لقد أدركت للتو أن الكثير من الناس لا يعرفون عن قروض البطانية عندما يدخلون في استثمار متعدد العقارات. كنت أرى المستثمرين يذكرونها في المنتديات، فبحثت في كيفية عملها فعليًا.

إذن، إليك الأمر - إذا كنت تشتري عدة عقارات، فإن التقدم للحصول على رهن عقاري منفصل في كل مرة هو كابوس. تنخفض احتمالات الموافقة، وتدفع رسوم تأسيس متعددة، وتتعامل مع أسعار وشروط مختلفة على كل قرض. هنا يأتي دور قرض البطانية. هو في الأساس رهن عقاري واحد يغطي عقارين أو أكثر في وقت واحد. أسهل بكثير من التنقل بين خمسة مقرضين مختلفين.

تُستخدم قروض الرهن العقاري البطاني بشكل رئيسي من قبل المطورين، والمصلحين، والمستثمرين الجادين في العقارات. من المنطقي - إذا كنت تشتري محفظة كاملة أو تقسم الأرض إلى قطع للبيع، فأنت بحاجة إلى تمويل يتحرك بسرعة ولا يتطلب إعادة موافقة مستمرة.

إليك كيف يعمل ذلك فعليًا. تحصل على قرض بطاني واحد ليغطي جميع مشترياتك. تصبح العقارات ضمانًا معًا، لكن الجزء الذكي هو - عادةً يوجد بند تحرير مدمج. هذا يعني أنه عندما تبيع عقارًا واحدًا، يتم تحرير ذلك العقار المحدد من القرض دون أن تضطر إلى سداد كامل قرض البطانية. من الواضح أن العقارات المتبقية لا تزال بحاجة إلى تغطية الرصيد المستحق لكي ينجح الأمر.

عادةً ما يحد المقرضون نسبة قرض إلى قيمة بنسبة 75-80%، ويريد معظمهم دفعة مقدمة تتراوح بين 25-60%. ستحتاج أيضًا إلى إثبات وجود احتياطيات نقدية لمدة لا تقل عن ستة أشهر. الحد الأدنى للقرض عادةً حوالي 100 ألف دولار، على الرغم من أن بعض المقرضين يرفعونه بكثير. عادةً ما تتراوح شروط القرض بين 2 و30 سنة، مع السداد على مدى 15 أو 20 أو 30 سنة كمعيار. يمكن أن تكون أسعار الفائدة منخفضة تصل إلى 4%.

التأهل أكثر صرامة من الرهون العقارية التقليدية. يريدون درجة الائتمان الشخصية وتاريخ الدخل، بالإضافة إلى إذا كنت تتقدم كعمل، فإنهم ينظرون إلى نسبة تغطية خدمة الدين - والتي عادةً يجب أن تكون على الأقل 1.25 ضعف. كما سيريدون إثبات أنك قمت بذلك من قبل، خاصة إذا كنت تتعامل مع شيء كبير مثل تطوير تجاري أو تجديد كبير.

مكدس الوثائق حقيقي. ستقدم البيانات المالية الشخصية والتجارية، تفاصيل العقارات، الصور، أسعار الشراء، التقييمات الحالية، تكاليف التجديد، الرهون الحالية، خطة عملك، تفاصيل الإيجارات، معدلات الشغور، النفقات التشغيلية، وصافي الدخل التشغيلي. يريدون الصورة الكاملة.

الميزة الكبرى؟ دفعة واحدة شهريًا بدلًا من خمسة. تكاليف إغلاق واحدة ورسوم تأسيس واحدة بدلًا من متعددة. لا حاجة للتنقل بين أسعار فائدة وشروط مختلفة. لا يوجد حد لعدد العقارات التي يمكنك تضمينها.

لكن العيب حقيقي أيضًا. إذا تخلفت عن السداد، ستفقد كل شيء لأنها كلها ضمانات. ليس العديد من المقرضين متخصصين في قروض البطانية، لذا خياراتك محدودة. عادةً ما تكون مبالغ القروض عالية، مما يعني أن دفعتك الشهرية عالية. وبصراحة، التأهل أصعب بكثير من الرهن العقاري العادي.

إذا كنت جادًا في بناء محفظة إيجارات أو القيام بأعمال تطوير، فقد يكون قرض البطانية هو الخيار الصحيح. فقط تأكد من فهم بنود التحرير ولديك خطة قوية لكل عقار.