مبيعات العقارات الفاخرة في مانهاتن تظل ثابتة رغم المخاوف من "تأثير ممداني"

برج سنترال بارك، يسارًا، وون 57، وسطًا، على طول صف المليارديرات في نيويورك، 1 مايو 2026.

مايكل ناجل | بلومبرج | صور جيتي

ظهرت نسخة من هذه المقالة لأول مرة في النشرة الإخبارية Inside Wealth من CNBC مع روبرت فرانك، وهو دليل أسبوعي للمستثمر والمستهلك ذوي الثروات العالية. اشترك لتلقي الإصدارات القادمة، مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.

بعد شهر من إقرار ضريبة على المنازل الثانية في مدينة نيويورك، لا تزال مبيعات العقارات الفاخرة قوية والمخزون آخذ في الانخفاض، وفقًا للوسطاء والمحللين.

عندما وافق حاكم نيويورك كاثي هوتشول والهيئة التشريعية للولاية على ما يسمى بضريبة المسكن الثانوي في 27 مايو، توقع وكلاء العقارات والمطورون تأثيرًا فوريًا. قال الوسطاء إن الأثرياء في نيويورك سيهربون إلى فلوريدا، وقال المطورون إنهم سيوقفون المشاريع الجديدة، وتوقع جماعات الضغط العقارية انخفاضًا في الوظائف. واستشهد الكثيرون بما أسموه 'تأثير ممداني'، في إشارة إلى عمدة مدينة نيويورك زهران ممداني واحتمال هروب الثروات بسبب الضرائب.

وقال مجلس العقارات في نيويورك في بيان له بعد وقت قصير من إقرار الإجراء: 'ستؤدي الضريبة على المنازل الثانية إلى إضعاف نشاط السوق، وتقليل قيم العقارات، والإضرار بالتطوير الجديد، وإضعاف اقتصاد المدينة.'

ومع ذلك، تظهر مبيعات الشقق الفاخرة علامات ضعف قليلة. تم توقيع 126 عقدًا لشقق يبلغ سعرها 4 ملايين دولار أو أكثر في يونيو، بزيادة عن 124 عقدًا خلال نفس الفترة التي استمرت أربعة أسابيع من العام الماضي، وفقًا لشركة أولشان العقارية.

وصل متوسط سعر شقة في مانهاتن إلى ثاني أعلى مستوى له على الإطلاق خلال الربع الثاني، مرتفعًا بنسبة 5% خلال العام الماضي إلى حوالي 2.2 مليون دولار، وفقًا لشركة براون هاريس ستيفنز. قفزت مبيعات الشقق السكنية التي يتراوح سعرها بين 10 ملايين دولار و20 مليون دولار بنسبة 55%، وفقًا لشركة كومباس. وارتفعت مبيعات الشقق السكنية التي تزيد قيمتها عن 20 مليون دولار بنسبة 33%، مع ارتفاع متوسط الأسعار المطلوبة بنسبة 14%، حسبما ذكرت الوساطة العقارية.

شملت الصفقات في يونيو شقة دوبلكس بنتهاوس بقيمة 80 مليون دولار في مبنى سكني جديد بالقرب من ويست فيليدج في مانهاتن، وشقة بقيمة 26 مليون دولار في وسط المدينة، وشقة تعاونية بقيمة 22 مليون دولار في الجانب الشرقي العلوي. يقول الوسطاء إنه على الرغم من أن بعض المشترين كانوا في البداية خائفين من الضريبة، إلا أن فيض السيولة من الاكتتابات العامة الأولية الأخيرة والثروة المتزايدة من أسعار الأصول قد تفوق على مخاوفهم.

قالت لورين موس من شركة دوغلاس إليمان، التي كان لديها قائمة شقة بقيمة 17.5 مليون دولار تم التعاقد عليها في يونيو: 'كمية المال الموجودة هناك جنونية. نحن نرى أشياء كبيرة تأتي إلينا كل يوم. الأمر يزداد قوة فقط.'

من السابق لأوانه بالطبع الحكم على الآثار طويلة المدى للضريبة. ويقول محامو العقارات إنه ستكون هناك سنوات من التقاضي المتعلق بالتقييمات ومجالس التعاونيات وحالة الإقامة وقضايا أخرى تتعلق بالضريبة الجديدة. بينما قال هوتشول وممداني إن الضريبة ستجمع 500 مليون دولار سنويًا، يقدر مراقب مدينة نيويورك أنها ستجمع حوالي 340 مليون دولار إلى 380 مليون دولار.

ومع ذلك، قال كبار الوسطاء إن المخاوف من ضريبة المسكن الثانوي تتراجع بسرعة. تم اقتراح الرسوم الإضافية المفروضة على المساكن غير الأساسية التي تقدر قيمتها من قبل المدينة بأكثر من مليون دولار لأول مرة في أبريل، وتمت الموافقة عليها في مايو، ودخلت حيز التنفيذ رسميًا هذا الأسبوع. وهي تنطبق على المساكن التي تستوفي معايير الضريبة اعتبارًا من 5 يناير 2026. لذا فإن أي مشترين لمساكن ثانوية باهظة الثمن هذا العام سيكونون خاضعين للضريبة.

