مؤخرًا كنت أتابع اتجاه سوق العقارات في فيتنام، ووجدت بعض الظواهر المثيرة للاهتمام. ارتفعت نسبة سعر العقار إلى الدخل في هانوي مؤخرًا إلى 27.7 مرة، وهذا الرقم مذهل حقًا - قريب جدًا من الذروة في عام 2016، ويتجاوز بكثير المتوسط السابق البالغ 23.35 مرة. ببساطة، الآن شراء منزل في هانوي أصبح أكثر صعوبة بكثير مما كان عليه سابقًا.

ما الذي رفع أسعار العقارات في فيتنام؟ لاحظت أن عدة عوامل تعمل معًا. أولًا، ضغط جانب العرض. المنازل في وسط المدينة والمناطق ذات البنية التحتية الجيدة كانت قليلة أصلًا، لكن الطلب ظل ثابتًا، خاصة من الشباب وسكان المدن. ثانيًا، بعد عامين من تشديد السيولة، بدأ المال يتجه مجددًا نحو العقارات، خاصة الأصول السكنية ذات الملكية الواضحة التي أعادت جذب المستثمرين. بالإضافة إلى ذلك، تكاليف البناء والتمويل في ارتفاع، مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات الجديدة، وارتفعت سوق العقارات المستعملة أيضًا.

المثير للاهتمام هو أن فيتنام والصين فعلاً تتشابهان في ثقافة العقارات. العقارات تمثل 60-70% من ثروة الأسرة، ونسبة التملك تتجاوز 90%، ونسبة سعر العقار إلى الدخل عالية أيضًا. لكن من المهم ملاحظة أن نسبة التحضر في فيتنام الآن تبلغ 45% فقط، وهي أقل بكثير من 65-67% في الصين، مما يعني أن الطلب على السكن لا يزال كبيرًا.

وعند المقارنة مع الصين، يتضح الأمر أكثر. بدأت الصين في عام 2022 في انخفاض عدد السكان، ووجود فائض كبير في العقارات، ويقال إن هناك فائضًا يكفي لسكن 150 مليون شخص، مع بناء 4 ملايين وحدة سنويًا، والأزمة بشكل أساسي ناتجة عن فائض العرض وارتفاع مستويات الرافعة المالية. في فيتنام، الأمر مختلف، فالسكان لا يزالون في زيادة، ومستوى التحضر بعيد عن التشبع، حيث يتم بناء حوالي 100 ألف وحدة سنويًا، وهناك نقص في 300 ألف وحدة، خاصة في الإسكان العادي والإسكان المضمون. ببساطة، الصين كانت تعاني من فائض في العقارات، بينما فيتنام تواجه نقصًا هيكليًا في العرض.

بالطبع، ارتفاع نسبة سعر العقار إلى الدخل بسرعة يحمل مخاطر. قدرة المشترين على التحمل تتراجع، وعائد الإيجار يتدهور، والتفاوت بين المشاريع والمناطق يصبح أكثر وضوحًا. ومع ذلك، مقارنة بحالة الصين في ذلك الوقت، البيئة الائتمانية في فيتنام أكثر حذرًا، والإطار القانوني أكثر صرامة، لذلك فإن هذه المخاطر غالبًا ما تكون محلية وليست فقاعة سوقية عامة.

بالنسبة للمشترين من أجل السكن، أصبح شراء منزل الآن أكثر صعوبة، لكن من المتوقع أن تخفف مشاريع الإسكان المضمون بعض الضغوط في السنوات القادمة، بالإضافة إلى أن السكان يتجهون نحو الضواحي، مما سيحسن من تكاليف استخدام الأراضي والبنية التحتية. أما المستثمرون، فعليهم أن يكونوا أكثر حذرًا، لأن هيكل التدفقات النقدية في العقارات يتغير، وتوقعات زيادة رأس المال لم تعد بنفس التفاؤل السابق.

بشكل عام، دخل سوق العقارات في فيتنام مرحلة تقييم أعلى بعد مرحلة التراكم، وعلى الرغم من أن هذا المؤشر قريب من مستوى الأزمة قبل الصين، إلا أن فيتنام لم تصل بعد إلى الشروط الهيكلية التي أدت إلى انفجار الفقاعة، والفرق الرئيسي يكمن في علاقة العرض والطلب والهيكل السكاني. هل يتفق أحد مع هذا التقييم؟