La apuesta contraria de Warren Buffett: Analizando sus inversiones en el mercado de la vivienda mientras Wall Street sigue siendo escéptico.

Perspectivas Clave de Inversión

• Warren Buffett continúa su tradición de invertir de manera contraria, comprando participaciones en empresas del sector de la vivienda a pesar del escepticismo de Wall Street.
• Las altas tasas de interés y la incertidumbre económica han creado vientos en contra significativos para los constructores de viviendas, afectando el rendimiento a corto plazo.
• La perspectiva a largo plazo de Buffett identifica el valor donde muchos analistas que se centran en los resultados trimestrales solo ven desafíos

Warren Buffett ha creado una riqueza sustancial para sí mismo y Berkshire Hathaway (NYSE: BRK.A)(NYSE: BRK.B) accionistas a través de su disposición a desviarse del pensamiento convencional de Wall Street. Su filosofía de inversión—comprar grandes empresas a precios justos—lo lleva a menudo a adquirir activos que otros están vendiendo, asegurándolos a valoraciones de ganga durante el pesimismo del mercado.

Mientras Buffett ha permanecido cauteloso acerca del mercado de valores en general recientemente, el mes pasado estableció posiciones relativamente pequeñas en 10 empresas. Una inversión en particular se destaca en marcado contraste con el sentimiento prevalente en Wall Street: un constructor de viviendas que 15 de 21 analistas califican simplemente como un "mantener," con el objetivo de precio mediano situado un 13% por debajo de su precio de mercado actual.

Esta divergencia resalta la diferencia fundamental entre el enfoque de inversión de Buffett y el análisis de mercado típico. Mientras que Wall Street a menudo prioriza las métricas de rendimiento trimestrales, la metodología de Buffett le permite mirar más allá de los desafíos temporales hacia oportunidades de creación de valor a largo plazo.

La Tesis de Inversión en el Sector de la Vivienda

Berkshire Hathaway solicitó confidencialidad sobre varias nuevas posiciones establecidas en el primer trimestre, eximiéndolas temporalmente de los requisitos de divulgación. Sin embargo, las declaraciones regulatorias del mes pasado revelaron que Buffett y su equipo han estado acumulando acciones de Lennar (NYSE: LEN)(NYSE: LEN.B), el segundo constructor de viviendas más grande de los Estados Unidos, solo detrás de D.R. Horton (NYSE: DHI)—otro constructor de viviendas que Buffett compró en el primer trimestre.

El sector de la construcción de viviendas enfrenta actualmente desafíos formidables. Las preocupaciones sobre la asequibilidad de la vivienda han reducido significativamente la actividad de los compradores, lo que ha llevado la confianza de los constructores de viviendas a 32 en agosto, su tercera lectura más baja desde 2012 y marcando 16 meses consecutivos en territorio negativo.

Varios factores contribuyen al difícil entorno operativo:

1. Las tasas de interés promedio de hipotecas convencionales a 30 años se han mantenido entre el 6.5% y el 7% a lo largo del año.
2. Los precios de las viviendas continúan en niveles elevados, creando uno de los entornos de asequibilidad más desafiantes en la historia reciente.
3. La creciente incertidumbre económica ha llevado a muchos estadounidenses a adoptar posiciones financieras más conservadoras, evitando grandes compras como casas.

Estas condiciones han llevado el número de compradores de vivienda en EE. UU. a su nivel más bajo en más de 12 años ( excluyendo el período inicial de la pandemia de COVID-19 ), según datos del Servicio de Listado Múltiple y Redfin.

Ante la disminución de la demanda, los constructores de viviendas deben sacrificar los márgenes de beneficio para mantener el volumen de ventas. Lennar y D.R. Horton han visto sus márgenes brutos contraerse en 460 y 260 puntos básicos, respectivamente, durante el último año. Además, ambas compañías reportaron aproximadamente un 7% de disminución en sus ingresos en sus últimos trimestres.

