عارضة غريبة من مقاول تايواني! بعد توقيع عقد الحجز تراجع واكتفى برد العربون ثم باع العقار لشخص آخر، والمحكمة تقضي بتعويض قدره 28.22 مليون

سيدة تايوانية من عائلة تسنغ اتفقت على شراء منزل مقابل 18.1 مليون دولار تايواني جديد، ودفعت 100 ألف دولار تايواني كوديعة لتوقيع عقد تمهيدي، لكن شركة الإنشاءات تراجعت عن الصفقة وعرضت فقط إعادة 120 ألف دولار تايواني. بعد معركة قانونية استمرت أكثر من ثلاث سنوات، قامت الشركة بإعادة بيع نفس الوحدة السكنية مقابل 46.22 مليون دولار تايواني. حكمت محكمة تايوان كياوتو الابتدائية في النهاية بأن الخطأ يقع على عاتق شركة الإنشاءات، وألزمتها بدفع تعويض عن الأرباح المفقودة بالإضافة إلى الوديعة، ليصبح المجموع 28.22 مليون دولار تايواني جديد.

(ملخص سابق: انهيار متتالي للمباني غير المكتملة! شركة إنشاءات في جيايي تهرب تاركة 24 مليون دولار تايواني كدفعة أولى في الماء، ما هي الثغرات في نظام بيع الوحدات قبل الانتهاء في تايوان؟) (خلفية إضافية: حجم التداول في سوق العقارات التايواني في الربع الأول يسجل ثالث أدنى مستوى في التاريخ! وسيط مبيعات يقول مباشرة "لن ترتفع أسعار المنازل بعد الآن")

جدول المحتويات

Toggle

• الشروط في طلب الحجز لشركة الإنشاءات
• المحكمة حسبت "فرق السعر المفقود"
• الربح الإضافي البالغ 28 مليونًا أعيد بالكامل في النهاية

ملخص النقاط الرئيسية

• السيدة تسنغ اتفقت على شراء منزل بـ 18.1 مليون دولار، ودفعت 100 ألف دولار كوديعة، لكن الشركة تراجعت.
• خلال الدعوى، باعت الشركة نفس الوحدة بسعر قفز إلى 46.22 مليون دولار.
• حكمت المحكمة على شركة جينغتشنغ للإنشاءات بدفع تعويض عن الأرباح المفقودة بالإضافة إلى الوديعة بقيمة 2.822 مليون دولار.

عندما يصل فرق سعر منزل واحد إلى أكثر من 28 مليون دولار، هل ستختار شركة الإنشاءات البيع وفقًا للعقد أم التراجع؟ اختارت شركة جينغتشنغ للإنشاءات الخيار الثاني.

وفقًا لحكم مدني رقم 159 لعام 112 من محكمة تايوان كياوتو الابتدائية (القضية رقم 112年度重訴字第159號)، تبدأ القصة من "طلب حجز". السيدة تسنغ أعجبت بوحدة سكنية جديدة من شركة جينغتشنغ للإنشاءات، واتفق الطرفان على سعر إجمالي قدره 18.1 مليون دولار تايواني (بما في ذلك موقف السيارة)، ودفعت السيدة 100 ألف دولار كوديعة، ووقعت على طلب الحجز، استعدادًا لدخول عملية التوقيع الرسمي للعقد.

لكن شركة الإنشاءات تراجعت. بعد ذلك، ربما رأت شركة جينغتشنغ للإنشاءات أنها باعت بسعر منخفض جدًا، فرفضت تنفيذ العقد الرئيسي، وعرضت فقط إعادة الوديعة البالغة 100 ألف دولار بالإضافة إلى 20 ألف دولار. رفضت السيدة تسنغ ذلك ورفعت دعوى قضائية مباشرة، واستمرت هذه الدعوى لأكثر من ثلاث سنوات.

الشروط في طلب الحجز لشركة الإنشاءات

الحجة التي قدمتها شركة جينغتشنغ للإنشاءات في المحكمة هي أن طلب الحجز الأصلي كان مكتوبًا بوضوح: "هذا السعر يحتاج إلى موافقة الشركة، وإلا فسيتم إعادة المبلغ المدفوع بدون فوائد" و"هذا السعر يحتاج إلى موافقة الشركة ليتم بيعه، وفي حالة عدم الموافقة يتم إعادة المبلغ الأصلي بدون فوائد، ويتم فسخ العقد دون شروط"، وادعت الشركة أن لديها القرار النهائي في البيع، وبالتالي فإن تراجعها له ما يبرره.

قانونيًا، العقد التمهيدي هو عقد "يتعلق بتوقيع عقد بيع رئيسي في المستقبل"، وهو مختلف عن العقد الرئيسي (عقد البيع الرسمي). بلغة بسيطة، مجرد توقيع عقد تمهيدي لا يعني أن شركة الإنشاءات لديها مساحة كاملة للتراجع؛ فالإخلال بالعقد التمهيدي مما يمنع توقيع العقد الرئيسي يستلزم تحمل المسؤولية.

