فكرت فقط في عدد الأشخاص الذين يتجاهلون الفرق بين مضاعف الإيجار الإجمالي ومضاعف الدخل الإجمالي عند تقييم العقارات المؤجرة. يبدو أنهما متشابهان، لكنهما في الواقع أدوات مختلفة تمامًا، واستخدام الأداة الخاطئة قد يقودك إلى قرارات استثمارية سيئة.

إذن، إليك الأمر - إذا كنت تنظر إلى عقار مؤجر، فمن المحتمل أن تريد أن تعرف ما إذا كان يستحق السعر فعلاً بالنسبة لما يحققه. هنا تأتي هذه المضاعفات. فهي تمنحك طريقة سريعة لمقارنة العقارات دون أن تضيع في تفاصيل النفقات.

مضاعف الإيجار الإجمالي هو الأبسط. فقط تأخذ سعر العقار وتقسمه على الدخل الإيجاري السنوي. هذا كل شيء. لنفترض أنك تنظر إلى مكان بقيمة 400,000 دولار يحقق 50,000 دولار سنويًا من الإيجار - فإن مضاعف الإيجار الإجمالي الخاص بك هو 8. إنه بسيط جدًا ويعمل بشكل رائع إذا كنت تقارن بين إيجارات سكنية حيث الإيجار هو مصدر دخلك الأساسي.

أما مضاعف الدخل الإجمالي فهو أوسع. بدلاً من مجرد الدخل الإيجاري، تنظر إلى كل شيء - الإيجار، رسوم الوقوف، آلات الغسيل، أي شيء يولد مالًا من ذلك العقار. نفس طريقة الحساب (سعر العقار مقسومًا على إجمالي الدخل السنوي)، لكنك تضع شبكة أوسع. لعقار بقيمة 500,000 دولار يحقق 100,000 دولار إجمالي، فإن مضاعف الدخل الإجمالي الخاص بك هو 5. هذا المنطق أكثر فائدة للعقارات التجارية أو المباني متعددة الأسر حيث توجد مصادر دخل متعددة.

الفرق الرئيسي بين مضاعف الإيجار الإجمالي ومضاعف الدخل الإجمالي يعود حقًا إلى نوع العقار الذي تقوم بتقييمه. مضاعف الإيجار الإجمالي هو صديقك للعقارات السكنية الأحادية. مضاعف الدخل الإجمالي أفضل عندما تتعامل مع عقارات أكثر تعقيدًا ولها مصادر دخل متنوعة. عادةً، كلما كان المضاعف أقل، كانت القيمة مقابل الدخل أفضل، لكن هنا يكمن الخطأ الذي يقع فيه الناس - لا يخبرك أي من هذين الأمرين شيئًا عن النفقات. الضرائب العقارية، الصيانة، رسوم الإدارة - هذه ليست محسوبة على الإطلاق. لذلك، قد يبدو العقار رخيصًا على الورق، لكنه قد يسبب خسائر عندما تأخذ في الاعتبار جميع التكاليف.

لقد رأيت مستثمرين يتحمسون لعقار بمضاعف إيجار إجمالي أو مضاعف دخل إجمالي يبدو رائعًا، ثم يدركون أنهم لم يأخذوا في الاعتبار أن المنطقة تتدهور أو أن المبنى يحتاج إلى إصلاحات كبيرة. هذه المضاعفات مفيدة للمقارنات السريعة، لكنها ليست الصورة الكاملة. عليك أن تنظر إلى ظروف السوق، اتجاهات الموقع، وكل نفقات التشغيل الفعلية الخاصة بك لتفهم حقًا ما إذا كان الاستثمار منطقيًا.

الخلاصة - فهم مضاعف الإيجار الإجمالي مقابل مضاعف الدخل الإجمالي مهم، لكن لا تدع هذه المقاييس تكون أداتك الوحيدة لاتخاذ القرار. استخدمها جنبًا إلى جنب مع تحليلات أخرى للحصول على فهم حقيقي لما إذا كان العقار يستحق أموالك فعلاً.