صناديق الاستثمار العقاري العامة تتفتح بشكل متزايد، ومن المتوقع أن يعزز الأساس الخاص بأصول الفئة المستقلة بشكل قوي

مصدر البيانات: ويند يوشيبنغ / إعداد الجدول مصدر الصورة: مولد بالذكاء الاصطناعي

صحيفة الأوراق المالية مراسل يوشيبنغ

مؤخرًا، ظهرت ثلاث خطوات رئيسية في صناديق الاستثمار العقارية العامة (REITs): تقديم أول مشاريع توليد الكهرباء بالفحم، اختيار مدير صندوق لمشاريع التقاعد، وتوسعة مستمرة لمشاريع العقارات التجارية غير السكنية. من خلال مراجعة مراسل صحيفة الأوراق المالية، يتضح أنه مع استمرار التوسع الطبيعي، تتزايد الأصول النشطة، وتظهر تأثيرات تنسيق متعدد المنصات وتفاعل بين السوقين الأولي والثاني. حتى 8 مايو، بلغ إجمالي حجم الطلب على صناديق REITs العقارية التجارية أكثر من 600 مليار يوان، متجاوزًا إجمالي إصدار العام الماضي؛ كما توسع عدد مشاريع المناطق إلى أكثر من 20، وتشمل أصولًا عالية الجودة مثل招商蛇口 وبيجين ييزادونغ.

قال أشخاص مقربون من المقابلة للصحفيين إن صناديق REITs العامة تتجه من إصدار الأصول إلى دورة رأس المال، ومن تجاوز الكمية إلى الاختبار النوعي، مما يعزز بشكل كامل تحديد مكانة الأصول الكبيرة المستقلة. في ظل عوامل مثل انخفاض أسعار الفائدة، نقص الأصول، دخول رؤوس أموال طويلة الأجل، وطلب التحوط، لا تزال منطقية دخول المزيد من الأموال. إن التحقق من مدى معقولية واستقرار التدفقات النقدية للأصول الأساسية سيكون أكثر أهمية من مجرد السعي وراء توسع السوق.

صناديق REITs العقارية التجارية

إصدار محتمل يصل إلى تريليون يوان هذا العام

في 8 مايو، أعلنت شركة إيفاندا غوانغشي بيتو هايبرلوب REIT عن تأسيسها، بحجم جمع 2.475 مليار يوان. تم طرح هذا الصندوق ليوم واحد فقط، حيث تم إغلاق الجزء المخصص للجمهور قبل الموعد بسبب تجاوز الطلب (نسبة التخصيص 0.31%)، مما جعله ظاهرة “نفاد خلال يوم واحد” في مجال صناديق REITs العامة. بالإضافة إلى ذلك، في 6 مايو، قدمت شركة جينغلوان فاند أول منتج صندوق REITs عام، وهو جينغلوان هوانن فحم الكوك لتوليد الكهرباء، والذي تم تقديمه في نفس اليوم مع منتج آخر هو هوانشيا هوانرون لتوليد الكهرباء بالفحم، ليكونا أول صناديق توليد كهرباء بالفحم في السوق.

بالإضافة إلى ذلك، هناك تقدم جديد في مشاريع REITs التقاعدية. وفقًا للتقارير العامة، قامت مجموعة بكين بيكونغ للتطوير الحضري مؤخرًا بإجراء مناقصة عامة لاختيار مدير صندوق ومستشار مالي لمشروع REITs التقاعدي، ويشمل نطاق الخدمة جميع مراحل تقديم الطلب، من التقديم إلى إدارة فترة الاستمرار. تتطلب الشروط أن يكون لدى المسؤول عن المشروع خبرة تزيد عن 5 سنوات في المجال، وأن يكون لديه حالات إصدار سابقة لصناديق REITs، وأن يتكون فريق المشروع من أربعة أعضاء على الأقل.

بالإضافة إلى ذلك، شهدت مشاريع REITs العقارية التجارية تقدمًا جديدًا الأسبوع الماضي. في 6 مايو، تم قبول طلب صندوق هونغتوه تشيانتشونغ لتطوير الابتكار لإصدار صندوق REITs العقاري التجاري. وفقًا لبيانات ويند، ظهرت صناديق REITs العقارية التجارية في بداية هذا العام، وحتى 8 مايو، بلغ عدد المنتجات المقبولة 20، من 13 مدير صندوق، وكان الأكثر طلبًا هو صندوق هوانشيا (4 صناديق)، وقدم كل من صندوق جينغجين وهاوان صندوقين، بالإضافة إلى صناديق أخرى من شركات مثل تشوانجين هيسين، غولداست، زونغجين جينتيو، وكونليان آن. صندوق جينغجين هيسين المقدم من شركة جينغجين هيسين هو أول صندوق “تحديث حضري + ابتكار تكنولوجي” في البلاد، وهو الآن في مرحلة الاستفسارات.

