Navegando por el laberinto de propiedades de HomePath

La dura realidad del mercado de la vivienda ha dejado a muchos compradores desesperados por opciones asequibles. Una vía menos conocida que vale la pena explorar es el programa HomePath de Fannie Mae, que esencialmente es una colección de propiedades en ejecución hipotecaria que la agencia ha recuperado después de que los prestatarios incumplieron.

¿Qué hay detrás de la cortina de HomePath?

Estas no son tus listas típicas. Las propiedades de HomePath son el inventario de ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae, mostradas en línea con el habitual atractivo visual y descripciones que esperarías de listas regulares.

Fannie Mae afirma priorizar la estabilidad del vecindario al favorecer a los compradores que realmente vivirán en estas casas. Supuestamente están ansiosos por deshacerse de estas propiedades rápidamente para prevenir la decadencia del vecindario. Ya sea que seas un comprador primerizo, un buscador de casas de vacaciones o un inversor, estas propiedades están técnicamente disponibles para ti, aunque el campo de juego no es exactamente nivelado.

El Espectro de Propiedad

El catálogo de HomePath incluye todo, desde casas unifamiliares hasta condominios, casas adosadas, casas prefabricadas e incluso terrenos vacantes. La calidad varía enormemente: he visto algunas listas para ocupación inmediata, mientras que otras parecen zonas de desastre que requieren inversiones masivas en renovación.

Algunas propiedades se obtienen a través de acuerdos de “escritura en lugar de ejecución hipotecaria”, donde los propietarios en problemas entregan voluntariamente sus hogares. Estas tienden a estar en mejor estado que las ejecuciones hipotecarias tradicionales, donde los propietarios a menudo dejan de mantener las propiedades que saben que perderán.

Fannie Mae contrata empresas de mantenimiento y a veces invierte en mejoras ecológicas como termostatos inteligentes, electrodomésticos de bajo consumo energético, grifos que ahorran agua y materiales reciclados. Pero no te dejes engañar: estas mejoras sirven tanto a su rentabilidad como al medio ambiente.

Navegando el Proceso de Compra

Todo el proceso ocurre en línea. Necesitarás una cuenta para guardar búsquedas y hacer ofertas a través de su herramienta de búsqueda de propiedades, que permite filtrar por precio, tamaño, tipo de propiedad y categoría de listado.

Debe tener un agente inmobiliario registrado para presentar ofertas. Una vez que identifique una propiedad, su agente envía su oferta a través del portal en línea. Múltiples ofertas activan un escenario de “mejor y final” antes de una fecha límite específica, aunque Fannie Mae se reserva el derecho de negociar con cualquier parte.

El programa “Primera Mirada” ofrece a los propietarios-ocupantes y a los grupos comunitarios una ventaja de 30 días antes de que los inversores puedan intervenir. Esto suena noble, pero a menudo no es suficiente ventaja frente a los inversores con mucho capital.

Opciones de Financiamiento

Fannie Mae ofrece varios productos hipotecarios:

• Hipoteca HomeReady: Préstamos convencionales con pagos iniciales tan bajos como el 3%
• Programa Listo para Compradores de HomePath: Hasta un 3% de asistencia para costos de cierre para compradores primerizos que completen un curso de educación

El trato real: pros y contras

Ventajas

• Precios potencialmente de ganga en comparación con listados tradicionales
• No se requiere preaprobación de hipoteca antes de negociar ( aunque necesitarás una después de la aceptación)
• Título limpio sin disputas de propiedad

Desventajas

• Propiedades vendidas tal cual, que potencialmente requieren reparaciones costosas
• No se aceptan contingencias de venta de vivienda
• Feroz competencia de inversores con bolsillos profundos

He visto a muchos compradores primerizos ver sus esperanzas aplastadas cuando son superados por inversores que ofrecen efectivo, incluso con la ventaja de Primer Vistazo. La “oferta” a menudo desaparece una vez que se consideran los costos de renovación y los dolores de cabeza de comprar propiedades en mal estado.

Aunque HomePath puede parecer un salvavidas en el brutal mercado actual, acércate con extrema precaución y expectativas realistas sobre en qué realmente te estás metiendo.