هل تساءلت يومًا لماذا يستثمر الكثيرون في صناديق الاستثمار العقاري (REIT) بدلاً من شراء العقارات مباشرة؟ السبب هو أن REIT هو طريقة أكثر ذكاءً بكثير للوصول إلى سوق العقارات دون الحاجة إلى مبلغ ضخم من المال

صندوق الاستثمار العقاري أو REIT هو صندوق أصول يجمع التمويل من المستثمرين من خلال بيع وحدات استثمارية ثم يستخدم تلك الأموال لإدارة عقارات مختلفة مثل المنازل والأراضي والمخازن والفنادق والمتاجر أو حتى شبكات الاتصالات. الميزة الكبرى لـ REIT هي أن هذه الأصول غالبًا ما تدر دخلًا مستمرًا، سواء من الإيجارات أو من مصادر دخل أخرى، ثم يتم توزيعها على حاملي الوحدات كمكافآت أرباح. لذلك، غالبًا ما تكون العوائد من REIT ثابتة ومتوقعة إلى حد كبير

في الواقع، دخلت REIT سوق الأسهم التايلاندية منذ عام 2018، لكن لا يزال هناك الكثيرون لا يعرفونها أو يترددون في الاستثمار فيها. في بعض الفترات، كانت REIT تقدم عوائد جيدة جدًا، وفي فترات أخرى لم تكن تلبي التوقعات. يرجع ذلك إلى عوامل متعددة تؤثر على القيمة

عند الحديث عن أنواع REIT، فهي أدوات ذات أشكال متعددة تعتمد على حقوق الملكية. هناك نوع "فريهولد" الذي يملك العقار مباشرة، ونوع "ليزهوود" الذي يقتصر على حق الإيجار. الاختلاف هو أن قيمة الفريهولد قد تزيد مع التطوير، بينما قيمة الليزهوود تتناقص تدريجيًا مع مرور الوقت، لأنه عند انتهاء عقد الإيجار، لن يكون هناك دخل إضافي

طريقة أخرى لتصنيف REIT هي حسب نوع الأعمال العقارية التي تستثمر فيها، حيث يوجد على سبيل المثال: REIT التجزئة الذي يستثمر في المراكز التجارية والمخارج، وREIT السكنية، وREIT الرعاية الصحية للمستشفيات ومراكز الصحة، وREIT المكاتب للمباني الإدارية، وREIT البنية التحتية التي تستثمر في شبكات الاتصالات وأنابيب الطاقة. كل نوع يحمل عوامل ومخاطر مختلفة

يستمد قيمة REIT من جزأين: قيمة العقارات التي يملكها، والتدفقات النقدية المتوقعة في المستقبل. تتغير قيمة العقارات بناءً على الحالة الاقتصادية، والبنية التحتية، والاستثمارات الجديدة، بينما تعتمد التدفقات النقدية على الحالة الاقتصادية والصناعات ذات الصلة. على سبيل المثال، إذا كانت الحالة الاقتصادية جيدة وزاد عدد المستأجرين للمكاتب، فإن REIT المكاتب يحقق دخلًا أكبر. وإذا تراجعت السياحة، فإن REIT الفنادق يتلقى دخلًا أقل

فوائد الاستثمار في REIT كثيرة، منها: أولًا، السيولة العالية، حيث يمكن شراؤها وبيعها بسهولة في سوق SET. ثانيًا، تساعد على تنويع مخاطر المحفظة الاستثمارية، وتوفر خيارات في العقارات دون الحاجة إلى استثمار مبالغ ضخمة. ثالثًا، الشفافية، فهي تخضع لرقابة الجهات المختصة، وأخيرًا، يمكنها توليد تدفقات نقدية ثابتة من الأرباح الموزعة

لكن هناك عيوب يجب معرفتها، منها: أولًا، أن أرباح التوزيع من REIT تخضع لخصم ضريبي بنسبة 10% أو يمكن خصمها من الضرائب. ثانيًا، REIT حساس لمعدلات الفائدة، فإذا ارتفعت، قد يتجه المستثمرون للاستثمار في أدوات أخرى، مما يقلل من قيمة REIT

في السوق التايلاندي، هناك العديد من REITs للاختيار من بينها، مثل: CPNREIT، وهو REIT عقد الإيجار يستثمر في سنترال، والمكاتب والفنادق، ويبلغ معدل التوزيع حوالي 8.35% سنويًا. IMPACT، وهو REIT فريهولد في Impact เมืองทอง، ويبلغ معدل التوزيع حوالي 4.69%. WHART، وهو مزيج من فريهولد وليزهوود، ويستثمر في المخازن، ويبلغ معدل التوزيع حوالي 7.63%. وJASIF، وهو صندوق بنية تحتية يستثمر في الألياف الضوئية، ويبلغ معدل التوزيع حتى 13.73% سنويًا

باختصار، REIT هو خيار جيد للأشخاص الذين يرغبون في توليد تدفقات نقدية أكثر من الفوائد البنكية، من خلال الاستثمار في العقارات عبر الأرباح الموزعة. ومع ذلك، من المهم فهم المميزات والعيوب والعوامل التي تؤثر على القيمة، لضمان أن يكون الاستثمار متوافقًا مع الأهداف والظروف المالية الشخصية.