قالت شركة جينغجين هيسين إن “20 صندوقًا من صناديق REITs العقارية التجارية مجتمعة تتجاوز حجم الطلب 600 مليار يوان، متجاوزة إجمالي إصدار البنية التحتية لعام 2025، وتظهر خصائص مثل الحجم الكبير، نوعية الأعمال الممتازة، تنوع الكيانات، ونمط العمل الجديد. تشمل الكيانات المقدمة للطلبات شركات مركزية، وشركات حكومية، وشركات خاصة، وشركات أجنبية، وتغطي أنواع الأصول مثل مراكز التسوق، والمجمعات، والفنادق. من المتوقع أن تظل هناك العديد من المشاريع قيد الطلب، وأن يصل حجم إصدار صناديق REITs العقارية التجارية خلال العام إلى تريليونات من اليوان، مما يساهم بشكل فعال في تنشيط أصول تجارية بقيمة تريليونات من اليوان.” وأضافت شركة جينغجين هيسين أن هناك توقعات بأن يكون هناك العديد من المشاريع قيد الطلب في المستقبل، وأن حجم إصدار صناديق REITs العقارية التجارية خلال العام قد يصل إلى تريليونات من اليوان، مما يساهم في تنشيط الأصول التجارية المخزنة بقيمة تريليونات من اليوان.

عشرة أنواع من الأصول الأساسية تواصل التوسع

بما في ذلك المنتجات المذكورة أعلاه، حتى 8 مايو، بلغ عدد صناديق REITs العامة في السوق حوالي 130 صندوقًا. وفقًا لإحصائيات ويند، تتوزع هذه المنتجات على عشرة أنواع من الأصول، وتُعد منتجات توليد الكهرباء بالفحم من فئة البنية التحتية للطاقة، بالإضافة إلى ذلك هناك العقارات التجارية، والمرافق المائية، والمرافق البلدية وغيرها من فئات الأصول.

من الناحية الديناميكية، مع استمرار توسع الأصول الأساسية، تتزايد مشاريع REITs النشطة. على سبيل المثال، في 8 مايو، قدمت شركة هوانشيا فاند طلبًا لصندوق REITs للطرق السريعة لمجموعة هوانشيا شوودو، وهو سابع صندوق من نوع البنية التحتية للنقل في السوق، وتشمل المنتجات الأخرى طرق هوانشيا السريعة، وطرق يوشوي السريعة، وطرق أنهاي للسيارات، وطرق نانجينغ السريعة. بالإضافة إلى ذلك، من بين أكثر من 20 صندوقًا من صناديق البنية التحتية للمناطق الصناعية، تغطي أصولًا معروفة مثل مجمعات شيامن فوكو، و招商蛇口، وبيجين ييزادونغ، وسوژو الصناعية. حتى الآن، تم تقديم طلبات لـ 20 صندوقًا من صناديق REITs العقارية التجارية، والتي تشمل أصولًا مثل يينتاي للتجزئة، وكايد، وهايوان، وبولي، ومجموعة ستارهاوس، ومجموعة شونون للأغذية.

علاوة على ذلك، فإن التوسع العميق لصناديق REITs العامة يتسم بتنسيق متعدد المنصات وتفاعل بين السوقين الأولي والثاني. على سبيل المثال، أطلقت شركة زونغجين كابيتال (شركة تابعة بالكامل لصندوق招商) ومجموعة شيندان منتجات “Pre-REITs” باسم “شيندان زونغياو ييهو (شنغهاي) للبنية التحتية الخاصة”، وتم تسجيلها في الربع الأول من هذا العام. يركز هذا المنتج على قطاعات الطاقة الجديدة، والحوسبة، والتخزين، والعقارات عالية الجودة، ويهدف بشكل رئيسي إلى الخروج من خلال صناديق REITs العامة. وراء ذلك، توجد تفاعلات بين مؤسسات مثل شركة招商، وبنك招商، و招商 للأوراق المالية، و招商 للمستثمرين، و招商 سينور، لتشكيل منصة بيئية شاملة متعددة المستويات، تغطي مراحل شراء الأصول في مرحلة ما قبل REITs، وتطوير الأصول في مرحلة REITs الخاصة، وإدراج الأصول في السوق عبر صناديق REITs العامة.

