لقد أدركت للتو أن العديد من المستثمرين في العقارات قد يكونون غافلين عن كيفية فرض الضرائب على الاستهلاك عند البيع. هناك شيء يُسمى القسم 1245 الذي يغير بشكل أساسي قواعد الضرائب الخاصة بك، ومعظم الناس لا يفهمونه تمامًا حتى يكونون في مرحلة البيع.

فما هو بالضبط ممتلكات القسم 1245؟ إنه ببساطة طريقة مصلحة الضرائب الأمريكية تقول فيها "مرحبًا، نحن نسمح لك بخصم الاستهلاك، لكننا نسترده عند البيع." عندما تمتلك أنواعًا معينة من الممتلكات القابلة للاستهلاك - فكر في المعدات، التركيبات، المركبات المستخدمة في الأعمال الإيجارية، أو التحسينات مثل المصاعد - تطلب مصلحة الضرائب استرداد ذلك الاستهلاك كدخل عادي بدلاً من معدل الأرباح الرأسمالية الأكثر ودية.

إليك الأمر الحقيقي. لنفترض أنك اشتريت بعض معدات الإيجار مقابل 50 ألف دولار وادعيت 15 ألف دولار كخصم استهلاك على مر السنين. الآن، أساسك المعدل هو 35 ألف دولار. تبيعها مقابل 60 ألف دولار. لا يتم فرض الضرائب على الربح البالغ 25 ألف دولار بنفس الطريقة. أول 15 ألف دولار (الاستهلاك الذي قمت بادعائه) يُفرض عليها ضرائب الدخل العادي، والتي عادةً تكون أعلى. فقط الـ 10 آلاف دولار المتبقية قد تؤهل لمعالجة الأرباح الرأسمالية. هذا فرق كبير في المبلغ الذي تدين به فعليًا.

ما هو ممتلكات القسم 1245 من حيث الممارسة العملية؟ عادةً ما يشمل الممتلكات الشخصية والتحسينات المحددة للعقارات التي تم استهلاكها. عادةً لا تشمل المباني نفسها، لكن التركيبات داخلها غالبًا ما تكون مشمولة. الأثاث، المركبات، الآلات - إذا كنت قد خصمت استهلاكًا عليها وكانت تُستخدم في عملك أو عملية الإيجار، فهي على الأرجح تقع تحت هذا التصنيف.

الضرر الضريبي يمكن أن يكون شديدًا إذا لم تكن تتوقعه. لقد رأيت المستثمرين يتفاجؤون بمدى استهلاك استرداد الدخل العادي الذي يأكل من عائداتهم. المفتاح هو فهم أساس التكلفة المعدل الخاص بك وحساب بالضبط أي جزء من ربحك سيتم استرداده مقابل معالجته كأرباح رأسمالية.

الخلاصة: إذا كنت تخطط لبيع أي أصول مستهلكة في محفظة العقارات الخاصة بك، عليك أن تضع في اعتبارك آثار ممتلكات القسم 1245 مسبقًا. قم بحساب الأرقام، وافهم تقسيم الضرائب، ولا تتفاجأ عند الإغلاق. معالجة الحسابات مبكرًا أفضل من الاندفاع لمعرفة فاتورة الضرائب لاحقًا. إنها واحدة من الأمور التي تميز المستثمرين الذين يخططون استراتيجيًا عن أولئك الذين يردون فقط على الفرص.