struktur LLC. Ini lebih kompleks daripada sekadar membentuk entitas dan membuat tawaran.

Jadi inilah yang saya pelajari. Daya tarik utamanya jelas - perlindungan tanggung jawab. Jika terjadi sesuatu dengan properti sewaan dan penyewa menggugat, mereka akan menuntut LLC, bukan Anda secara pribadi. Pemisahan itu sangat besar. Plus ada struktur pajak pass-through di mana Anda hanya membayar pajak atas bagian keuntungan yang dialokasikan kepada Anda daripada LLC dikenai pajak dua kali.

Tapi di sinilah masalahnya. Kebanyakan pemberi pinjaman hipotek langsung tidak akan membiayai pembelian LLC. Fannie Mae, Freddie Mac, pinjaman FHA - tidak ada yang cocok untuk entitas. Anda pada dasarnya harus mencari pinjaman komersial atau pembiayaan swasta, yang berarti suku bunga lebih tinggi dan jangka waktu lebih pendek. Itu adalah biaya nyata yang harus diperhitungkan.

Pengaturannya sendiri juga tidak murah. Anda membayar biaya negara di awal untuk mendirikan LLC, lalu biaya pemeliharaan tahunan sekitar $50-100 per tahun tergantung negara bagian Anda. Dan itu sebelum Anda bahkan membeli properti.

Ada juga hal tentang pengecualian keuntungan modal. Jika Anda membeli sebagai individu, Anda bisa mengecualikan hingga $250k keuntungan saat menjual tempat tinggal utama Anda ($500k jika menikah). Dengan LLC yang memilikinya, Anda kehilangan manfaat itu karena itu tidak bisa menjadi tempat tinggal Anda. Persyaratan untuk membeli rumah di bawah LLC pada dasarnya memaksa properti tersebut menjadi properti investasi murni.

Salah satu jalur alternatif yang diambil beberapa orang adalah membeli rumah secara pribadi terlebih dahulu, lalu mentransfernya ke LLC nanti. Kedengarannya cerdas tapi hati-hati - pajak transfer akta bisa menimpa Anda, dan jika hipotek Anda memiliki klausul due-on-sale, pemberi pinjaman bisa menuntut pembayaran penuh segera. Itu adalah jebakan yang sering diabaikan orang.

Sudut pandang privasi memang sah. Nama Anda tetap tidak tercantum di catatan publik, yang penting jika Anda membangun portofolio properti dan ingin menjaga kerahasiaannya. Dan secara struktural, LLC memberi Anda fleksibilitas untuk melibatkan mitra atau memperbesar operasi tanpa semuanya menjadi berantakan.

Intinya: investasi properti dengan LLC masuk akal untuk investor serius dengan beberapa properti dan kekhawatiran tanggung jawab yang besar. Tapi jika Anda hanya membeli satu properti investasi, biaya dan masalah pembiayaan mungkin lebih besar daripada manfaatnya. Sangat disarankan berkonsultasi dengan akuntan sebelum memutuskan - implikasi pajaknya sangat bervariasi tergantung bagaimana Anda menyusunnya.