¡La nueva política libera un torrente de capital! Las inversiones deben centrarse en este tipo de acciones, pero hay que tener cuidado con dos grandes riesgos del mercado.

Para resolver la crisis de "escasez de hipotecas" que enfrentan los compradores de vivienda por primera vez, el gobierno anunció un importante ajuste de política el 4 de septiembre. A partir del 1 de septiembre de 2025, los casos de financiamiento del "Plan de Préstamos Preferenciales para la Compra de Vivienda para Jóvenes" (Nuevo Plan de Vivienda Seguro para Jóvenes) ya no se contabilizarán dentro del límite total de préstamos relacionado con "préstamos para la construcción residencial y empresarial" en ciertas regulaciones. Esta medida tiene como objetivo aumentar la capacidad de préstamo de los bancos y reducir el tiempo de espera para la solicitud de préstamos de los compradores primerizos, pero también ha suscitado un intenso debate en el mercado sobre la especulación inmobiliaria y los riesgos financieros.

Respuesta del sector bancario: se espera recuperar la capacidad de préstamo

Varios bancos han expresado una postura clara sobre la nueva política:

Un importante banco ha declarado que las nuevas regulaciones aliviarán significativamente las molestias de espera para los compradores de vivienda por primera vez, y se espera que se pueda restaurar el volumen de préstamos de nuevas hipotecas de 60 a 70 mil millones de dólares cada mes, priorizando el procesamiento de casos relacionados. El banco también enfatizó que la evaluación de crédito seguirá realizándose estrictamente de acuerdo con los cinco principios de crédito, y recomendó al público que considere cuidadosamente la decisión de compra de vivienda en función de su situación financiera personal.

Otro banco importante señaló que en los primeros ocho meses de este año se han otorgado préstamos de tranquilidad por 59.2 mil millones, involucrando a 7,596 hogares. Las nuevas regulaciones aplican a los casos de desembolso después del 1 de septiembre, y actualmente es difícil estimar con precisión la capacidad de préstamos liberados, pero en el futuro se continuará enfocando en los grupos de clientes que no tienen vivienda propia y en los clientes que buscan vivienda para vivir.

Es importante señalar que algunos bancos, debido a no estar sujetos a regulaciones pertinentes, han indicado que la nueva política no tiene un impacto directo en sus operaciones. Estos bancos siguen siendo regulados por las normas de autorregulación de las entidades de supervisión financiera y por el control de concentración en bienes raíces del banco central; si las regulaciones correspondientes no se flexibilizan, no aumentará la cantidad de nuevos préstamos hipotecarios.

Retroalimentación de la industria: se sugiere ampliar el alcance de la política

La industria inmobiliaria tiene una actitud positiva hacia las nuevas políticas. El responsable de una asociación provincial de bienes raíces considera que esta medida tiene un "cierto impacto positivo" en el mercado. Por otro lado, un representante de la asociación de desarrolladores inmobiliarios de otra región señaló que, aunque las nuevas regulaciones pueden aumentar los montos de los préstamos, se sugiere que se excluyan los préstamos para la renovación urbana y la reconstrucción de edificios en peligro de colapso de las restricciones legales específicas, para así dinamizar aún más el mercado. Él enfatizó que a principios de 2026 habrá una gran cantidad de nuevas viviendas entregadas, y si el problema de los préstamos no se resuelve, podría surgir un problema social.

Problemas pendientes: demanda de intercambio de viviendas y disputas de valoración

A pesar de que la nueva política de Qing'an facilita a los compradores de vivienda por primera vez, los compradores de viviendas en cambio y de preventa aún enfrentan desafíos:

Límite de porcentaje de financiamiento para hipotecas: La política actual requiere que el pago inicial para la segunda vivienda sea del 50%, lo que obliga a muchos compradores a renunciar a sus planes de compra de vivienda debido a la falta de fondos.

Diferencia entre la tasación bancaria y el precio de venta real: Al momento de la entrega de una vivienda nueva, si la tasación bancaria es mayor que el precio de registro real, puede ser considerada como una vivienda de lujo y solo se podrá obtener un préstamo del 30%; si la tasación es inferior al precio de venta, esto llevará a que el comprador deba aumentar el pago inicial. La industria sugiere utilizar el precio de registro real como base para el préstamo, o resolverlo mediante negociación entre ambas partes.

Presión financiera de los desarrolladores: La regulación que exige a los desarrolladores pequeños y medianos comenzar obras dentro de los 18 meses ha intensificado la tensión financiera y el riesgo de retrasos en los proyectos.

