معدل التوزيع ثابت مع تحسن طفيف، وتبرز قيمة تخصيص منتجات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة العامة (REITs) في الاكتتاب العام

الكاتب: تشانغ ون

في عام 2026، يمضي سوق صناديق الاستثمار العقاري المتداولة لغير المساهمين (REITs) ضمن الطرح العام قدماً بثبات بدافع عاملين متلازمين: توسيع نطاق السوق وتحسين جودته. ويستمر عدد المنتجات في الزيادة، وتمتد الأصول الأساسية من البنية التحتية إلى العقارات التجارية، ما يؤدي إلى اتساع متزايد في نطاق التغطية. وبحسب ما خلص إليه محررون بعد مراجعة، ففي ظل بيئة أسعار فائدة منخفضة وندرة الأصول المخصّصة على المدى الطويل، تبرز هذه المنتجات—التي تجمع بين تدفقات نقدية مستقرة ونسب توزيع مرتفعة—بصورة متزايدة مزايا التخصيص. وتُظهر البيانات أن معدل التوزيع الإجمالي لصناديق REITs ضمن الطرح العام في 2026 يحافظ على مستوى معقول ومرتفع، ما يوفر للمستثمرين عائداً متوسط المدى إلى طويل المدى يمكن توقعه، ويعزز القيمة الاستثمارية بشكل أكبر لدى السوق.

من زاوية الأداء العائد، فإن توجيه التوزيع للأرباح في صناديق REITs ضمن الطرح العام واضح، إذ إن نسب التوزيع الفعلية للعديد من المشاريع القابلة للتوزيع تقترب من 100%. وضمن ذلك، تبلغ متوسط نسبة التوزيع لدى صناديق REITs المتعلقة بالملكية (المتركزة أساساً في حدائق صناعية ومخازن وخدمات لوجستية وتجزئة تجارية وغيرها) نحو 4.5%، بينما يصل متوسط معدل العائد الداخلي لدى صناديق REITs المتعلقة بحق الانتفاع (المتركزة أساساً في الطرق والقطاعات المرتبطة بالطاقة وغيرها) إلى نحو 5.4%، وكلاهما أعلى من متوسط عوائد صناديق أسواق المال النقدية وصناديق السندات الخالصة للفترة نفسها، بما يعكس تفوقاً واضحاً من حيث العائد مقابل التكلفة.

وبالنسبة للمنتجات ذات حق الانتفاع، فإن مشاريع الطرق برسوم مرور ثابتة تتسم باستقرار التدفقات النقدية، ما يجعل “مركز ثقل” نسبة التوزيع في هذا القطاع عند مستويات مرتفعة غالباً؛ ويمكن لبعض المنتجات التمثيلية أن تصل نسبة توزيع التدفقات النقدية السنوية إلى 8% إلى 12%. أما مشاريع الطاقة، فتتميز بمتانة التشغيل بدعم استراتيجية “الازدواج الكربوني” (بالإشارة إلى خفض الكربون للوصول للحياد الكربوني)، حيث تسهم قطاعات الطاقة الشمسية الكهروضوئية وطاقة الرياح وغيرها بشكل جيد في تحقيق توزيعات أرباح قابلة للقياس. أما منتجات الملكية، فتميل إلى التركيز على زيادة قيمة الأصول على المدى الطويل واستقرار الإيجارات: إذ تستفيد مشاريع الخدمات اللوجستية للمخازن والحدائق الصناعية من ترقية سلاسل التوريد وتطور تجمعات الصناعات، وتكون نسب التوزيع غالباً في نطاق 4.0% إلى 6.0%. كما تُظهر REITs البنية التحتية للاستهلاك—مدفوعة بانتعاش الاستهلاك—أداءً مستقراً من حيث حركة العملاء والإيجارات. وتستمر REITs للعقارات التجارية في توسيع حجمها، وتُطرح دفعات المنتجات الثانية تباعاً، لتُطلق تدريجياً إمكانات توزيع الأرباح.