قال ليونغ شوان، مدير العمليات في شركة بوشي فاند لإدارة صناديق REITs، للصحفيين إن “سوق صناديق REITs في الصين انتقلت من مرحلة التجربة إلى الحالة الطبيعية منذ 2021، ومن البنية التحتية إلى العقارات، وليس فقط زيادة عدد المنتجات، بل وإعادة تشكيل عمق السوق واتساعه بشكل منهجي. من خلال الانتقال من ‘الكمية’ إلى ‘النوعية’، يمكن تلخيص الدعم الهيكلي وقيمة الحجم في تنويع فئات الأصول وتشغيل آلية ‘الإطلاق الأول + التوسعة’ بشكل طبيعي. بالإضافة إلى ذلك، فإن توسيع شبكة المشاركين والتمويل يعزز بشكل كبير من دعم حجم السوق.”

من إصدار الأصول إلى دورة رأس المال

انتقال صناديق REITs العامة من الكمية إلى النوعية، يظهر ليس فقط في توسع الأصول، بل وأيضًا في تصويت السوق بعد الإدراج.

منذ الربع الثاني، بدأ إدراج صناديق REITs العامة ضمن منتجات “الدخل الثابت +”، ليكون مصدرًا آخر للتمويل بعد صناديق “FOF” (صناديق الصناديق). وفقًا لتقديرات المؤسسات، إذا تم إصدار صناديق ديون مختلطة في 2026 بمعدل مماثل لعام 2025، فإن نسبة تخصيص صناديق REITs في تلك الصناديق ستكون 1%، مما قد يجلب حوالي 1.8 مليار يوان من التمويل المحتمل للسوق خلال الفترة من أبريل إلى ديسمبر 2026. من البيانات السنوية الكاملة، حتى نهاية 2025، كان هناك 207 صندوقًا من صناديق “FOF” تمتلك 38 صندوقًا من صناديق REITs، بحجم إجمالي يتجاوز 95 مليون وحدة، بزيادة تزيد عن 80% مقارنة بنهاية منتصف 2025، حيث كانت 51.98 مليون وحدة. بالإضافة إلى ذلك، وفقًا لإحصائيات شركات الوساطة، فإن قيمة السوق التي تمتلكها صناديق إدارة الوساطة من خلال صناديق REITs في 2025 تمثل حوالي 53%، وأن نسبة المؤسسات التأمينية تصل إلى حوالي 20%، مما يجعل النسبة الإجمالية تتجاوز 70%.

قال ليونغ شوان إن “نظام سوق REITs يتجه من إصدار الأصول إلى دورة رأس المال.” وأضاف أن صناديق REITs العامة ليست فقط منصة لإدراج الأصول، بل وأيضًا محور أساسي للنظام المالي للعقارات. مع تطور هيكل المستثمرين من التخصيص الاستراتيجي إلى التخصيص عبر المؤشرات، وتوسع شبكة التمويل، وتوقعات تطوير مؤشرات ومشتقات REITs في المستقبل، من المتوقع أن تتعزز مكانة صناديق REITs العامة كفئة مستقلة من الأصول.

أما في السوق الثانوية، فكانت أداءات صناديق REITs العامة خلال العام عادية، حتى 8 مايو، بمتوسط ارتفاع 0.2%، وأقصى ارتفاع 10.12%، وأقصى انخفاض 12.28%. يعتقد ليونغ شوان أن المشاركين في سوق صناديق REITs، خلال عملية توسع السوق، يجب أن يركزوا على التحقق من معقولية واستقرار التدفقات النقدية للأصول الأساسية، بدلاً من مجرد السعي وراء توسع السوق.

قال وان تشاو بينغ، المحلل الاستراتيجي في شركة تشونغشان فاند، للصحفيين إن “تحسن حقوق الملكية وارتفاع الميل للمخاطرة يضغطان على سيولة وتوجهات صناديق REITs، لكن انخفاض أسعار الفائدة، نقص الأصول، دخول رؤوس أموال طويلة الأجل، وطلب التحوط، كلها عوامل تدعم السوق. إن خصائص العائد العالي والحدود المعقولة للخسائر تعطيها قيمة عالية في تخصيص الأصول، وقد يجذب الانخفاض المؤقت بعض المستثمرين لتخصيص مشاريع عالية الجودة. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن تصدر سياسات داعمة للطلب، مثل منتجات المؤشرات، والصناديق العامة، وتحرير استثمارات صناديق التقاعد، تدريجيًا.”