لقد كنت أبحث للتو عن شراء منزل في كاليفورنيا وبصراحة، الأسعار جنونية. كما يعلم الجميع، الطقس هنا رائع، لكن تكلفة المعيشة؟ قاسية جدًا. بدأت أبحث عن البرامج التي قد تساعد فعلاً واكتشفت أن هناك دعمًا أكثر مما كنت أظن، خاصة من خلال CalHFA.

لذا، فإن CalHFA موجودة منذ عام 1975 لمساعدة الناس على الحصول على قروض عقارية يمكنهم تحملها فعلاً. الجزء الرائع هو أنها تمول ذاتيًا، لذلك لا تستهلك أموال الضرائب. بشكل أساسي، تتعاون مع المقرضين المعتمدين لتقديم قروض للمشترين لأول مرة ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط. يمكنك فعلاً اقتراض حتى 105٪ من قيمة المنزل، مما يعني أنهم سيساعدون في تغطية دفعة المقدمة وتكاليف الإغلاق أيضًا. هذا مهم جدًا عندما تنظر إلى العقارات في كاليفورنيا.

لديهم ستة برامج مختلفة لقروض الرهن العقاري حسب وضعك. إذا كنت من العسكريين أو قدامى المحاربين، هناك برنامج VA حيث لا تحتاج إلى دفعة مقدمة على الإطلاق. للأشخاص في المناطق الريفية، هناك خيار USDA. لكن معظم الأشخاص الذين أعرفهم يفكرون إما في طريق FHA أو الطرق التقليدية.

رهن FHA من خلال CalHFA بسيط - ثابت لمدة 30 سنة، ويمكنك الحصول على دفعة مقدمة منخفضة تصل إلى صفر بالمئة إذا كنت مؤهلاً لبرنامج مساعدة MyHome الخاص بهم. وإلا، فإن الدفعة المقدمة تكون 3.5%. ثم هناك CalPLUS، وهو مشابه لكنه يحمل معدل فائدة أعلى قليلاً. المقايضة هي أنه يأتي مع برنامج الفائدة الصفرية الذي يساعد في تكاليف الإغلاق، وهو منطقي حقًا عندما تكون بالفعل تحت ضغط ميزانيتك.

إذا أردت أن تسلك الطريق التقليدي بدلاً من FHA، فإن CalHFA تقدم ذلك أيضًا. نفس معدل الفائدة الثابت لمدة 30 سنة، لكن ستحتاج إلى دفع PMI. يمكنك الاقتراض حتى الحد الأقصى للقرض المطابق في منطقتك. الدفعة المقدمة يمكن أن تكون منخفضة تصل إلى ثلاثة بالمئة إذا استخدمت مساعدة MyHome، وإلا فهي صفر بالمئة بمساعدتهم.

الآن، إليك شيء عن التأهل - يجب أن يكون دخلك عند أو أقل مما تحدده CalHFA لمقاطعتك. قبل بضع سنوات، كانت تلك الحدود مرتفعة جدًا، تتراوح من حوالي 159,000 دولار في المقاطعات الأرخص مثل فريسنو إلى 300,000 دولار في المناطق الغالية مثل سان فرانسيسكو وسان ماتيو. لكن بصراحة، حتى لو وصلت إلى حد الدخل، لا بد أن تستطيع تحمل الدفعة الشهرية. لقد قمت بحسابات على قرض تقليدي بقيمة 700,000 دولار مع تمويل الدفعة المقدمة الخاص بهم بنسبة فائدة 7%، وتجد أن المبلغ الشهري فقط للأصل والفائدة هو حوالي 4,517 دولار. أضف الضرائب على الممتلكات، والتأمين، وتأمين الرهن، وفجأة تصل إلى حوالي 5,500 دولار شهريًا. هذا التزام كبير.

شيء فاجأني هو أنه حتى لو كنت قد امتلكت منزلًا من قبل، لا تزال مؤهلاً كمشتري لأول مرة إذا لم تمتلك منزلًا خلال الثلاث سنوات الماضية. لذلك، إذا حدثت ظروف وأضطرت للبيع، لست محظورًا تلقائيًا.

للحصول على الموافقة على قرض CalHFA، ستحتاج إلى إكمال دورة التعليم عبر الإنترنت للمشتريين أو الذهاب لبرنامج استشارات حضوري. هم صارمون جدًا في ذلك. كما أنه لا يمكنك أن تكون بدون سجل ائتماني - لن يقبلوا ذلك. وستحتاج إلى شراء ضمان منزل لتغطية الإصلاحات غير المتوقعة بعد الإغلاق.

عملية التقديم تتطلب العثور على موظف قروض مفضل من CalHFA، وهو ما يبدو أصعب مما يبدو. مقاطعة لوس أنجلوس لديها فقط حوالي ثمانية موظفين مؤهلين للمقاطعة بأكملها وفقًا لموقعهم الإلكتروني. CalHFA لا تصدر القروض مباشرة - إنما تتعاون مع المقرضين المعتمدين والمصادق عليهم. لذا، ما تدفعه يعتمد على المقرض الذي تتعامل معه. النصيحة الذكية هي التسوق والحصول على عروض أسعار متعددة حتى ضمن برنامج CalHFA، تمامًا كما تفعل في أي مكان آخر.

ما يساعد حقًا في جعل الأمور ميسورة هو دعم الدفعة المقدمة وتكاليف الإغلاق. بلغ متوسط سعر المنزل في كاليفورنيا أكثر من 700,000 دولار بنهاية 2022، لذا فإن دفعة مقدمة تقليدية بنسبة 20% ستكون 140,000 دولار. حتى ثلاثة بالمئة فقط تعادل 21,000 دولار. ثم تكاليف الإغلاق الإضافية تتراوح بين 2 إلى 5 بالمئة. الأمر قاسٍ جدًا. هنا يأتي دور MyHome - وهو رهن ثانٍ مخصص لدفعتك المقدمة. لديهم أيضًا ZIP، وهو برنامج الفائدة الصفرية، الذي يغطي تكاليف الإغلاق. وأفضل جزء؟ لا يتعين عليك سداد هذه حتى ينتهي الرهن العقاري الرئيسي بعد 30 سنة، أو عندما تبيع أو تعيد التمويل. MyHome يترتب عليه فائدة، لكن ZIP لا، لذلك على الأقل واحد منهما بدون فائدة.

يمكنك دمج قروض CalHFA مع منح وبرامج دعم الدفعة المقدمة الأخرى أيضًا. إذا استطعت أن تؤهل لمزيد من التمويل من مصدر آخر، فهذا يعني أن المبلغ الذي عليك اقتراضه أقل بشكل عام. فقط كن حذرًا لأن المنح أحيانًا تكون خاضعة للضريبة كدخل في السنة التي تتلقاها فيها.

إذا أردت الصورة الكاملة، فإن HUD لديها صفحة كاملة لمساعدة ملكية المنازل في كاليفورنيا مع خيارات أكثر. بالإضافة إلى ذلك، معظم المدن لديها إدارات تنمية المجتمع أو الإسكان الخاصة بها التي تدير برامج محلية بجانب ما تقدمه CalHFA. من المفيد التحقق مما إذا كانت مدينتك المحددة توفر شيئًا إضافيًا.

العملية كلها قابلة للتنفيذ إذا عرفت أين تبحث وماذا تسأل. كاليفورنيا غالية، لا شك، لكنها أنشأت بنية تحتية حقيقية لمساعدة الناس على امتلاك منازل. فقط يتطلب بعض البحث والصبر للتنقل في كل ذلك.