أوقف بعض المشترين صفقاتهم في البداية عندما تم اقتراح الضريبة لأول مرة، وفقًا للوكلاء. قال سكوت هاستيس من شركة Paradigm Advisory التابعة لـ Compass إنه أدرج شقة دوبلكس بنتهاوس بقيمة 16.5 مليون دولار في مبنى Madison Square Park Tower في 8 أبريل. وأعرب أحد المشترين عن اهتمام فوري وكان على وشك تقديم عرض، كما قال، ولكن عندما أعلنت هوتشول عن الضريبة المقترحة بعد أسبوع، تراجع المشتري.

بحلول أواخر مايو، ومع ذلك، عندما بدأت تفاصيل الضريبة تصبح أكثر وضوحًا، عاد المشترون إلى السوق. تم التعاقد على البنتهاوس في 6 يونيو.

قال هاستيس: 'هناك الكثير من الثقة في الخارج. الأسواق قوية. الكثير من مشتري نيويورك يخرجون من مخابئهم.'

رفض هاستيس التعليق على مشتري البنتهاوس البالغ قيمته 16.5 مليون دولار أو ما إذا كان سيكون مسكنًا أساسيًا. إذا لم يكن كذلك، فستخضع الشقة لفاتورة ضريبة مسكن ثانوي تزيد عن 98,000 دولار هذا العام المالي بالإضافة إلى ضرائب الممتلكات، بناءً على تقييمات المدينة.

لكن هاستيس قال إن المشترين فاحشي الثروة يهتمون أكثر بالشراء في الوقت المناسب في دورة السوق بدلاً من دفع ضريبة إضافية.

قال: 'في الوقت الحالي، يرون أشياء تدخل في عقود وأسعار لا تنخفض ويقررون التنفيذ.'

احصل على Inside Wealth مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك

النشرة الإخبارية Inside Wealth من روبرت فرانك هي دليلك الأسبوعي للمستثمرين ذوي الثروات العالية والصناعات التي تخدمهم.

اشترك هنا للوصول اليوم.

المخزون المنخفض يضيف ضغطًا على المشترين. قال جوناثان ميلر، الرئيس التنفيذي لشركة التقييم والأبحاث ميلر صامويل، إن المخزون الفاخر انخفض بنسبة 40% مقارنة بالعام الماضي وهو الآن عند أدنى مستوى شاهده منذ أن بدأ تتبعه في عام 2004.

يملك مارك باليرمو من دوغلاس إليمان قائمة لشقة بقيمة 19 مليون دولار ومساحة 4,700 قدم مربع في 565 شارع بروم، وهو برج سكني زجاجي شمل مشتروه أسطورة التنس نوفاك دجوكوفيتش، والمؤسس المشارك لـ أوبر ترافيس كالانيك، وابنة أخ الرئيس ماري ترامب. وقال باليرمو إن القائمة جذبت في خريف 2025 وأوائل 2026 عدة عروض أقل بنسبة 20% أو 25% من السعر المطلوب. لكن المبنى تمسك بسعره.

بحلول أواخر الربيع، مع تغلب الأسواق على مخاوف الحرب مع إيران واكتتاب SpaceX العام الأولي وعروض أخرى خلقت أحداث سيولة ضخمة، انتعش سوق مانهاتن، حسبما قال الوسطاء. قال باليرمو إنه تلقى 'عرضًا قويًا' للشقة البالغة قيمتها 19 مليون دولار وتم التعاقد عليها في نهاية يونيو. وبينما رفض التعليق على المشتري، قال إنهم يمتلكون بالفعل وحدة في المبنى وأرادوا التوسع. ونظرًا لأن المشتري ليس مقيمًا ضريبيًا أساسيًا في نيويورك، فمن المرجح أن يكونوا مدينين بضريبة المسكن الثانوي.

قال باليرمو: 'أخذ الناس نفسًا، واستقروا في الواقع الجديد، وتقدم الأذكياء.'

وقال إن المزايدين الأولين الآخرين لقائمة شارع بروم انتهى بهما الأمر أيضًا إلى إغلاق صفقات على شقق أخرى مؤخرًا - إحداهما لشقة بقيمة 15 مليون دولار والأخرى لشقة بقيمة 17 مليون دولار. وقال إن جميع المشترين الراقيين تقريبًا في مانهاتن يدفعون نقدًا، بدون رهون عقارية.

إلى جانب مكاسب سوق الأسهم والازدهار في التمويل، فإن ما يسمى بنقل الثروة الكبيرة يقود الطلب أيضًا في مانهاتن. قال باليرمو إنه يقوم بعدد من الصفقات الراقية مع مشترين تحت سن الأربعين حيث يكون الوالدان أو مكتب العائلة أو الصندوق الائتماني هو المشتري الأساسي.

قال: 'نحن نرى الكثير من الهدايا تأتي من الوالدين. إذا كنت تحت سن الأربعين وتشتري في مدينة نيويورك، فمن المحتمل أنك لا تجني ما يكفي للشراء بمفردك.'

اختر CNBC كمصدرك المفضل على Google ولا تفوت أبدًا أي لحظة من الاسم الأكثر ثقة في أخبار الأعمال.