Menjelajahi Tokenisasi Aset Fisik: Studi Pasar RWA Real Estat

Pendahuluan

Konsep tokenisasi aset nyata ( RWA ) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, sudah ada sejak 2018 dengan munculnya tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) yang mirip dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang belum matang dan potensi imbal hasil yang tidak memiliki keunggulan signifikan, upaya awal ini gagal berkembang menjadi segmen pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan terus meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jauh melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS menjadi RWA semakin menarik bagi industri kripto. Akibatnya, beberapa proyek DeFi terkenal serta lembaga keuangan tradisional bahkan beberapa pemerintah mulai mengeksplorasi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, telah muncul beberapa proyek RWA real estat di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat melalui berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi real estat, dan menurunkan hambatan masuk bagi investor real estat. Penelitian ini melakukan analisis kasus pada proyek-proyek tersebut untuk menganalisis kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta potensi pasarnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estat di Amerika Utara, kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang dibahas akan terutama terkait dengan pasar real estat Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Data penelitian pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS. Sementara nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan utama dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:

1. desentralisasi kepemilikan real estat untuk pembiayaan.

2. produk indeks pasar real estat kawasan tertentu.

3. tokenisasi real estat sebagai jaminan.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain meningkatkan transparansi dan tata kelola demokratis aset properti.

Jika Anda akrab dengan Real Estate Investment Trust ( REIT ), yaitu perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau membiayai properti yang menghasilkan pendapatan, Anda akan menemukan bahwa REIT dan RWA real estat memiliki kesamaan dalam menyediakan beberapa peluang investasi properti, secara efektif mengurangi ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak menawarkan peluang manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, tinjauan aset mereka yang ketat dan struktur investasi di bawah kerangka regulasi yang ketat memberikan cetak biru yang solid untuk proyek RWA real estat.

Dalam dua tahun terakhir operasi proyek RWA real estat, kami telah memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangannya.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki atribut di atas. Setelah mempelajari kasus spesifik secara mendalam, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Dalam bab ini, saya memilih tiga proyek RWA real estate untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk melakukan tokenisasi pasar real estate, dan merupakan yang paling populer di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

‣RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat pertama di pasar, yang berkomitmen untuk menyediakan investasi real estat perumahan Amerika melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ).

RealT mengakuisisi properti residensial dan men-tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga pengelola pihak ketiga. Setelah biaya dikurangi, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT mengawasi proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Menurut situs web mereka, jika perusahaan gagal bayar, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memiliki kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak mewajibkan untuk berinvestasi bersama dalam properti yang mereka pasarkan. Pemegang token properti dapat menerima bagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk cadangan pemeliharaan sekitar 2,5% dan biaya manajemen, yang biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh properti Montgomery ini, nilai total token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total diterbitkan 6.200 token. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% Token, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama klien, menjaga model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sisa biaya sewa dan pemeliharaan, sementara platform investasi hanya mengambil 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu pengelolaan, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-tokenisasinya ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan sebagian mendorong pembagian risiko di antara para investor, itu juga menghadirkan tantangan. Masalah muncul ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil sehingga biaya manajemen perusahaan menjadi tidak layak. Laporan Lawrence Swinkels menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan besar atas properti, ia dapat mengurangi biaya agen; oleh karena itu, manajemen yang tidak efisien dapat berdampak negatif pada mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, ini dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemegang saham minoritas juga dapat menjadi pengendara gratis. Para pemilik ini mungkin berharap bahwa pemegang saham mayoritas dapat mengawasi apakah lembaga manajemen yang dipekerjakan memiliki kelayakan finansial. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi untuk memilih lembaga manajemen secara memadai atau terlibat dalam proses pengawasan, dan banyak investor juga sulit untuk secara efektif mengawasi lembaga manajemen.

Saya melihat sepuluh Token yang terbaru terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan browser blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik setiap properti.

Seperti yang ditunjukkan pada grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah Token yang berbeda, sehingga harga setiap Token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang Token, dan dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, jika kita menggabungkan ini dengan jumlah Token yang dimiliki setiap pemegang, kita dapat memahami rentang investasi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi properti yang ditujukan untuk investor kecil, meningkatkan likuiditas pasar properti.

Berdasarkan data transaksi dari dompet RealT ( alamat dompet Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT telah membayar sekitar 6 juta dolar AS dalam total sewa. Biaya platform bervariasi tergantung pada biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak memaksa partisipasi dalam investasi properti, dan jika memilih untuk berinvestasi, tingkat partisipasinya tidak memiliki batasan atau pedoman yang jelas, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum diungkapkan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat apapun; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional untuk proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai induk dari serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat apapun; tujuan utamanya adalah menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti dengan menandatangani kontrak dengan sebuah perusahaan. Akhirnya, RealT membangun serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi induk.

‣Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur perpetual pada aset sintetik, menggunakan arsitektur AMM. Parcl memperkenalkan pemberian harga Parcl Labs, yang menciptakan indeks untuk real estat di daerah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Jangka waktu sejarah penjualan dapat bervariasi berdasarkan frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai properti, mampu mengambil posisi long dan short pada harga real estat.

Metode ini membuat Parcl terhindar dari masalah hukum, karena tidak ada real estat fisik yang terlibat dalam operasi platform. Seseorang mungkin mempertanyakan apakah itu benar-benar proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari beberapa lembaga investasi terkemuka di industri. Termasuk ini dalam diskusi adalah wajar, dapat menunjukkan kemungkinan diversifikasi RWA real estat.

Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL adalah 16 juta dolar. Setelah beroperasi selama lebih dari satu tahun, Parcl tampaknya tidak menarik terlalu banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50.

Produk Parcl disederhanakan dan dikembangkan dengan cepat. Parcl Labs menyediakan umpan harga dan desain pasar indeks yang baik, serta mudah digunakan.

Dalam hal operasi, tim Parcl secara aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun memiliki keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan citra pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk produk indeks real estat.

‣Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang mengeksplorasi kemungkinan untuk memungkinkan pengguna men-tokenisasi real estat sebagai jaminan pinjaman. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang bekerja ke arah ini. MakerDAO bekerja sama dengan RobinLand untuk mendukung pinjaman yang dijamin oleh real estat. RealT menawarkan opsi menggunakan real estat yang telah ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada token yang mereka terbitkan. Secara substansial, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara signifikan meningkatkan likuiditas modal pemilik real estat.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, ia memperkenalkan dua produk terkait RWA yang patut dicatat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman yang berbasis tokenisasi real estat. Ketika pemilik properti memerlukan pembiayaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus ( di Delaware untuk transaksi tersebut, yang juga dikenal sebagai SPV, adalah anak perusahaan yang dibuat oleh perusahaan induk untuk mengisolasi risiko keuangan. Status hukum sebagai perusahaan independen memastikan kewajibannya dilindungi bahkan jika perusahaan induk bangkrut. Oleh karena itu, perusahaan tujuan khusus kadang-kadang disebut sebagai entitas isolasi kebangkrutan. Di Amerika Serikat, SPV biasanya sama dengan LLC ). Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat.