青安 3.0 تعتمد》تضيف 5 شروط جديدة تصعّد الإعفاء/الاستبعاد للمستفيدين ذوي الدخل الأعلى، كوه وين-تشيه يصرخ: «الأبله»، المشكلة هي أسعار المنازل

اعتمد مجلس الوزراء اليوم خطة «Qing’an 3.0»، بإضافة 5 شروط جديدة تشمل استبعاد أصحاب الدخل المرتفع، وحداً للعمر في طلب القرض، وسقوفاً لإجمالي قيمة العقار، وزيادات إضافية لدعم الزواج والإنجاب، ضمن 9 سنوات بتخصيص يقارب 422.55 مليار دولار تايواني جديد (NTD).
(تفاصيل سابقة: «Qing’an 2.0» قادم: بنوك مملوكة للدولة تقدّم 3 اقتراحات، مع دعم الفائدة وفترة السماح أو خفض سعر الفائدة)
(إضافة سياقية: تخفيف «Qing’an الجديد» بما يعادل 1000 مليار دولار تايواني جديد، هل تستمر أسعار المنازل في تايوان بالارتفاع؟ خبراء يحذرون المشترين لأول مرة من «مصيدة الحلاوة»)

فهرس المقال

Toggle

• 5 شروط جديدة في مرة واحدة
• كيف تُرسَم قيود استبعاد الدخل والعمر لتكوين معيار جديد
• أصوات المعارضة: من «المشكلة هي أسعار المنازل» إلى «تقييد تكوين الأسرة»
• كيف ينظر السوق: منطقي لكنه من الصعب إعادة خلق حماس الشراء

اعتمد مجلس الوزراء اليوم (16) خطة «Qing’an 3.0»، وعلى أساس «Qing’an 2.0» تمت إضافة 5 قيود أهلية جديدة، حيث تم رسم سقوف جديدة كاملة بدءاً من عمر تقديم طلب القرض، وحتى إجمالي قيمة العقار الذي يمتلكه المقترض.

تقدّر وزارة المالية أن هذه السياسة ستنفق في المستقبل خلال 9 سنوات نحو 422.55 مليار دولار تايواني جديد، منها 272.71 مليار دولار تايواني جديد كدعم من الحكومة. لكن قبل مرور نصف يوم على اعتماد الخطة، سارعت المعارضة وأكاديميون متخصصون في سوق العقارات إلى إثارة الشكوك: هل يمكن للحكومة أن تحقق هدف «جعل المشترين لأول مرة قادرين على شراء منزل يخصهم» عندما ترفع شعار استبعاد أصحاب الدخل المرتفع، وفي الوقت نفسه تضع قيوداً على العمر ووضعاً سقفاً للأسعار؟ أم أنها مرة أخرى تجعل دعم السياسات يتبع ارتفاع أسعار المنازل؟

منذ بدء تنفيذ «Qing’an» في عام 2023، طالته اتهامات بأنه كان محركاً لارتفاع أسعار المنازل؛ والآن ومع انتهاء صلاحية الخطة الحالية بنهاية يوليو، يُنظر إلى «Qing’an 3.0» بوصفه نسخة تواصلية. والجواب الذي قدمه مجلس الوزراء هذه المرة يتمثل في تضييق نطاق المستفيدين من «جميع المشترين لأول مرة» إلى «شرائح أكثر دقة».

5 شروط جديدة في مرة واحدة

مقارنةً بـ «Qing’an 2.0»، تتم إضافة 5 شروط جديدة في «Qing’an 3.0»:

• العمر ومدة القرض: ما تزال مدة القرض القصوى 40 عاماً، لكن عند تقديم طلب القرض يجب ألا يتجاوز عمر المقترض 50 عاماً، كما لا يجوز أن يتجاوز مجموع «عمر تقديم الطلب + مدة القرض المقررة» 80، أي كلما كان العمر أكبر قلّت مدة القرض المتاحة.
• استبعاد أصحاب الدخل المرتفع: يجب ألا يتجاوز إجمالي دخل المقترض السنوي 2 مليون دولار تايواني جديد، ومن يتجاوز ذلك يُحرم من مزايا «Qing’an».
• تحديد سقف إجمالي قيمة العقار: لا يتجاوز إجمالي قيمة العقار في مدينة تايبيه 35 مليون دولار تايواني جديد، وفي مقاطعة نيوتايبيه ومدينة هسينشو 25 مليون دولار تايواني جديد، أما بقية المدن والمقاطعات فيكون السقف 20 مليون دولار تايواني جديد.
• زيادات خاصة للأسر التي تتزوج وتنجب: في حال الزواج حديثاً خلال سنتين، يمكن رفع سقف قرض الأسرة إلى 12 مليون دولار تايواني جديد كحد أقصى، أما الأسر التي لديها أطفال دون سن الرشد فيمكن أن يصل إلى 15 مليون دولار تايواني جديد.
• استمرار دعم الفائدة مع تناقص تدريجي: جميع المقترضين الجدد والقدامى من «Qing’an» يمكنهم الاستفادة الكاملة من دعم الفائدة لمدة 3 سنوات، وتكون الفائدة بعد تطبيق الامتياز الحالي 1.775% (يخفض البنك نصف نقطة، وتضيف الحكومة 1.5 نقطة كدعم إضافي). بعد مرور 3 سنوات، يبدأ دعم الفائدة بالتناقص نصف نقطة سنوياً، وإذا انتهت فترة الدعم تعود الفائدة إلى معدل القرض الأصلي.

أما من جهة شروط «Qing’an 2.0» الأصلية، فكلها تبقى كما هي: يجب أن يكون المقترض بالغاً، ولا يملك المقترض بنفسه أو زوجته أو الأطفال غير البالغين سكنًا ذاتياً؛ الالتزام بالسكن الفعلي والتوقيع على تعهد بالسكن؛ سقف قيمة القرض الأقصى 10 مليون دولار تايواني جديد؛ نسبة التمويل القصوى 8/10؛ فترة السماح القصوى 5 سنوات؛ مدة القرض القصوى 40 عاماً؛ وشرط «مرة واحدة في العمر» بحيث لا يُسمح بالحصول على القرض المميز إلا مرة واحدة.

بعبارة أخرى، لم يغير «Qing’an 3.0» المزايا الجوهرية المتعلقة بقيمة القرض أو نسبة التمويل أو فترة السماح، بل أعاد رسم الخط الفاصل في سؤال: «من يستوفي شروط الأهلية».

كيف تُرسَم قيود استبعاد الدخل والعمر لتكوين معيار جديد

تقدّر وزارة المالية أنه خلال الفترة من 1 أغسطس 2026 حتى 31 يوليو 2035، أي خلال 9 سنوات، سيبلغ إجمالي التمويل نحو 422.55 مليار دولار تايواني جديد، منها نحو 272.71 مليار دولار تايواني جديد كجزء دعم من الحكومة، على أن يتم توفير ذلك أيضاً من صندوق الإسكان التابع لوزارة الداخلية.

وبحسب سيناريوهات حسابية: بالنسبة لمقترض بعائد قرض بقيمة 10 ملايين دولار تايواني جديد، فإن إجمالي الفائدة المدعومة خلال 6 سنوات قد يصل إلى 225,000 دولار تايواني جديد. وبالنسبة للأسرة المتزوجة حديثاً باحتساب قرض قدره 12 مليون دولار تايواني جديد، تكون الاستفادة خلال 6 سنوات 270,000 دولار تايواني جديد. أما الأسر التي تنجب وتربي الأطفال، وإذا كان مبلغ القرض 15 مليون دولار تايواني جديد، فقد تصل الاستفادة خلال 6 سنوات إلى 337,500 دولار تايواني جديد، ما يشير بوضوح إلى أن الدعم يميل أكثر نحو فئة «الزواج والإنجاب والسكن».

