لقد سمعت شيئًا مثيرًا يحدث في مجال الحدائق الترفيهية. تقوم شركة Six Flags ببيع سبعة من حدائقها غير المربحة إلى EPR Properties مقابل 331 مليون دولار نقدًا. من الظاهر أن Six Flags خرجت بشكل جيد، لكن القصة الأعمق في الواقع مثيرة جدًا.

دعني أعود قليلاً. كان من المفترض أن يكون دمج Cedar Fair قبل عامين بمثابة دمج يغير قواعد اللعبة ويخلق تآزرًا حقيقيًا. بدلاً من ذلك، تم تدمير سهم Six Flags تمامًا - بانخفاض 68% منذ إغلاق الصفقة. لقد أغلقوا بالفعل Six Flags America العام الماضي ويخططون لبيع California's Great America قريبًا. كانت الشركة تنزف قيمة، لذا فإن بيع هذه الحدائق منطقي استراتيجيًا.

لكن هنا حيث يصبح الأمر مثيرًا للاهتمام. الحدائق السبعة التي تنتقل إلى EPR حققت العام الماضي إيرادات بقيمة 260 مليون دولار و EBITDA معدل بقيمة 45 مليون دولار. لكن EPR تدفع فقط 331 مليون دولار مقابل الحزمة كاملة. هذا خصم كبير - كانت هذه الحدائق تمثل 9.5% من إجمالي حضور Six Flags و 5.7% من EBITDA المعدل البالغ 792 مليون دولار، ومع ذلك يحصلون على أقل من 4.5% من قيمة الشركة. على الورق، يبدو أن Six Flags تعرض للخداع.

لكن الشيء المهم عن EPR Properties - هو صندوق استثمار عقاري يركز بشكل رئيسي على دور السينما وأماكن الأكل واللعب بنسبة عائد توزيعات أرباح تبلغ 6.2%. الحدائق الترفيهية ليست حقًا مجال تخصصهم. السوق يتفق بوضوح على أن هذا توافق غريب، ولهذا انخفض سهم EPR بنسبة 4% عند الإعلان بينما ارتفع سهم Six Flags بنسبة 5%. افترض الجميع أن Six Flags فاز بالصفقة.

لكن في الواقع، ربما كان EPR هو المشتري الأذكى هنا. لا يوجد العديد من اللاعبين المستعدين للقفز إلى حدائق الترفيه الإقليمية في الوقت الحالي. المشغلون الرئيسيون غير مهتمين بالمواقع ذات الحركة المنخفضة. هيرشند لا يزال يستهلك استحواذه الأخير. لقد تعلمت الشركات الخاصة الابتعاد عن هذا القطاع الذي يتطلب رأس مال كبير. حصلت EPR على هذه الأصول بخصم كبير تحديدًا لأن عدد المشترين كان ضئيلًا جدًا.

التحرك الذكي الحقيقي؟ يمكن لـ EPR أن يحتفظ بهذه الحدائق، ويجمع أي نقد تولده، ثم يعيد بيعها لمشغل حقيقي بعد بضع سنوات عندما يتحسن السوق. في الوقت نفسه، يمكن لـ Six Flags التركيز على مواقعها الأفضل أداءً وربما تحسين الهوامش. كلا الطرفين ربما يربح هنا، حتى لو كانت ردود فعل السوق تشير إلى العكس. أحيانًا الشخص الذي يبدو أنه دفع أكثر من اللازم يفهم السوق بشكل أفضل مما يعتقد الجميع.