على الرغم من وجود تقلبات في السوق الثانوية لصناديق REITs ضمن الطرح العام مؤخراً، فإن العوامل الإيجابية بدأت تظهر تدريجياً، وتزداد مؤشرات استقرار السوق وتحسن الاتجاه. وحتى 3 يوليو/تموز، سجل مؤشر CSI REITs إجمالي العائد 982 نقطة، بارتفاع أسبوعي بلغ 3.96%، مع تحسن واضح في نشاط التداول. وقبل ذلك، أدى طرح خطط لزيادة الحيازة من قبل المساهمين في الحقوق الأصلية وأطرافهم المرتبطة لبعض الأصول عالية الجودة إلى تعزيز ثقة السوق بشكل فعّال.

وأشارت عدة مؤسسات بحثية لدى شركات الأوراق المالية إلى أن السوق قد شهد إشارات للارتداد: إذ إن التعديلات السابقة رفعت جاذبية القيمة مقابل السعر لبعض الأصول عالية الجودة. كما انتهت الطروحات لعدد 4 صناديق استثمارية مرتبطة بمؤشر CSI REITs إجمالي العائد، ما سيضخ أموالاً إضافية في السوق. كذلك، فإن قيام البنك المركزي بإجراء عملية عكسية للإقراض لليلة واحدة بقيمة 3000 مليار يوان يُعد إشارة لتوجه توسعي في السياسة النقدية، ما يدعم سيولة السوق. ووفقاً لمعلومات متاحة للعامة، أنهت أربع مؤسسات بما فيها Southern وEfund وغيرها عملية الطرح قبل 7 يوليو/تموز، حيث وصل حد الحجم الأولي للتخصيص لكل صندوق إلى 300 مليون يوان. ويعتقد محللو شركة سيتشوانغ للأوراق المالية أن إطلاق صناديق المؤشرات لن يحرّك فقط—من زاوية المعنويات—أموال التداول في السوق الثانوية، بل ستجلب أيضاً عند بناء المراكز وإعادة ضبطها تدفقات نقدية فعلية إلى الداخل، ما يحسن سيولة السوق الثانوية ويعزز أساس الاستثمار المُفهرس.

وعلى المدى الطويل، تتضح أكثر بنية عائد صناديق REITs ضمن الطرح العام: “توزيعات أرباح توفر أرضية” و“مكاسب رأسمالية تعزز العائد”، حيث يتسم أداء بعض المنتجات عالية الجودة بعد إعادة احتساب الأرباح بعودة مستقرة ومشرقة عبر دورة كاملة.

ولاحظ المراسل أن منذ 2026 وحتى الآن، تُظهر الأصول الأساسية عموماً أداءً مستقراً: إذ تتحسن بيانات مشاريع فئات الاستهلاك والإسكان الإيجاري بدعم من تعافي الاستهلاك واحتياجات معيشية؛ وتستفيد مشاريع الحدائق الصناعية واللوجستيات التخزينية من تحسين البنية الاقتصادية، ما يطلق إمكانات نمو طويلة الأجل؛ بينما تساهم مشاريع الطاقة والقطاع اللوجستي للنقل بسمات الاستقرار، لتشكّل القاعدة الأساسية للعوائد. وفي الوقت نفسه، أكملت عدة REITs أو بدأت بالفعل توسيع نطاقها (إصدار أسهم إضافية/زيادة التمويل)، عبر إدخال أصول ناضجة عالية الجودة لتوسيع مصادر الدخل، وتوزيع مخاطر أصل واحد، وتقوية قاعدة التدفقات النقدية، وتعزيز قابلية استمرارية توزيع العائد.

وأشار بعض العاملين في السوق إلى أنه، مع ترسخ الإصدارات المنتظمة لـREITs، وتوسيع نطاق الأصول، وتطور المنتجات المُفهرسة، وتحسين النظام، فمن المتوقع أن يرتفع حجم السوق تدريجياً بثبات، مع اتساع مساحة التطور على المدى الطويل.

(المحرر: شو نان نان)

الكلمات المفتاحية: