Baru-baru ini saya mempelajari tentang pinjaman CRE dan menyadari bahwa banyak pemilik bisnis sebenarnya tidak memahami cara kerjanya. Izinkan saya menjelaskan apa yang telah saya pelajari.

Jadi pada dasarnya, pinjaman CRE dirancang untuk properti yang digunakan dalam bisnis—pikirkan gedung kantor, pusat perbelanjaan, gudang, dan semacamnya. Anda dapat menggunakannya untuk membeli properti baru, memperbaiki properti yang sudah ada, atau melakukan pembiayaan kembali utang pada sesuatu yang sudah Anda miliki. Kebanyakan pemberi pinjaman menginginkan bisnis Anda menempati setidaknya 51% dari bangunan tersebut.

Mekanismenya cukup sederhana jika Anda pernah berurusan dengan hipotek sebelumnya. Perbedaannya adalah alih-alih hak gadai pada properti residensial, pemberi pinjaman menempatkan klaim atas properti komersial Anda sebagai jaminan. Setelah Anda melunasi pinjaman CRE, hak gadai itu hilang.

Ada beberapa jenis pinjaman ini. Ada pinjaman permanen, yang pada dasarnya adalah hipotek pertama dengan jangka waktu minimal 5 tahun. Kemudian ada pinjaman SBA—program 7(a) dan 504. Pinjaman uang keras juga ada untuk orang yang tidak memenuhi syarat untuk pembiayaan tradisional, meskipun biayanya lebih tinggi. Pinjaman jembatan berfungsi sebagai solusi jangka pendek saat Anda membutuhkan arus kas untuk memperbaiki properti atau menuju pembiayaan jangka panjang.

Sekarang di sinilah bagian yang menarik—biayanya. Suku bunga pinjaman CRE sekitar 0,5% hingga 1% lebih tinggi daripada hipotek residensial. Anda bisa melihat kisaran dari 3% hingga 20% tergantung pada jenis pinjaman dan profil keuangan Anda. Biaya penutupan biasanya menghabiskan 3% hingga 5% dari jumlah yang Anda pinjam. Jika Anda memilih jalur SBA, tambahkan biaya jaminan hingga 3,75% di atasnya.

Mendapatkan persetujuan untuk pinjaman CRE lebih rumit daripada hipotek residensial. Anda akan membutuhkan dokumentasi lengkap—aset, utang, pendapatan, riwayat kredit, dan lain-lain. Pemberi pinjaman lebih ketat di sini, dan mereka memperhatikan faktor yang berbeda.

Bagian kualifikasi juga berbeda. Skor kredit pribadi Anda penting, tetapi skor kredit bisnis Anda juga sama pentingnya. SBA menggunakan FICO Small Business Scoring Service untuk pinjaman 7(a) mereka dan mensyaratkan skor minimum 140. Umumnya, skor bisnis di angka 200-an dianggap solid.

Pemberi pinjaman juga memperhatikan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV). Dengan pinjaman CRE, mereka biasanya membatasi maksimal 75% hingga 80% LTV, yang berarti Anda mungkin perlu membayar uang muka sebesar 20% hingga 25% atau lebih. Bandingkan dengan hipotek residensial di mana LTV 100% kadang-kadang masih memungkinkan.

Satu lagi yang penting adalah rasio cakupan layanan utang (DSCR). Alih-alih melihat rasio utang terhadap pendapatan pribadi seperti pada hipotek residensial, pemberi pinjaman menilai kemampuan bisnis Anda untuk menanggung utang berdasarkan arus kas. Median DSCR untuk pinjaman CRE yang disetujui adalah 1,25 pada tahun 2019, menurut Asosiasi Realtor Nasional. Itu berarti jika Anda meminjam $100.000, pendapatan bersih operasional tahunan Anda harus sekitar $125.000.

Satu hal yang sering mengejutkan orang adalah jaminan pribadi. Meskipun properti adalah jaminan, Anda mungkin tetap bertanggung jawab secara pribadi jika bisnis tidak mampu menutup selisih antara harga jual properti dan jumlah yang Anda hutang.

Intinya: pinjaman CRE bisa cocok untuk pemilik bisnis yang perlu membiayai properti, tetapi tidak sederhana. Bandingkan penawaran dari beberapa pemberi pinjaman, evaluasi opsi Anda, dan pastikan angka-angkanya benar-benar cocok dengan situasi Anda. Detailnya jauh lebih penting daripada dengan hipotek residensial.