مؤخرًا لاحظت أن موضوع أسعار العقارات في فيتنام أصبح أكثر سخونة، خاصة أن البيانات في هانوي مخيفة حقًا. مؤشر نسبة سعر العقار إلى الدخل (HPR) يمكن أن يعكس ما إذا كان سوق العقارات في مدينة معينة مفرط في النشاط أم لا، وحال هانوي الآن يستحق التفكير العميق.

لنبدأ بالأرقام. نسبة سعر العقار إلى الدخل في هانوي وصلت حاليًا إلى 27.7 مرة، وهو أعلى بكثير من المتوسط الطويل الأمد البالغ 23.35 مرة، وهو أيضًا أعلى مستوى منذ ذروة عامي 2016 و2017. بمعنى آخر، يحتاج شخص ذو دخل عادي إلى أكثر من 27 سنة من عدم الإنفاق لشراء منزل، وهو ما يعكس تدهور القدرة على السداد لدى المشترين بشكل واضح.

لماذا يحدث ذلك؟ هناك عدة عوامل وراء ذلك. أولًا، العرض لا يزال ضيقًا، خاصة في المناطق المركزية والبنية التحتية الممتازة، حيث لا تزال هناك حالة من الطلب الزائد على العرض. ثانيًا، من ناحية التمويل، بعد فترة من التشدد في السيولة بين 2022 و2023، بدأ المال يتدفق مجددًا نحو العقارات، خاصة الأصول السكنية ذات الملكية الواضحة التي أعادت جذب الأسر والمستثمرين على المدى الطويل. ثالثًا، ارتفاع تكاليف البناء، مع ارتفاع أسعار الأراضي والعمالة وتكاليف التمويل، أدى إلى رفع أسعار العقارات الجديدة، مما دفع سوق العقارات المستعملة أيضًا.

ومن المثير للاهتمام أن أسعار العقارات في فيتنام تتشابه إلى حد كبير مع الصين. العقارات في فيتنام تمثل حوالي 60 إلى 70% من أصول الأسر، ومعدل التملك الذاتي يصل إلى حوالي 90%، وهذا الاعتماد على العقارات يشبه إلى حد كبير ما كانت عليه الصين في الماضي. لكن هناك فرق رئيسي — فيتنام حاليًا لديها معدل تحضر يبلغ 45% فقط، وهو أقل بكثير من 65 إلى 67% في الصين، مما يعني أن الطلب على السكن في فيتنام لا يزال لديه مساحة كبيرة للنمو.

عند المقارنة مع الصين، يتضح الأمر أكثر. فالصين وفيتنام لديهما نسب سعر العقار إلى الدخل تقريبًا، تتراوح بين 27 و28 مرة، لكن هيكل السوق مختلف تمامًا. منذ 2022، بدأت الصين في انخفاض عدد السكان، مع فائض كبير في العرض، حيث يوجد ما يكفي من المنازل لاستيعاب 150 مليون شخص، مع أكثر من 4 ملايين وحدة سكنية تُنجز سنويًا، والأزمة ناتجة عن فائض العرض، والديون العالية، وتوقعات السوق المستمرة في الارتفاع. أما في فيتنام، فالعكس هو الصحيح، فالسكان لا يزالون في زيادة، ومستوى التحضر بعيد عن الاكتمال، حيث يتم بناء حوالي 100 ألف وحدة سكنية سنويًا، وهناك نقص يقارب 300 ألف وحدة، خاصة في الإسكان العادي والإسكان المضمون. ببساطة، الصين تتجه نحو تصحيح السوق بسبب وجود الكثير من المنازل، بينما فيتنام فعلاً هناك نقص في المساكن.

هل ستشهد أسعار العقارات في فيتنام تصحيحًا عميقًا مثل الصين؟ من ناحية المخاطر، فإن الارتفاع السريع في نسبة سعر العقار إلى الدخل يحمل مخاطر — انخفاض قدرة المشترين على السداد، تراجع عائدات الإيجارات، وتزايد التفاوت بين المشاريع والمناطق. لكن البيئة الائتمانية الحالية أكثر حذرًا مقارنة بعام 2016 و2017، والإطار القانوني أصبح أكثر صرامة، مما يعني أن المخاطر أكثر محلية، تتعلق بمشاكل في قطاعات معينة، ومن غير المرجح أن تتطور إلى فقاعة سوقية عامة.

تأثير ذلك يختلف بين فئات الناس. من الصعب الآن على المشترين السكنيين، لكن من المتوقع أن يخفف مشاريع الإسكان المضمون من هذا الضغط خلال السنوات القادمة، كما أن توسيع المناطق السكنية إلى الضواحي يمكن أن يقلل من تكاليف البناء. أما المستثمرون، فيجب أن يكونوا أكثر حذرًا، لأن هيكل التدفقات النقدية في العقارات يتغير، وتوقعات زيادة رأس المال لم تعد بنفس التفاؤل السابق. سوق الشقق بشكل عام دخلت مرحلة تقييم أعلى، بعد أن كانت في مرحلة تراكم.

بشكل عام، على الرغم من أن نسبة سعر العقار إلى الدخل في فيتنام تقترب من مستويات ما قبل الأزمة في الصين، إلا أن السوق الفيتنامي لا يملك بعد البنية التحتية أو الهيكلية التي تؤدي إلى انفجار فقاعة. الفرق الرئيسي يكمن في الاختلافات الواضحة في العرض والطلب، والهيكل السكاني. ارتفاع أسعار العقارات في فيتنام قد يكون مجرد تقلبات طبيعية في مسيرة التحضر، وليس فقاعة غير عقلانية. ومع ذلك، من الضروري متابعة السياسات وتطورات السوق عن كثب. ما رأيكم في موجة ارتفاع أسعار العقارات في فيتنام؟