Belakangan ini saat meneliti opsi pinjaman rumah, saya menemukan sebuah zona tengah yang cukup menarik—pinjaman hipotek 20 tahun. Banyak orang hanya tahu pilihan 15 tahun dan 30 tahun, tetapi sebenarnya suku bunga 20 tahun dalam kondisi saat ini mungkin lebih kompetitif dari yang kamu kira.

Sekarang suku bunga sedang tinggi, jika kamu ingin menghemat sedikit bunga dibandingkan dengan pinjaman 30 tahun, tetapi merasa cicilan 15 tahun terlalu berat, maka pinjaman 20 tahun menjadi titik keseimbangan yang bagus. Suku bunganya akan sedikit lebih rendah dari 30 tahun, dan cicilannya juga tidak akan membuatmu tercekik.

Dari data, dengan pinjaman pokok sebesar 280.000 dolar, perbedaan cicilan bulanan antara 20 tahun dan 30 tahun sebenarnya tidak terlalu besar, tetapi total bunga yang bisa dihemat cukup signifikan. Misalnya, cicilan bulanan untuk 15 tahun akan sekitar satu hingga dua ribu dolar lebih tinggi dari 20 tahun, yang bagi banyak orang adalah tekanan nyata.

Namun, ini juga bukan pilihan untuk semua orang. Jika penghasilanmu relatif stabil dan skor kreditmu cukup baik (lebih dari 670 lebih baik lagi), maka pinjaman 20 tahun memang layak dipertimbangkan. Masalahnya, bank sangat ketat dalam mengatur proporsi cicilan terhadap pendapatan—biasanya tidak lebih dari 43%. Jika rasio utang terhadap pendapatanmu melebihi batas, meskipun suku bunga 20 tahun lebih murah, kemungkinan pengajuanmu akan ditolak.

Ada beberapa trik untuk mendapatkan suku bunga terbaik. Pertama, bandingkan penawaran dari beberapa lembaga pinjaman, jangan hanya lihat satu. Kedua, jika bisa menyediakan uang muka 20%, kamu bisa menghindari asuransi pinjaman pribadi (PMI), yang penghematan uangnya cukup besar. Selain itu, meningkatkan skor kredit juga membantu—bayar utang tepat waktu, hindari membuka kartu kredit baru sembarangan.

Kalau kondisi keuanganmu sendiri belum cukup, mencari co-borrower dengan kredit atau penghasilan yang lebih baik juga bisa jadi solusi. Tentu saja, ini harus orang yang sangat kamu percayai, karena menyangkut catatan kredit mereka. Ada juga opsi mengikuti program pembeli rumah pertama, di mana beberapa pemerintah daerah menawarkan syarat yang lebih ramah.

Sejujurnya, pinjaman hipotek 20 tahun adalah pilihan yang berada di antara agresif dan konservatif. Tidak akan membuatmu merasa tertekan setiap bulan seperti pinjaman 15 tahun, tetapi juga tidak akan membuatmu membayar bunga besar seperti pinjaman 30 tahun. Intinya, harus dihitung sesuai kondisi keuanganmu sendiri, dan lihat apakah opsi suku bunga 20 tahun ini benar-benar cocok dengan rencana jangka panjangmu.