خط تشنغدو للسكك الحديدية والمدينة الرابعة: خط TOD الخفي في 5 قطع أرض بقيمة 4.344 مليار يوان

في 24 يونيو، تم بيع 5 قطع أرض في المنطقة الأساسية لـ TOD في لينجيابا في تشنغدو بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 195 مو بسعر الأساس، بقيمة صفقة بلغت 43.44 مليار يوان، وكان الفائز بالشراء هو شركة تشنغدو جينجيانغ جينلينبا للبناء والتطوير المحدودة (تحالف مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية وشركة جينجيانغ تونغجيان).

تقع هذه القطع الخمس في منطقة بانجياكو في حي جينجيانغ، وتحديداً تشمل القطع رقم 4 و5 و10 و18 و19، حيث أن القطع رقم 5 و10 و15 مخصصة للأراضي السكنية الحضرية، والقطع رقم 4 و18 مخصصة للأراضي التجارية والخدمية، وتبلغ المساحة الصافية الإجمالية حوالي 130,300 متر مربع، أي حوالي 195.39 مو.

أظهر الإعلان السابق عن البيع أن هذه القطع الخمس يتم بيعها بطريقة التوريد المجمع، ولا يُقبل تسجيل الأفراد، ويجب على الراغبين في المنافسة التسجيل والمشاركة في المنافسة على جميع القطع في نفس الوقت، ويجب عليهم دفع ودائع المنافسة لكل قطعة أرض في التوريد المجمع بشكل كافٍ.

وفقًا للحسابات، بلغ إجمالي ودائع المنافسة لهذه القطع الخمس 826 مليون يوان. في الوقت نفسه، أشار إعلان البيع إلى أن الراغبين في المنافسة على القطع أو المسيطرين الفعليين عليهم يجب أن يكون لديهم القدرة على بناء وتشغيل خطوط السكك الحديدية.

من حيث القوة المالية إلى القدرة على البناء والتشغيل، فإن وضع عقبات أمام شراء الأراضي يقلص بشكل كبير نطاق المشاركين، مما يستبعد الغالبية العظمى من شركات التطوير العقاري. وباعتبارها الكيان الأساسي في تخطيط وبناء وتشغيل مترو تشنغدو الحضري، ظهرت مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية الحضرية في نهاية المطاف في سوق الأراضي ونجحت في الحصول على الأراضي.

هذه النتيجة ليست مفاجئة في الواقع. في السنوات الأخيرة، استمرت مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية الحضرية في توسيع نطاق أعمالها، ومع هذه الصفقة في السوق المفتوحة، ظهر خطها الخفي للنمو.

الشريك السابق يتعاون مرة أخرى

تظهر معلومات استعلام Qichacha أن شركة تشنغدو جينجيانغ جينلينبا للبناء والتطوير المحدودة تأسست في 30 أبريل 2024، وهي تابعة لمجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية، وتمتلك كل من شركة تشنغدو للسكك الحديدية للاستثمار الحضري المحدودة (المعروفة باسم "تشينغدو غويداو تشنغتاو") وشركة تشنغدو جينجيانغ تونغجيان للبناء المحدودة (المعروفة باسم "جينجيانغ تونغجيان") 51٪ و49٪ من الأسهم على التوالي، والأولى هي شركة تابعة لمجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية المحدودة.

بالنظر إلى شروط البيع ونتائج المنافسة، يبدو أن القطع الخمس المعبأة مصممة خصيصًا لـ "تشينغدو غويداو". بالإضافة إلى متطلبات التأهيل الصارمة نسبيًا، فإن القطع تفرض متطلبات عالية فيما يتعلق بمتطلبات البناء والتزامات الفائز.

من بينها، يُطلب بناء المساحات التجارية والسكنية وتشغيلها في وقت واحد، بالإضافة إلى إنشاء حدائق عامة وما إلى ذلك. على سبيل المثال، تتطلب القطعة رقم 4 من الفائز الاحتفاظ بنسبة لا تقل عن 70٪ من إجمالي المساحة التجارية المبنية المخصصة للحساب، واستثمار لا يقل عن 700 مليون يوان، وجذب وتطوير مؤسسات عالية المستوى ذات وظائف إقليمية أو وطنية.

