مؤخرًا لاحظت أن المزيد من الناس يسألون عن ما هو REIT، في الحقيقة هذا أداة استثمارية موجودة في تايلاند منذ فترة. على ذكر ذلك، دخلت REIT سوق الأسهم التايلاندية منذ عام 2018 وظلت موجودة، لكن الكثيرين لا يزال لديهم فهم غير واضح عنها.

ببساطة، REIT هو صندوق استثمار عقاري، يديره مدير صندوق محترف لمساعدتك في إدارة مجموعة من الأصول التي تولد تدفقات نقدية. سواء كانت مراكز تسوق، مباني مكتبية، فنادق أو مراكز بيانات، هذه الأصول تولد إيجارات أو أرباح أخرى شهريًا، ثم توزع بشكل دوري على المستثمرين. لهذا السبب، توزيعات أرباح REIT مستقرة نسبيًا — فهي تعتمد على دخل الإيجارات الحقيقي.

أما عن فوائد REIT، فهي أولاً ذات سيولة جيدة، حيث يمكن شراؤها وبيعها في سوق SET في أي وقت. ثانيًا، يمكنك المشاركة في الاستثمار العقاري بمبلغ أقل من شراء عقار كامل بنفسك. بالإضافة إلى ذلك، جميع عمليات التشغيل والإفصاح عن المعلومات تخضع لرقابة صارمة من الجهات التنظيمية، مما يعزز الشفافية. والأهم من ذلك، إذا اخترت REIT مناسب، فإن التدفق النقدي السنوي قد يتجاوز بكثير الودائع الثابتة.

لكن من المهم أيضًا توضيح العيوب. توزيعات أرباح REIT تخضع لضريبة بنسبة 10%، أو تُدرج ضمن إقرار ضريبة الدخل السنوي. وأيضًا، هذا النوع من الاستثمارات حساس جدًا لتغيرات أسعار الفائدة، فكلما ارتفعت، يقل جاذبية REIT، وقد تنخفض أسعاره بسهولة.

تقسم REIT بشكل تقريبي إلى نوعين من الحقوق. أحدهما هو الملكية الكاملة (Freehold)، حيث يملك الصندوق الأصول بشكل كامل، ويمكن أن تزداد قيمتها مع ارتفاع قيمة العقارات. والنوع الآخر هو حق الإيجار (Leasehold)، حيث يملك الصندوق حق الاستخدام فقط، وعند انتهاء مدة الإيجار، تصبح القيمة صفرًا. لذلك، من الناحية الطويلة الأمد، تعتبر REIT ذات الملكية الكاملة أكثر استقرارًا.

من حيث نوع الاستثمار، هناك من يملك العقارات مباشرة، وهناك من يستثمر بشكل غير مباشر عبر ملكية حصص في شركات أخرى. ويمكن تصنيفها أيضًا حسب نوع الأصول إلى فئات مثل التجزئة (مراكز التسوق)، السكنية (شقق وفنادق)، الطبية (مستشفيات ودور رعاية)، المكاتب والبنية التحتية. كل نوع من REIT يحمل مخاطر وعوائد مختلفة، ويجب اختيارها وفقًا لاحتياجاتك.

يستمد قيمة REIT في الواقع من جزأين: الأول هو قيمة العقارات التي يملكها، والثاني هو مقدار التدفقات النقدية المستقبلية التي يمكن أن تنتجها. تتغير قيمة العقارات مع النمو الاقتصادي وتطوير البنية التحتية، بينما تعتمد التدفقات النقدية على أداء المستأجرين والظروف الاقتصادية.

حاليًا، في تايلاند، هناك بعض REITs الممتازة للاختيار من بينها. CPNREIT يدير مراكز تسوق ومباني مكتبية تابعة لمجموعة Central، ويبلغ معدل التوزيع حوالي 8%. IMPACT هو REIT ذات ملكية كاملة، يملك عدة مبانٍ في Impact Muang Thong، ويبلغ معدل التوزيع حوالي 5%. WHART لديها كل من الملكية الكاملة وحقوق الإيجار، وتعمل بشكل رئيسي في التخزين واللوجستيات، ويبلغ معدل التوزيع حوالي 7.6%. JASIF هو صندوق بنية تحتية يملك أصول شبكة الألياف الضوئية، ويصل أعلى معدل توزيع إلى أكثر من 13%.

بشكل عام، إذا كنت ترغب في تدفق نقدي أعلى من الودائع الثابتة، فإن REIT خيار جيد. لكن، لا تعتبرها أداة لتحقيق أرباح عالية بسرعة، فهي استثمار طويل الأمد ومستقر. قبل الاختيار، من الضروري فهم خصائص كل نوع من REIT، ومراعاة قدرتك على تحمل المخاطر ومدة استثمارك، حتى تتمكن من العثور على الأنسب لك.