المحكمة لم تنظر إلى النصوص الصغيرة في طلب الحجز، بل إلى الجوهر. بما أن شركة جينغتشنغ للإنشاءات قبلت الوديعة ووقعت على العقد التمهيدي، فهي ملزمة بالمضي قدمًا في توقيع العقد الرئيسي؛ قيام الشركة ببيع المنزل لشخص آخر مما جعل العقد غير قابل للتنفيذ هو سبب يعزى إلى الشركة.

حكمت المحكمة الابتدائية ومحكمة الاستئناف لصالح السيدة تسنغ، لكن الشركة استأنفت مرة أخرى. ومع ذلك، نظرًا لعدم انتهاء الدعوى، قامت الشركة ببيع المنزل بسعر أعلى، مما قدمت بنفسها دليلاً على أنها "باعت بسعر منخفض جدًا في البداية".

المحكمة حسبت "فرق السعر المفقود"

خسارة السيدة تسنغ لم تكن فقط الوديعة البالغة 100 ألف دولار، بل "الأرباح المفقودة". وهو تعويض الأضرار في القانون المدني، الذي لا يحسب فقط الخسائر الفعلية، بل أيضًا الأرباح التي كان من الممكن تحقيقها.

قامت السيدة تسنغ مباشرة باستخدام السعر الذي باعت به شركة الإنشاءات نفس الوحدة كدليل على سعر السوق. خلال فترة الدعوى، باعت شركة جينغتشنغ للإنشاءات نفس الوحدة مع موقف السيارة بمبلغ 44.52 مليون دولار تايواني بالإضافة إلى 1.7 مليون دولار، ليصبح المجموع 46.22 مليون دولار. بعد خصم السعر الأصلي المتفق عليه وهو 18.1 مليون دولار، يكون الفرق 28.12 مليون دولار، وهذا أصبح الأرباح المفقودة التي لم تحصل عليها السيدة.

عادةً ما يعتقد الناس أن تراجع شركة الإنشاءات يعني فقط إعادة ضعف الوديعة، لكن المحكمة حسبت مباشرة الأرباح المفقودة، والتي كان المبلغ أكبر بحوالي 30 مرة من الوديعة.

بالإضافة إلى الوديعة الأصلية البالغة 100 ألف دولار، يجب على شركة جينغتشنغ للإنشاءات دفع إجمالي 28.22 مليون دولار تايواني جديد للسيدة تسنغ، بالإضافة إلى فائدة سنوية قدرها 5% من 17 يوليو 2024 حتى تاريخ السداد الكامل، كما تتحمل الشركة جميع رسوم التقاضي. (يمكن للسيدة تسنغ تقديم طلب للتنفيذ المؤقت بعد تقديم ضمان بقيمة 9.41 مليون دولار، بينما يجب على شركة جينغتشنغ للإنشاءات تقديم ضمان بقيمة 22.82 مليون دولار لتجنب التنفيذ المؤقت.)

الربح الإضافي البالغ 28 مليونًا أعيد بالكامل في النهاية

الفرق الذي كانت شركة جينغتشنغ للإنشاءات تتوقعه كان مجرد 20 ألف دولار إضافية سيتم ردها. لتوفير هذه الـ 20 ألف دولار، راهنت الشركة على الدعوى، ونتيجة لذلك حصلت على حكم بدفع 28.12 مليون دولار كأرباح مفقودة بالإضافة إلى 100 ألف دولار كوديعة. الفرق الذي ربحته من بيع المنزل لشخص آخر أعيد بالكامل تقريبًا، بالإضافة إلى تكاليف الدعوى لأكثر من ثلاث سنوات.

هذه قضية عقارية مدنية خاصة جدًا. لو لم تقم شركة الإنشاءات ببيع نفس العقار خلال فترة الدعوى، لكانت النتيجة مختلفة.

أسئلة شائعة

هل من القانوني أن تتراجع شركة الإنشاءات بعد توقيع العقد وتعيد الوديعة فقط؟

ليس بالضرورة. المحكمة اعتبرت أن الشركة ملزمة بتوقيع العقد الرئيسي. إذا كان الإخلال بالعقد بسبب يعزى إلى الشركة، فيمكن للعميل المطالبة بالأرباح المفقودة، وليس فقط استرداد الوديعة. في هذه القضية، حكم على الشركة بدفع 28.22 مليون دولار.

ما هي "الأرباح المفقودة"؟

الأرباح المفقودة هي نوع من تعويض الأضرار في القانون المدني، وتشير إلى الأرباح التي كان من الممكن الحصول عليها ولكن لم يتم الحصول عليها. استخدمت المحكمة سعر إعادة البيع البالغ 46.22 مليون دولار كسعر السوق، وطرحت السعر الأصلي البالغ 18.1 مليون دولار، لحساب مبلغ 28.12 مليون دولار.