تحدد القطعة رقم 5 بوضوح ضرورة بناء مشروع تجاري بمساحة بناء محسوبة لا تقل عن 20,000 متر مربع، يشمل أنشطة متعددة مثل التجزئة والمطاعم والترفيه (ارتفاع المبنى لا يزيد عن 24 مترًا)، وفي غضون 3 سنوات من الانتهاء من الفحص النهائي، يجب تقديم 2 أو أكثر من المتاجر الأولى على المستوى الوطني، و5 أو أكثر من المتاجر الأولى في الجنوب الغربي أو تشنغدو؛ يجب على الفائز الاحتفاظ بنسبة 100٪ من إجمالي المساحة التجارية المبنية، واستقدام شركة إدارة وتشغيل تجاري ذات خبرة في تشغيل المجمعات التجارية الكبيرة لتشغيل المشروع بشكل متكامل.

بشكل عام، تتجاوز هذه الشروط المسبقة بكثير نطاق تطوير الأراضي التقليدي، وتتطلب قدرات مركبة خاصة جدًا من الشركات المتنافسة. المنافسة بين الشركات لم تعد مجرد "من يدفع أكثر يحصل عليها"، بل تتطلب قدرات ناضجة في التخطيط المتكامل والبناء المنسق لـ TOD، كما تفرض القطعتان التجاريتان متطلبات على قدرة الشركة على جذب المستثمرين وتشغيلهم، لضمان تسليم واستخدام مرافق النقل بالسكك الحديدية والتجارة والسكن والمرافق العامة ذات الصلة بشكل موحد، وتحقيق التكامل الوظيفي بدقة.

من أين تأتي قوة مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية للمشاركة؟

وفقًا للمعلومات العامة، هذه ليست المرة الأولى التي تتعاون فيها مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية مع جينجيانغ تونغجيان. في عام 2020، تعاون الطرفان لإنشاء أول مشروع TOD في حي جينجيانغ، "مشروع TOD شوانداشي".

من بين 16 مشروعًا في أول خريطة TOD التي أصدرتها تشنغدو في عام 2020، كان مشروع TOD شوانداشي واحدًا من مشروعي TOD في موقع مركزي على الدائرة الرئيسية. يقع المشروع في حي جينجيانغ في تشنغدو، وهو نقطة التقاء لمحطة شوانداشي لخط المترو 7 و13 و20، ويغطي مساحة إجمالية تبلغ حوالي 205 مو، مقسم إلى منطقتين للبناء شمالًا وجنوبًا، ويخطط لتطوير منتجات متكاملة تشمل السكن الفاخر والمكاتب والمجمعات التجارية وغيرها، مع وجود مساحة تجارية ذاتية التشغيل تقع على بعد حوالي 100 متر من محطة المترو.

من مشروع TOD شوانداشي إلى مشروع TOD لينجيابا الحالي، ما هو الدور الذي تلعبه مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية في المشروع؟

في الماضي، كانت تشنغدو تُعتبر مدينة غير مناسبة لبناء مترو بسبب ظروفها الجيولوجية، لكنها الآن أصبحت رابع مدينة من حيث مترو الأنفاق في الصين، حيث تمتلك شبكة تمتد لمسافة 758 كيلومترًا. من الواضح أن التحديات التقنية والعقبات التي تم تجاوزها لتحقيق هذا الانقلاب كانت كبيرة.

مع تزايد اكتمال شبكة المترو، أصبح التطوير الفعال للمراكز على طول الخط لتعظيم قيمة الموارد أولوية رسمية، وظهر كقضية جديدة في التنمية الحضرية.

في هذا الصدد، جمعت مترو هونغ كونغ خبرة رائدة بفضل نموذجها الناضج "السكك الحديدية + العقارات"، ونجحت في تطبيقه في مدن داخلية مثل شنتشن وبكين، مما جعلها بطبيعة الحال واحدة من المعايير التي تستلهم منها تشنغدو.