عند تفكيك الشروط الجديدة الخمس، يتضح أنها في جوهرها «ثلاث سهام» تتجه في وقت واحد إلى سؤال: من يستطيع الحصول على مزايا «Qing’an».

• السهم الأول هو استبعاد أصحاب الدخل المرتفع؛ إذ يتم استبعاد أصحاب الرواتب التي تتجاوز 2 مليون دولار تايواني جديد سنوياً.
• السهم الثاني هو تقييد العمر؛ لا يجوز أن يتجاوز مجموع «عمر تقديم طلب القرض + مدة القرض المقررة» 80، ما يضغط على من يقتربون من عمر 50 عاماً للتقديم، فتُقلص مدة القرض المتاحة وتزداد بالتالي ضغوط الدفعات الشهرية.
• السهم الثالث هو سقف إجمالي قيمة العقار؛ إذ تكون الحدود في مدينة تايبيه 35 مليون دولار تايواني جديد، وفي نيوتايبيه وهسينشو 25 مليون دولار تايواني جديد، وفي بقية المدن 20 مليون دولار تايواني جديد، وهو ما يستبعد مباشرةً جزءاً من العقارات الفاخرة في المناطق الراقية من نطاق المزايا.

أصوات المعارضة: من «المشكلة هي أسعار المنازل» إلى «تقييد تكوين الأسرة»

ما إن تم اعتماد الخطة حتى بدأت موجة النقد. صرّح رئيس حزب الشعب الديمقراطي السابق كو ون-تشيه مباشرة: «الأحمق، المشكلة هي أسعار المنازل»، مؤكداً أن ما ينبغي معالجته هو أسعار المنازل نفسها، لا الاستمرار في العبث بشروط القروض. وردّت وزارة المالية بأن الإدارة ستشرف على البنوك لضمان ضبط عمليات الإقراض.

كذلك طرح رئيس حزب الشعب الديمقراطي هوانغ كو-تشانغ تساؤلات رقمية، مشيراً إلى أن أسعار المنازل واصلت الارتفاع بعد دخول «Qing’an» الجديد حيز التنفيذ؛ إذ بلغت نسبة الزيادة خلال الفترة من الربع الثالث من 2023 إلى الربع الرابع من 2025 نحو 18%. وضمن المعنى الضمني، فإن دعم الحكومة لحدود القروض قد يكون ساهم في دعم موجة الارتفاع إلى حد ما.

انتقد خبير اتجاهات سوق العقارات لي تونغ-رونغ «Qing’an 3.0»، قائلاً إن البرنامج رغم أنه أكثر تشدداً من «Qing’an 2.0»، إلا أن روحه العامة تحولت من «الإسكان المطمئن لبناء أسرة» إلى «مشروع تقييد تكوين الأسرة»، ولم يعد يعود فعلاً إلى جوهر السياسة المتمثل في «مساعدة المشترين لأول مرة على السكن».

وأضاف أنه طرح سبع «مفاهيم خاطئة» وست توصيات، مشيراً إلى أن الحكومة عبر وضع قيود تدريجية على العمر والدخل وإجمالي قيمة العقار قد تتسبب في الإضرار بأسر لديها احتياجات حقيقية للسكن لكنها تقع بالضبط على حافة المعايير.

ومن المخاطر التي يسهل تجاهلها أيضاً الفجوة التي تظهر عند النظر إلى سقف إجمالي قيمة العقار في مدينة تايبيه مع معيار استبعاد أصحاب الدخل معاً. فباستخدام سقف 35 مليون دولار تايواني جديد في تايبيه جنباً إلى جنب مع حساب التمويل بنسبة 8/10، قد تبلغ قيمة القرض في كثير من الأحيان قرابة 10 ملايين دولار تايواني جديد. وإذا كان دخل المقترض السنوي يقع تماماً قرب 2 مليون دولار تايواني جديد، تظل عبء أصل القرض والفوائد شهرياً ثقيلاً. ومع بدء التناقص في الدعم، قد تظهر مخاطر «أن يكون بإمكان المشتري دفع الدفعة الأولى لكنه غير قادر على تحمل قسط الرهن العقاري»، أي مخاطر التعثر.

