Penelitian Pasar Aset Dunia Nyata Real Estat ( RWA )

Pendahuluan

Konsep Aset Dunia Nyata ( RWA ) tidaklah baru di pasar cryptocurrency, setidaknya sudah ada sejak 2018, ketika tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang belum matang dan potensi imbal hasil yang tidak memiliki keunggulan yang signifikan, upaya awal ini tidak berkembang menjadi segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan terus meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara jelas melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA semakin menarik bagi industri kripto. Akibatnya, proyek DeFi terkenal seperti MakerDAO, Compound, dan Aave, serta institusi keuangan tradisional seperti Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, bahkan beberapa pemerintah mulai menjelajahi RWA.

Selama dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat telah muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat dengan berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi real estat, dan menurunkan ambang masuk bagi investor real estat. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini untuk mengevaluasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta potensi pasarnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estat di Amerika Utara, diskusi mengenai kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama mencakup pasar real estat Amerika Utara.

Metode Pasar Real Estat Ter-tokenisasi

Pasar real estat adalah bidang yang luas yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai angka yang menakjubkan sebesar 1,3 triliun dolar. Sementara itu, nilai pasar real estat global yang terdaftar mencapai 2,66 triliun dolar.

Tujuan inti dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau lebih tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama tercermin dalam tiga bentuk:

1. kepemilikan real estat terdesentralisasi untuk pembiayaan.

Indeks produk pasar real estat wilayah tertentu 2).

3. sebagai tokenisasi real estat yang dijaminkan.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain meningkatkan transparansi dan tata kelola demokratis aset real estat.

Reksadana Investasi Real Estate ( REIT ) adalah perusahaan yang memiliki, mengelola, atau menyediakan pembiayaan untuk real estate yang menghasilkan pendapatan. REIT menawarkan peluang investasi yang mirip dengan reksadana, memungkinkan investor biasa untuk mendapatkan pendapatan berbasis dividen dan total pengembalian, serta membantu pertumbuhan pasar real estate di daerah tersebut. REIT dan RWA real estate memiliki kesamaan dalam menyediakan kesempatan investasi properti yang terdiversifikasi, secara efektif mengurangi hambatan investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estate. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, tinjauan aset yang ketat dan struktur investasi dalam kerangka regulasi yang ketat memberikan cetak biru yang solid untuk proyek RWA real estate.

Dalam dua tahun terakhir operasional proyek RWA properti, kami telah memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Biasanya, proyek RWA real estate memiliki atribut di atas. Setelah mempelajari kasus-kasus spesifik, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi praktis.

Studi Kasus

Pada bab ini, saya memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk menokenisasi pasar real estat, dan merupakan yang paling populer di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat tertua di pasar, yang berfokus pada membuat real estat perumahan di Amerika Serikat dapat diinvestasikan melalui blockchain Ethereum dan Gnosis (, terutama Gnosis ).

RealT mengakuisisi properti residensial dan men-tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dari properti tersebut diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT mengawasi proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang disebutkan di situs web mereka, jika perusahaan gagal bayar, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memegang kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak memaksa untuk melakukan investasi bersama pada properti yang mereka perkenalkan ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima bagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk cadangan pemeliharaan dan biaya manajemen sekitar 2,5%, dengan biaya manajemen biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh properti di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga per token adalah 52,10 dolar AS, dan total diterbitkan 6.200 token. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan imbal hasil tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, dan mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil sisa 8% dari sewa dan biaya pemeliharaan, sementara platform investasi hanya mengambil 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan memasarkan tokenisasinya.

Namun, meskipun kepemilikan sebagian memfasilitasi pembagian risiko di antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil sehingga biaya manajemen perusahaan menjadi tidak layak. Sebuah laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token real estate dan RealT. RealT memilih sebuah lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar atas properti, ia dapat mengurangi biaya agen; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien akan berdampak negatif pada mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, hal ini dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemegang saham kecil juga mungkin menjadi penumpang gelap. Para pemilik ini mungkin berharap ada pemegang saham besar yang mengawasi apakah lembaga manajemen yang dipekerjakan secara finansial layak. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi untuk memilih lembaga manajemen dengan baik atau berpartisipasi dalam proses pengawasan, dan banyak investor sulit untuk mengawasi lembaga manajemen secara efektif.

Saya telah memeriksa sepuluh token yang terjual habis terbaru di pasar RealT dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik properti masing-masing.

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, dengan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, dan dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, gabungkan ini dengan jumlah token yang dimiliki setiap pemegang untuk memahami rentang investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Menurut data transaksi dompet RealT ( alamat dompet Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT telah membayar total sewa sekitar 6 juta dolar AS. Biaya platform bervariasi tergantung pada biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak perlu terlibat dalam investasi real estat, dan tidak ada batasan atau pedoman yang ditetapkan untuk tingkat keterlibatannya ( jika memilih untuk berinvestasi, ) pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum diungkapkan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset properti; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan properti. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC juga tidak memiliki aset properti; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Akhirnya, RealT mendirikan Series LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap Series LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan tren harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur permanen terhadap aset sintetis, menggunakan struktur AMM. Parcl memperkenalkan Parcl Labs Price Feed, yang membuat indeks untuk real estat di area tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Jangka waktu sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai real estat, dapat melakukan perdagangan panjang atau pendek pada harga real estat.

Metode ini memungkinkan Parcl untuk menghindari masalah hukum, karena tidak ada keterlibatan properti fisik dalam operasi platform. Beberapa orang mungkin mempertanyakan apakah itu benar-benar proyek RWA properti, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, itu adalah proyek RWA yang relatif populer, didukung oleh investasi dari Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, dan banyak nama besar lainnya di industri. Adalah wajar untuk mendiskusikan kemungkinan diversifikasi RWA properti.

Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta dolar AS. Setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak mendapatkan perhatian yang banyak, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar AS dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl sederhana dan berkembang dengan cepat. Parcl Labs Price Feed dan pasar indeks dirancang dengan baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan proyek akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun ada keuntungan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl masih mempertahankan citra pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk menerima produk indeks real estat.

Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki kemungkinan memungkinkan pengguna untuk men-tokenisasi properti sebagai jaminan pinjaman. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang bekerja ke arah ini. MakerDAO telah berintegrasi dengan RobinLand, mendukung pinjaman yang didukung oleh properti. RealT menawarkan opsi untuk menggunakan properti yang telah ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, meskipun layanan ini terbatas hanya pada token yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang patut disebut terkait dengan RWA real estat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis properti tokenisasi. Ketika pemilik properti memerlukan pendanaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti mereka kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus ( di Delaware untuk transaksi, yang juga dikenal sebagai SPV, yang merupakan anak perusahaan yang dibuat oleh perusahaan induk untuk mengisolasi risiko finansial. Ini berfungsi sebagai perusahaan independen.