اشترت منزلًا دون تأجيره، إما استهلاك أو مقامرة

في قسم التعليقات على المقال السابق عن نسبة الإيجار إلى السعر، اكتشفت أن الكثيرين لا يزالون غير فاهمين، ولا زالوا ينظرون إلى المنازل بنفس النظرة القديمة، لذا سأوضح أكثر.

الطريقة الصحيحة لاستخدام المنزل لها طريقتان فقط، طريقتان، طريقتان! واحدة هي الاستهلاك، أي السكن الذاتي، حيث تحسب تكلفة الاستخدام سنويًا، مثل السيارة، كلما كانت أكبر، ارتدى قبعة أكبر، مع استهلاك بقيمة 1% إلى 2% سنويًا، وكلما كانت الخسارة أكبر، اشترِ منزلًا بقيمة تتناسب مع ذلك؛

والطريقة الأخرى هي الاستثمار، وهو أن تؤجر المنزل، إذا لم تؤجر، وتحتفظ به فقط في انتظار ارتفاع السعر، فذلك لا يُعتبر استثمارًا، بل مقامرة، وهي نوع أقل جودة من المقامرة، لأن القيمة المتوقعة غالبًا ستكون سلبية — فالمنزل يتقدم في العمر بشكل مؤكد، بينما الأسهم والذهب والبيتكوين، حتى تلك الأجزاء التي لا تولد تدفقات نقدية، تعتمد ببساطة على شخص آخر يشتريها بسعر أعلى، لكن على الأقل، أصلها لن يتقدم في العمر بشكل مؤكد. لا يمكن أن تقول بعد عدة عقود، حتى لو بدا أن أسعار المنازل الجديدة في نفس المنطقة لم تتغير أو ارتفعت، أن المنازل القديمة يمكن بيعها بسعر منخفض جدًا، فهي تشبه الأسماك أو الفواكه التي تتلف، ومن الصعب استخدامها كأصول مقاومة للتضخم على المدى الطويل.

بالطبع، هناك من يقول إن المناطق المركزية في المدينة دائمًا أقل، حتى لو كانت المنازل قديمة، فالمساحة المركزية محدودة. لكن هذا جيد، فحتى مع دورة السوق الصاعدة التي استمرت أكثر من عشرين عامًا، فهي لا تعتبر استثمارًا إلا في فترات "تضارب بين الطلب والعرض"، أما في باقي الأوقات فهي مجرد مقامرة — فالمنازل كان من المفترض أن تنخفض، وليس من المفترض أن ترتفع بهذا الشكل، فهي منفصلة تمامًا عن الواقع الصيني من حيث الفقر والغنى، إنها سوق غير طبيعية وغير مكتملة، مع تدخل الحكومة وإصرارها على دعم السوق، مما أدى إلى سوق صاعدة اصطناعية — لكنك لا ينبغي أن تعرف مسبقًا أن الحكومة لن تسمح بالتراجع وتدعم الأسعار. لذلك، باستثناء من استفادوا من بداية عملية التمدين، أو من لديهم القدرة على التمويل، فإن من حققوا أرباحًا عبر الرفع بالرافعة المالية أو من خلال عقود مضاعفة في البيتكوين، هم في النهاية يعتمدون على الحظ. والآن، هناك من يذكر عام 2016، ويقول: "لا تندم على عدم شرائك منزلًا، انظر إلى دروس 2015 و2016" — هذا يبالغ في اعتبار الفوز في مقامرة صغيرة الاحتمال كأنه استثمار قوي.

أما عن المناطق المركزية، فكيف يمكن أن تُباع المنازل القديمة بأسعار مرتفعة؟ ليس لأن الناس يحبون السكن في منازل قديمة، بل لأنهم يراهنون على أن عمليات الهدم والتجديد ستستمر، وبعد الهدم، يتحول المنزل إلى جديد، ويمكن توسيع المساحة والاستفادة، لذلك اعتاد الناس على عدم خصم قيمة المنازل القديمة (بل أحيانًا يرفعون سعر المنازل القديمة جدًا في وسط المدينة)، وما يحدث هو أن التوقعات بهدم المنازل هو مقامرة، وليس استثمارًا. بعد انتهاء فترات الهدم والتجديد، تصبح المنازل القديمة غير ذات قيمة، سواء كانت في وسط المدينة أو غيره. خلال العشرين سنة الماضية، مر العديد من المدن بانتقال وتوزيع للمراكز، وما يُسمى بـ"الموقع المركزي" هو مجرد رهانات على عدم تغيره خلال 10 أو 20 سنة أو قبل البيع.

لذا، فإن الشيء الوحيد الذي يمكن أن نعتبره "استثمارًا منطقيًا وعادلًا" في العقارات هو الإيجار، ويجب أن يكون عائد الإيجار أكبر من تكاليف الصيانة السنوية وخصم الاستهلاك، وإذا كانت هناك قروض، يُضاف إليها فوائد القرض الموزعة على السنة، ويجب أن يكون العائد يغطي ذلك، ويزيد على معدل الفائدة الخالية من المخاطر — عندها يكون استثمارًا مربحًا، وإلا فهو استثمار فاشل.

أما قيمة المنزل بعد خصم الاستهلاك، سواء سترتفع أو تنخفض في المستقبل، فهي تعتمد على الحظ. بالإضافة إلى قدرتك على تقييم دورة الأسعار الحالية، والدورة الاقتصادية بشكل عام، هناك سياسات الحكومة، وازدهار المنطقة، وعمليات النقل والتطوير، وما إذا كانت المدينة لا تزال تتلقى تدفقات سكانية، وما إذا كانت الصناعات لا تزال قادرة على الصمود، وغيرها من المتغيرات التي لا يمكنك التنبؤ بها مسبقًا، فهي ليست مرتبطة بشكل كبير برؤيتك أو نظرتك.

الكثير يعتقد أنه يحقق "استثمارًا" في العقارات، لكنه في الواقع مجرد مقامرة، إلا إذا كانت نسبة صغيرة من أصولك مخصصة للعقارات بهدف تنويع المخاطر، وزيادة مرونة محفظة استثماراتك — فمعظم الأثرياء لا يملكون العقارات كجزء كبير من أصولهم.

فكيف تميز بين الاستثمار والمقامرة؟ يجب أن يكون لديك على الأقل قاعدة أساسية، تضمن أن استثمارك دائمًا في اتجاه صاعد، ولا يتأثر بأي متغيرات أخرى، حتى لو لم تسير الأمور كما تتوقع، وكان حظك سيئًا، فإن الأمر سيطيل فقط مدة تحقيق عائدك، ولن يؤدي إلى خسارة، وهذا هو معنى الاستثمار الحقيقي، وإلا فهي مقامرة.