Dada la deterioración de estos métricas financieras y el pesimista panorama de la industria, la postura cautelosa de Wall Street parece lógica. El precio de las acciones de Lennar ha disminuido un 28% desde su pico a finales de 2024, incluso después de recuperarse algo tras la divulgación de Berkshire. D.R. Horton ha tenido un desempeño marginalmente mejor, pero aún se mantiene un 14% por debajo de su marca más alta.

La Visión a Largo Plazo de Buffett vs. el Enfoque a Corto Plazo de Wall Street

Lennar ha estado construyendo casas desde 1954, soportando numerosos ciclos de mercado a lo largo de su historia de casi 70 años. En las recesiones anteriores, la compañía priorizó mantener los márgenes de beneficio a expensas del volumen de ventas. Aunque esta estrategia protegió la rentabilidad a corto plazo durante períodos difíciles, el presidente ejecutivo y co-CEO Stuart Miller reconoció durante la última llamada de ganancias de Lennar que este enfoque tenía limitaciones: "Aprendimos a través de esos tiempos que una vez que retrocedemos y perdemos impulso, se vuelve cada vez más difícil reiniciar y recuperar volúmenes."

Este análisis estratégico resulta particularmente importante considerando que Estados Unidos sigue enfrentando una significativa escasez de vivienda. Zillow estima que en 2023, había 4.7 millones más de familias estadounidenses necesitando hogares que inventario de viviendas disponible. Este déficit estructural crea una oportunidad sustancial a largo plazo para los constructores de viviendas dispuestos a mantener la capacidad de producción a través de las recesiones cíclicas.

Lennar ha adaptado su estrategia en consecuencia, enfocándose más en viviendas de nivel de entrada y ofreciendo incentivos como la reducción de tasas hipotecarias para mejorar la asequibilidad. Aunque este enfoque presiona temporalmente los márgenes de beneficio, posiciona a la empresa para mantener la escala operativa y la cuota de mercado, ventajas críticas cuando las condiciones del mercado eventualmente mejoren.

La dirección anticipa que los márgenes de beneficio aún no han alcanzado el mínimo, pero se están acercando a su punto bajo cíclico. A medida que las tasas de interés moderan y la incertidumbre macroeconómica disminuye, la demanda de los compradores debería fortalecerse, reduciendo la necesidad de incentivos de compra significativos y mejorando tanto los márgenes como los volúmenes de ventas.

Esta divergencia en la perspectiva explica la desconexión entre los analistas de Wall Street y la tesis de inversión de Buffett. La mayoría de las recomendaciones y objetivos de precios de los analistas reflejan expectativas para los próximos 12 meses, un período durante el cual la dirección de Lennar no anticipa una mejora significativa. Sin embargo, Buffett emplea consistentemente un horizonte de tiempo mucho más largo para las decisiones de inversión, lo que le permite capitalizar el pesimismo temporal del mercado.

Perspectiva de Valoración de Inversiones

Desde el punto de vista de la valoración, Lennar actualmente se cotiza a aproximadamente 1.8 veces el valor contable tangible. Aunque ligeramente por encima de su promedio histórico, esta prima parece justificada dado el cambio estratégico de la empresa hacia un modelo de negocio más eficiente en capital. Lennar ha reducido los activos de terreno en su balance a favor de utilizar contratos de opciones para controlar terrenos con mayor flexibilidad financiera, un enfoque que debería mejorar los rendimientos sobre el capital con el tiempo.

La inversión de Buffett en Lennar demuestra su patrón característico de adquirir negocios de calidad a valoraciones razonables cuando los desafíos a corto plazo crean oportunidades de compra. Para los inversores con una paciencia y perspectiva a largo plazo similares, las condiciones actuales del mercado pueden presentar una oportunidad para seguir el ejemplo de Buffett: invertir en negocios fundamentalmente sólidos que están temporalmente fuera de favor con el análisis convencional.

Al centrarse en la demanda estructural de vivienda que persiste más allá de los ciclos económicos, el enfoque de inversión de Buffett una vez más ilustra la ventaja de pensar de manera independiente y mantener una perspectiva a largo plazo en mercados a menudo dominados por consideraciones a corto plazo.