Reacción social: apoyo y preocupaciones coexistentes

Después de la publicación de la política, la opinión pública en línea se polarizó:

Los partidarios creen que esta es una política de bienestar que puede aliviar la presión de la demanda de vivienda propia, y considerando que la tasa de incumplimiento de préstamos hipotecarios es baja, el riesgo es controlable.

Los opositores temen que esta medida del gobierno pueda fomentar la especulación en el mercado inmobiliario, lo que podría desencadenar riesgos similares a una crisis financiera y aumentar la carga de la hipoteca para los jóvenes, lo que a su vez afectaría la tasa de natalidad y la demanda interna.

Perspectiva de inversión: las acciones de construcción y finanzas se benefician, pero hay que tener en cuenta el riesgo de volatilidad

La nueva política inyecta un impulso financiero claro al mercado, los inversores pueden prestar atención a los siguientes campos:

Acciones relacionadas con la construcción: Oportunidades clave: El nuevo préstamo Qing'an se utiliza principalmente para la compra de viviendas nuevas o en preventa. La recuperación de la capacidad de préstamo acelerará directamente la recuperación de capital de los desarrolladores, mejorará el flujo de caja y reducirá el riesgo de incumplimiento que podría traer la "ola de entrega de viviendas". Especialmente los desarrolladores que se enfocan en los compradores primerizos y productos de tamaño medio a pequeño, verán un aumento significativo en sus perspectivas de venta.

Puntos de atención: los inversores deben prestar atención a los desarrolladores de viviendas que están listando una gran cantidad de proyectos en áreas populares de préstamos de Qing'an (como algunas zonas de revitalización emergente).

Finanzas y acciones: Beneficios clave: La política ha levantado algunas restricciones para que los bancos lleven a cabo nuevos negocios de Qing'an. Aunque las tasas de interés de Qing'an son relativamente bajas, siguen siendo activos hipotecarios de alta calidad que pueden proporcionar ingresos por intereses estables. Los bancos que se expresan de manera positiva tienen un potencial de crecimiento en su negocio hipotecario que vale la pena esperar.

Nota: Los bancos todavía están sujetos a políticas de control de crédito y no están completamente abiertos. Además, el precio de las acciones bancarias no solo se ve afectado por el negocio de hipotecas, sino que también está estrechamente relacionado con la política de tasas de interés y el entorno económico en general, lo que requiere una evaluación exhaustiva.

Riesgos de mercado que los inversores deben tener en cuenta:

Riesgos de políticas cambiantes y sobrecalentamiento del mercado: Esta acción podría interpretarse como una señal del gobierno para rescatar el mercado. Si los precios de la vivienda vuelven a subir rápidamente, no se puede descartar la posibilidad de que el banco central refuerce el control del crédito, lo que generaría nueva presión sobre el mercado inmobiliario y las acciones relacionadas.

Efecto positivo en disminución y riesgo de volatilidad de precios: Las noticias políticas pueden haber sido parcialmente digeridas por el mercado, por lo que se debe estar alerta ante la presión de toma de ganancias a corto plazo en las acciones relacionadas después de que se haya agotado el "efecto positivo". Al invertir, se debe prestar atención a los fundamentos de las acciones individuales (como ingresos, margen de ganancia, relación de deuda) y evitar seguir a ciegas las subidas.

Consejo profesional: La gestión de riesgos y el cumplimiento normativo son fundamentales

Las autoridades regulatorias financieras reafirman que los bancos deben revisar los préstamos de acuerdo con los principios de crédito y prevenir actividades ilegales. Al solicitar una hipoteca, el público debe tener en cuenta:

Reserve suficiente flexibilidad en el tiempo de entrega de la vivienda para adaptarse a los arreglos de desembolso del banco. Evaluar cuidadosamente la capacidad de pago personal, la relación de deuda y la situación crediticia para prevenir el riesgo de incumplimiento derivado de las fluctuaciones económicas.

En general, el ajuste de la política de préstamos hipotecarios de Qing'an es una medida a corto plazo del gobierno en respuesta a la demanda del mercado. Aunque puede aliviar la presión sobre los compradores de vivienda por primera vez, aún se necesitan coordinaciones interdepartamentales para abordar problemas estructurales como la demanda de cambio de vivienda, la cadena de financiamiento de los constructores y el mecanismo de valoración de propiedades. La futura extensión de la política a préstamos para la renovación y reconstrucción de edificios antiguos, así como cómo equilibrar la demanda de vivienda y la estabilidad financiera, serán desafíos clave. Se sugiere que las personas con planes de compra de vivienda evalúen racionalmente su situación financiera y tomen decisiones con precaución para reducir los riesgos potenciales.