ولكن من منظور أعمق، كان عام 2016 فترة تسارع التوسع الخارجي لمترو هونغ كونغ. في ديسمبر من نفس العام، وقعت شركة مترو هونغ كونغ خطاب نوايا للتعاون الاستراتيجي مع شركة السكك الحديدية الصينية، سعيًا للبحث عن فرص تعاون في الأسواق المحلية والعالمية. بموجب الاتفاق، وافق الطرفان على إنشاء شراكة استراتيجية لتعزيز التبادل والتعاون متعدد المجالات والمستويات، مع التركيز على بناء وتشغيل مشاريع السكك الحديدية عالية السرعة داخل وخارج البلاد وتطوير العقارات المتكامل المقابل، وتدريب المتخصصين في السكك الحديدية.

من وجهة نظر خارجية، يعني هذا أيضًا أن أعمال مترو هونغ كونغ في البر الرئيسي دخلت مرحلة جديدة. في هذا الوقت، كان البر الرئيسي يدخل النصف الثاني من التحضر، وكانت الحاجة إلى تحسين جودة إدارة النقل بالسكك الحديدية أكثر إلحاحًا من ذي قبل، وتوافقت احتياجات التطور لدى الطرفين.

نطاق الأعمال المتوسع باستمرار

وفقًا للمعلومات العامة، تم إنشاء مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية المحدودة في عام 2004، لتكون مسؤولة عن تخطيط وبناء وتشغيل مترو تشنغدو الحضري، ولاحقًا تولت أيضًا مسؤولية التطوير المتكامل لـ TOD وإدارة الموارد على طول خطوط المترو.

خلال أكثر من عقد من التطور، وصلت شبكة مترو تشنغدو إلى نطاق أساسي، ولكن كيفية إدارة الموارد على طول الخطوط أصبحت قضية جديدة أمام مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية.

في نفس العام 2016، توصلت تشنغدو وهونغ كونغ إلى توافق للتعاون في مجالات النقل بالسكك الحديدية وغيرها. في أغسطس 2017، قادت حكومة مقاطعة سيتشوان وفدًا لزيارة هونغ كونغ، لدفع فكرة التعاون نحو الواقع. خلال الزيارة، وقعت مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية المحدودة اتفاقية نوايا تعاون استراتيجي شامل مع شركة مترو هونغ كونغ المحدودة.

أظهرت التقارير الإخبارية في ذلك الوقت أن "شركة مترو هونغ كونغ لديها خبرة غنية في إدارة وتشغيل السكك الحديدية والتطوير المتكامل، بينما لدى سيتشوان طلب كبير على تطوير النقل بالسكك الحديدية، وقدرات قوية في التصميم والتصنيع ذات الصلة، مما يجعل المستقبل للتعاون القوي واعدًا."

من الجدير بالذكر أنه أثناء إقامة التعاون الخارجي، ركزت تشنغدو أيضًا على وضع تصميم شامل لتطوير TOD. في نوفمبر 2017، صدر "رأي تنفيذي لحكومة بلدية تشنغدو بشأن التطوير المتكامل لمحطات النقل بالسكك الحديدية".

إنشاء قنوات تمويل مستدامة من خلال التطوير المتكامل لـ TOD لدعم بناء وتشغيل النقل بالسكك الحديدية هو نموذج ناجح تم تطبيقه في مدن مثل طوكيو وهونغ كونغ، وتشينغدو تنوي اتباع هذا المسار لدخول مرحلة مهمة يوجه فيها النقل بالسكك الحديدية التنمية الحضرية.

في مارس من العام التالي، تم تسجيل الشركة السابقة لمجموعة تشنغدو للسكك الحديدية للاستثمار الحضري - شركة تشنغدو للسكك الحديدية العقارية المحدودة - في السجل التجاري. بعد شهرين، وقعت مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية وشركة مترو هونغ كونغ مذكرة تعاون لمشروع TOD، لمناقشة جدوى التطوير المتكامل للعقارات فوق المحطات على طول خطوط تشنغدو للسكك الحديدية، والعمل معًا لدفع تطوير مشاريع TOD.

تشير هذه السلسلة من الإجراءات المكثفة إلى أن تطوير TOD أصبح رسميًا جزءًا من المهمة الأساسية لمجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية. في نوفمبر، صدر "التفاصيل التنفيذية للتطوير المتكامل لمحطات النقل بالسكك الحديدية في تشنغدو" رسميًا، حيث تم تحديد 105 محطة TOD و75 قاعدة مركبات للتطوير المتكامل ككيان تنفيذي لمجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية، مما يوفر ضمانًا قويًا لهذا المشروع النظامي.

