لقد أدركت للتو أن الكثير من الأشخاص الذين يقيمون العقارات الإيجارية ربما يستخدمون مضاعفات الدخل هذه بشكل خاطئ، أو على الأقل لا يحصلون على الصورة الكاملة منها.

إذن، إليك الأمر حول المضاعفات الإجمالية في العقارات. الفكرة الأساسية بسيطة جدًا—تأخذ سعر شراء العقار وتقسمه على دخله السنوي (أو الإيجار، اعتمادًا على ما تقيسه). هذا يمنحك لمحة سريعة عما إذا كان سعر العقار معقولًا بالنسبة لما يحققه فعليًا. إنه في الواقع مرشح أول مفيد عند مقارنة عدة عقارات.

لكن هنا يصبح الأمر مثيرًا للاهتمام. هناك نهجان مختلفان، وغالبًا ما يخلط الناس بينهما. مضاعف الدخل الإجمالي ينظر إلى جميع مصادر الدخل—الإيجار، رسوم الوقوف، آلات الغسيل، أي شيء يدرّ أموالاً. مضاعف الإيجار الإجمالي هو أكثر دقة ويحسب فقط الدخل الإيجاري الفعلي. لماذا يهم هذا؟ لأن مبنى تجاري يدرّ عدة مصادر دخل مقابل إيجار سكني فردي هما كائنات مختلفة تمامًا.

دعني أقدم لك الحساب. لنفترض أنك تنظر إلى عقار سعره 500,000 دولار ويحقق 100,000 دولار سنويًا من جميع مصادر الدخل. مضاعف الدخل الإجمالي هو 5. هذا يعني أنك تدفع خمسة أضعاف الدخل السنوي مقابل العقار. أو إذا كان لديك إيجار سكني بقيمة 400,000 دولار يحقق 50,000 دولار من الإيجار الصافي، فإن مضاعف الإيجار الإجمالي هو 8. تساعدك هذه المضاعفات على مقارنة العقارات المماثلة بسرعة في سوقك.

الآن، هنا المشكلة التي يحتاج الجميع إلى سماعها. هذه المضاعفات لا تقول لك شيئًا على الإطلاق عن النفقات. صفر. فهي لا تأخذ في الاعتبار الصيانة، الضرائب العقارية، التأمين، رسوم الإدارة، الشواغر، أو أي من الأمور التي تستهلك أرباحك فعليًا. عقار بمضاعف جذاب ظاهريًا قد يكون مصيدة من حيث التدفق النقدي بمجرد احتساب تكاليف التشغيل.

بالإضافة إلى ذلك، تتجاهل هذه المقاييس سياق السوق تمامًا. الموقع مهم. الاتجاهات الاقتصادية مهمة. قد يكون لعقار في منطقة مزدهرة مضاعف أعلى وهو مبرر تمامًا لأن الإيجارات ترتفع. في حين أن عقارًا بمضاعف مذهل في حي متراجع قد يكون فخًا.

فما الحل؟ لا تعتمد فقط على مضاعفات الدخل. فهي مفيدة كأداة فحص أولي، لكن دمجها مع تحليل مالي أعمق هو الأفضل. انظر إلى التدفق النقدي الفعلي بعد النفقات. ضع في اعتبارك مسار السوق المحلي. تحدث مع أشخاص يديرون عقارات في تلك المنطقة. المضاعفات نقطة انطلاق، وليست القصة كاملة.

إذا كنت جادًا في الاستثمار العقاري، فإن هذا النوع من التحليل مهم. شخصيًا، أعتقد أنه من المفيد قضاء وقت في فهم أي مضاعفات دخل تنطبق على نوع العقار الذي تستهدفه وما هي النطاقات الطبيعية في سوقك. هكذا تتجنب الدفع الزائد مقابل شيء يبدو جيدًا على الورق لكنه يستهلك أموالك في الواقع.