Akhir-akhir ini saya sering berpikir — semua orang terobsesi dengan Nvidia dan Palantir saat membicarakan keuntungan AI, tetapi ada segmen pasar yang diam-diam mendapatkan keuntungan dan terbang di bawah radar.

REIT pusat data. Khususnya Digital Realty Trust (DLR).

Inilah halnya: semua aplikasi AI yang sedang dipuja-puja itu? Mereka membutuhkan tempat tinggal. Server, infrastruktur, seluruh backend — di situlah Digital Realty berperan. Mereka mengelola lebih dari 300 pusat data di lebih dari 50 area metro, dan daftar klien mereka seperti siapa yang siapa: IBM, Oracle, Meta, plus setengah dari Fortune 500.

Yang membuat ini menarik dari perspektif AI dalam properti adalah bagaimana model bisnisnya bekerja. Ini adalah REIT sewa bersih tiga kali lipat, artinya penyewa menangani pemeliharaan dan pajak sementara Digital Realty mengumpulkan pendapatan sewa yang stabil. Dari 2020 hingga 2024, FFO inti per saham mereka tumbuh dari $6,22 menjadi $6,72 — modest tetapi konsisten. Untuk 2025, mereka memproyeksikan pertumbuhan 9-10% menjadi $7,32-$7,38 per saham. Itu cukup untuk menutupi dividen mereka sebesar $4,88 (hasil sekitar 2,9%).

Keterisian tetap stabil di kisaran 80-an tengah, dengan harapan naik menjadi 83,9%-84,9% tahun depan. Dan inilah yang menarik perhatian saya: mereka secara aktif memangkas portofolio mereka, menyingkirkan pusat data "non-inti" yang lebih tua sambil memperluas operasi hyperscale yang berpotensi tinggi. Itulah permainan AI dalam properti — meningkatkan infrastruktur secara khusus untuk beban kerja AI modern.

Dari segi valuasi, dengan harga $165 per saham, mereka diperdagangkan sekitar 22x FFO inti trailing. Bandingkan dengan multipel premium pada sebagian besar pembuat chip AI dan perangkat lunak, dan Anda melihat sesuatu yang benar-benar masuk akal untuk investor yang fokus pada pendapatan. Plus, jika suku bunga terus turun, dividen itu akan menjadi semakin menarik.

Latar belakang permintaan juga solid. Perusahaan berlomba-lomba meningkatkan infrastruktur AI mereka, dan Digital Realty memiliki kapasitas, kemitraan, serta rencana ekspansi internasional untuk menangkap gelombang tersebut. Ini tidak akan memberi Anda sensasi adrenalin seperti bertaruh pada moonshot AI berikutnya, tetapi backlog dan arus kas yang stabil menunjukkan daya tahan yang nyata.

Tidak semenarik komunitas teknologi, tetapi layak diperhatikan jika Anda membangun portofolio seimbang di sekitar siklus AI ini.