في 1 مارس 2019، بدأ البناء في أول مشروع TOD تجريبي في تشنغدو، مشروع TOD لوكسياو. حتى يونيو من هذا العام، بدأت تشنغدو في تنفيذ 24 مشروع TOD، وقد شاركت مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية في كل منها. لقد أصبحت بوضوح قوة أساسية لا غنى عنها في عملية تطوير مشاريع TOD.

في السنوات القليلة الماضية، أقامت مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية أيضًا شراكات مع عدة منصات خارجية، بما في ذلك نيكين سيكيه وخدمات فانكي وشركة تشاينا ريسورسز ميكسلايف وغيرها، لتغطية تصميم TOD وخدمات العقارات والتشغيل التجاري وغيرها من المجالات.

في الآونة الأخيرة، في أبريل من هذا العام، توصلت مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية إلى تعاون رسمي مع مجموعة يينلي، لإنشاء منطقة تجارية بمفهوم "حياة سريعة، وقت ممتع" في مشروع TOD لونغتانسي في تشنغدو.

يُذكر أن مشروع TOD لونغتانسي هو أول TOD ذو محطتين في تشنغدو، حيث يركز على محطة غويلين ومحطة غويلونغ لو للخط 8 للمترو، ويخطط لبناء سبعة سيناريوهات متكاملة تشمل السكن والتجارة والتعليم وغيرها، مما يدمج الموارد مثل الحدائق والمناطق التجارية في نطاق نصف ساعة من النقل بالسكك الحديدية، ويعزز التنمية الإقليمية المتكاملة.

المنطقة التجارية ذات الموضوع التي تم تطويرها بالتعاون بين الطرفين تقع في محطة غويلونغ لو، وهي القلب التجاري لـ TOD لونغتانسي. يبلغ حجم المشروع الإجمالي حوالي 48,000 متر مربع، ويتكون من منطقة تجارية مفتوحة من ثلاثة طوابق تتكون من أربع مجموعات تجارية.

في الواقع، إدخال مشغلين خارجيين محترفين هو النموذج الرئيسي لتطوير TOD التجاري لمجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية. أثناء الاحتفاظ بالعقارات، يتم تسليم عمليات التشغيل التجاري لكيانات سوقية ناضجة مثل يينلي وتشاينا ريسورسز ميكسلايف ولونغفور، التي لديها خبرة كافية. هذا يتجنب نقص الخبرة في العمليات التجارية، ويستفيد من قوة العلامة التجارية والقدرة التشغيلية الدقيقة للشركات الرائدة لضمان تحقيق قيمة المرافق التجارية لـ TOD.

ولكن في الوقت نفسه، تقوم مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية أيضًا بإجراء تغييرات.

في 30 مايو 2024، أقامت مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية مؤتمرًا لإطلاق العلامة التجارية "يوجيان" للإسكان الإيجاري المضمون في TOD، مما يمثل بداية تشغيل أول مشروع إسكان إيجاري مضمون في TOD في تشنغدو.

يسمى هذا المشروع "يوجيان شوانغفنغتشياو 1"، ويوفر 1431 وحدة (غرفة)، وهو جزء من مشروع TOD شوانغفنغتشياو. بالتزامن مع هذا المشروع في عام 2021، تم إطلاق 9 مشاريع إسكان إيجاري مضمون أخرى مثل TOD ماتشانغبا وTOD شينغفو تشياو وTOD سانتشا وTOD زي تونغ قونغ وTOD شوانغليو شي وتشونغهوان TOD، بإجمالي 10,000 وحدة.

من التخطيط الأولي وبناء وتشغيل النقل بالسكك الحديدية الحضرية، إلى التطوير المتكامل لـ Tإدارة موارد الخطوط، وإلى إدارة العمليات الحضرية كمجال أعمال أكثر تفصيلاً، فإن نطاق أعمال مجموعة تشنغدو للنقل بالسكك الحديدية يتوسع تدريجياً.