Baru-baru ini saya mulai menyelami REITs di bidang kesehatan dan jujur saja, jika Anda ingin membangun pendapatan stabil ke dalam portofolio Anda, sektor ini layak mendapatkan perhatian lebih dari biasanya.

Izinkan saya menjelaskan apa yang sebenarnya terjadi di sini. REIT adalah kumpulan modal investor yang membeli properti dan mengalirkan pendapatan kembali kepada pemegang saham. Kebanyakan orang menganggap investasi properti hanya untuk orang sangat kaya, tetapi REIT mendemokratisasi akses tersebut. Anda bisa memiliki bagian dari gedung kantor medis, komunitas hunian senior, rumah sakit - aset yang biasanya tidak akan Anda sentuh secara individual.

Alasan mengapa properti kesehatan secara khusus menarik perhatian saya adalah sifat defensifnya. Orang tidak berhenti membutuhkan dokter saat ekonomi jatuh. Berbeda dengan properti ritel atau hotel yang terpukul keras saat resesi, fasilitas kesehatan tetap menghasilkan pendapatan yang stabil. Sewa jangka panjang, arus kas yang dapat diprediksi, sedikit perputaran penyewa. Itu fondasinya.

Tapi inilah yang benar-benar membuat investasi REIT kesehatan menarik saat ini - demografi hampir tidak adil. Populasi usia 65+ diperkirakan akan membengkak sekitar dua kali lipat pada tahun 2050. Orang tua secara konstan menggunakan layanan kesehatan dan menghabiskan lebih banyak per kunjungan. Itu adalah pertumbuhan permintaan yang sudah terbangun selama puluhan tahun. Dan hanya sekitar 12-15% dari properti kesehatan saat ini dimiliki oleh REIT, jadi ada potensi konsolidasi besar di depan.

Sekarang, tiga pemain besar mendominasi ruang ini. Welltower adalah yang terbesar dan paling agresif di bidang hunian senior - mereka sangat bertaruh pada pasar perkotaan yang makmur di mana layanan hidup bantu (assisted living) sebenarnya kekurangan pasokan. Manhattan adalah contoh sempurna; mereka memiliki lima kali lebih sedikit ketersediaan layanan hidup bantu dibandingkan rata-rata nasional. Welltower memposisikan diri untuk menangkap pertumbuhan itu.

Ventas sedikit lebih kecil tetapi lebih beragam - mereka tidak hanya bertaruh pada hunian senior. Mereka memiliki kantor medis, fasilitas ilmu kehidupan, sistem kesehatan. Diversifikasi ini penting karena kekhawatiran kelebihan pasokan hunian senior di beberapa pasar. Ventas juga mendorong keras konsolidasi kantor medis, yang masih dalam tahap awal.

HCP mungkin yang paling seimbang dari ketiganya. Mereka memiliki 833 properti yang terbagi cukup merata antara hunian senior, kantor medis, dan ilmu kehidupan. Diversifikasi ini melindungi mereka dari kelebihan pasokan hunian senior sekaligus tetap terpapar semua katalis pertumbuhan. Mereka juga telah membersihkan neraca keuangan dan konsentrasi penyewa mereka selama beberapa tahun terakhir.

Jika Anda menginginkan sudut pandang berbeda, Physicians Realty Trust hampir sepenuhnya berfokus pada kantor medis - 93% dari portofolio mereka. Kantor medis memiliki tren demografis yang sama dengan hunian senior tetapi tanpa risiko kelebihan pasokan. Mereka juga menangkap tren menuju properti layanan kesehatan di luar kampus, yang lebih murah tetapi permintaannya terus meningkat.

Lalu ada Senior Housing Properties Trust dengan dividen yield hampir 9%. Ya, kedengarannya terlalu bagus untuk menjadi kenyataan, tetapi perhitungannya sebenarnya masuk akal. Rasio pembayaran FFO mereka wajar dan mereka hampir seluruhnya berfokus pada pembayaran pribadi, yang berarti pendapatan yang lebih stabil. Masalahnya? Mereka mengambil risiko lebih besar daripada ketiga besar itu. Peringkat kredit mereka lebih rendah dan penyewa terbesar mereka, Five Star Senior Living, tidak memiliki cakupan sewa yang mengesankan. Jadi, yield yang lebih tinggi ini datang dengan risiko yang lebih tinggi - yang adil, tapi penting untuk diketahui.

Jelas ada risiko di seluruh industri. REITs akan terkena dampak saat suku bunga naik karena investor pendapatan menginginkan hasil yang lebih tinggi di tempat lain. Nilai properti bisa turun. Perubahan regulasi di bidang kesehatan bisa mengacaukan segalanya. Kelebihan pasokan di segmen tertentu adalah kekhawatiran nyata.

Tapi jika Anda berpikir jangka panjang dan ingin eksposur ke properti tanpa membeli bangunan nyata, REITs kesehatan menawarkan sesuatu yang langka - pendapatan defensif plus potensi pertumbuhan yang nyata. Gelombang demografi ini baru saja dimulai.