الأسر حديثة الزواج والأسر التي لديها أطفال قد تحصل على حدود أعلى تبلغ 12 مليون دولار تايواني جديد وحتى 15 مليون دولار تايواني جديد، لكن كلما ارتفع الحد زادت أيضاً قيمة أصل القرض والفوائد التي تتحملها الأسرة.

كيف ينظر السوق: منطقي لكنه من الصعب إعادة خلق حماس الشراء

بالنظر إلى حدة الانتقادات من جانب المعارضة والأكاديميين، تبدو تقييمات العاملين في الخط الأمامي لسوق العقارات أكثر اعتدالاً. قال مدير مشروع في وحدة الأبحاث والبحث العقاري لدى شركة شين-يي للإسكان تنگ جينغ-ده إن اتجاه تعديلات «Qing’an 3.0» معقول، لكنه لن يحفز سوق العقارات؛ فمن الصعب تكرار موجة حماس الشراء التي شهدتها الساحة عندما بدأ تطبيق «Qing’an» الجديد في عام 2023. كما قال بعض خبراء سوق العقارات إن «Qing’an 3.0» «يصعب تكرار تأثير حماس الشراء».

يعتقد العاملون في قطاع العقارات على نطاق واسع أن هذه المرة يعيد الدعم بشكل أكثر دقة توجيهه نحو الاحتياجات الأساسية، ليتم ترك الموارد للفئات التي تحتاج فعلاً إلى السكن وتكوين الأسرة.

ومن منظور أوسع، فإن منطق تصميم سياسة «Qing’an» الجديدة يتغير تدريجياً على مدى السنوات. فعندما تم طرح السياسة في عام 2023، كان جوهرها «حل مشكلة عدم القدرة على شراء منزل»، وتم توسيع حدود القروض ونسبة التمويل وفترة السماح بشكل شامل. أما في «Qing’an 2.0» و«3.0»، فقد تحول التركيز إلى «تحديد من يحتاج المساعدة أكثر»، وذلك عبر استبعاد أصحاب الدخل المرتفع وتقييد العمر وإضافة مزايا خاصة لمرحلة الزواج والإنجاب، لتوجيه الموارد نحو فئة الساكنين الفعليين.

وبالإضافة إلى ذلك، ومع استمرار تأثير إجراءات البنك المركزي الخاصة بضبط الائتمان بشكل انتقائي، وحدّ مستويات قروض الرهن العقاري لدى البنوك خلال السنتين الماضيتين، فقد هبطت أجواء الشراء أصلاً في السوق، لذا يبدو «Qing’an 3.0» أقرب إلى تعديل دقيق لجهة المستفيدين ضمن حالة هدوء قائمة، وليس إعادة إشعال موجة جديدة من حماس شراء المنازل.

بالنسبة للفئات من المشترين لأول مرة ومن الأسر حديثة الزواج والأسر التي لديها أطفال ممن يفكرون في التقديم، فإن الدرس الحقيقي بعد بدء تطبيق «Qing’an 3.0» ليس استعجال حساب «كم يمكنني اقتراضه»، بل أولاً التأكد مما إذا كانت أوضاعهم تقع ضمن حدود الدخل والعمر وإجمالي قيمة العقار الثلاثة، ثم تقييم ضغوط السداد طويلة الأجل بعد انتهاء فترة الدعم، إذ إن الفائدة المنخفضة متاحة لمدة 3 سنوات فقط، بينما التزام الرهن العقاري قد يمتد 30 أو 40 عاماً.