¿La subida de la Tasa de interés a largo plazo en Japón es un factor que provoca la Bajada de precio de los J-REIT? | Enfoque de inversión en J-REIT | Manekuri, información de inversión de Monex Securities y medios útiles sobre dinero

La tendencia reciente de los precios de los J-REIT es estable

Los precios de los J-REIT en el período reciente (del 24 de abril al 21 de mayo) han mostrado una tendencia estable. El índice REIT de la Bolsa de Tokio alcanzó un mínimo de 1,700 puntos el 28 de abril, y el máximo fue de 1,745 puntos el 13 de mayo, con transacciones basadas en el cierre que se mantuvieron en el rango de 1,700 puntos.

Esto se debe a que es menos susceptible a la subida de los tipos de interés a largo plazo de Estados Unidos, que ha sido un factor en la caída de los precios de los J-REIT hasta 2024. El rendimiento de los bonos del Tesoro de EE.UU. a 10 años ha tenido una tendencia alcista desde mayo de 2025 y ha estado por encima del 4,5% desde el 20 de mayo. Después de una tendencia a la baja desde mediados de enero hasta marzo, el precio de los J-REIT ha vuelto a subir, lo que habría provocado que el precio de los J-REIT disminuyera en el pasado.

【Figura 1】Evolución de la rentabilidad de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años y el índice REIT de la Bolsa de Tokio (de agosto a octubre de 2024) Fuente: Datos publicados por la Bolsa de Valores de Tokio y el Departamento del Tesoro de EE. UU., elaborados por Ivy Research Inc.

(El índice REIT de la Bolsa de Tokio tiene como base el valor del 31 de marzo de 2003 (1,000).) Por ejemplo, en agosto y septiembre de 2024, el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE.UU. a 10 años cayó debido a los recortes de tipos de la Reserva Federal, pero subió en octubre a medida que aumentaba la probabilidad de reelección de Trump. Como se muestra en la Figura 1, el índice TSE REIT cayó por debajo del nivel de 1.700 puntos a medida que subían los tipos de interés a largo plazo de Estados Unidos.

El rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años es alto en comparación con octubre de 2024, mientras que el índice REIT de la Bolsa de Tokio se mantiene en el rango de 1,700 puntos.

Aumento de las tasas de interés a largo plazo en Japón, razones por las que considero que el impacto en el mercado de J-REIT es mínimo.

Uno de los factores que pueden influir en los precios futuros de los J-REIT es el aumento de las tasas de interés nacionales. El aumento de las tasas de interés nacionales puede ser un factor que cause la caída de los precios de los J-REIT como productos de inversión de rendimiento. Además, el aumento de las tasas de interés de los préstamos puede incrementar los intereses a pagar, lo que también puede ser un factor que disminuya los ingresos.

Sin embargo, se espera que el impacto en el mercado de J-REIT, que tiene un alto rendimiento de alrededor del 5% a mayo de 2025, sea pequeño. En primer lugar, en lo que respecta al impacto de la subida de los tipos de interés nacionales en los rendimientos de los J-REIT, el rendimiento de los JGB a 10 años es de alrededor del 1,6 por ciento, y la divergencia (diferencial) con los rendimientos de los J-REIT es de alrededor del 3,4 por ciento.

El último período en el que el rendimiento de los bonos del gobierno superó el 1.5% se remonta a 2006, pero como se muestra en el Gráfico 2, el rendimiento promedio de los J-REIT era del 3.75%.

【Tabla 2】 Evolución del rendimiento de los bonos a 10 años de Japón y el rendimiento de los J-REIT (de enero a diciembre de 2006) Fuente: Elaborado por Ivy Research Co., Ltd. basado en datos publicados por cada emisión y el Ministerio de Finanzas. En ese momento, las oficinas representaban alrededor del 55% de los activos de los J-REIT, frente a poco menos del 37% en abril de 2025. El impacto del fuerte mercado de oficinas en ese momento también fue un factor en los bajos rendimientos de los J-REIT, pero teniendo en cuenta los diferenciales actuales, es poco probable que sea un factor en la caída de los precios de los J-REIT.

A continuación, existe la preocupación por una disminución de las ganancias debido a un aumento en los gastos por intereses, pero esto también ha tenido poco impacto en la mayoría de las acciones. Esto se debe a que la relación de tasa fija de los préstamos es tan alta como el 90% en promedio para todas las acciones, y solo se ve afectada en el momento de la refinanciación. Además, dado que el precio unitario del alquiler ha aumentado para la mayoría de las aplicaciones, el impacto de las tasas de interés más altas en el momento de la refinanciación puede compensarse con un aumento en los ingresos por alquiler.

Por lo tanto, si los precios de los J-REIT caen debido al aumento de las tasas de interés nacionales, se considerará una preocupación excesiva, lo que indica que desde una perspectiva de inversión a medio y largo plazo, la situación podría volverse más atractiva para invertir.