لقد سألني شخص مؤخرًا عن ضرائب الممتلكات في كاليفورنيا وأدركت أن الكثير من الناس لا يفهمون حقًا كيف تعمل هنا، خاصة الطبقات المختلفة. لذا دعني أشرح ذلك لأنه أصبح معقدًا جدًا، خاصة إذا كنت تشتري أو تبيع في فئات الأسعار الأعلى.

أول شيء يجب معرفته - ضرائب الممتلكات في كاليفورنيا على منزل بقيمة مليون دولار تختلف عما يعتقده معظم الناس. لديك ضريبة الممتلكات السنوية، والتي تبلغ حوالي 1% من القيمة المُقيمة (وهذا هو معدل Proposition 13 الذي ندفعه معظمنا). لكن إذا كنت تتعامل مع ممتلكات ذات قيمة عالية، هناك ضريبة أخرى تفرض عند البيع، وهذا ما يسميه الناس ضريبة القصر.

أتحدث تحديدًا عن مقياس ULA في لوس أنجلوس، والذي صدم الكثير من الناس عندما تم تطبيقه في أبريل 2023. هذه ليست حالة على مستوى الولاية - إنها فقط لوس أنجلوس الآن، على الرغم من أن مدنًا أخرى مثل سان فرانسيسكو وأوكلاند وسان خوسيه لديها ضرائب مماثلة. وضع الضرائب على الممتلكات في كاليفورنيا يختلف من مدينة لأخرى، وهذا هو الجزء المربك.

إليك ما يحدث فعليًا مع ضريبة القصر: إذا كنت تبيع عقارًا بقيمة 5.15 مليون دولار أو أكثر في لوس أنجلوس، فإنك تدفع ضريبة نقل إضافية فوق كل شيء آخر. المعدلات هي 4% إذا كانت بين 5.15 مليون و10.3 مليون، ثم ترتفع إلى 5.5% فوق ذلك. لذا على عملية بيع $6M ، أنت تنظر إلى مبلغ إضافي قدره 240,000 دولار فقط من هذه الضريبة. هذا قاسٍ جدًا.

ما هو مثير للاهتمام هو أن هذه الضريبة غيرت فعليًا كيفية تحرك السوق. لاحظت أن الناس إما يؤجلون عمليات البيع، أو يحاولون هيكلة الصفقات بشكل مختلف، أو ينظرون إلى المعاملات خارج السوق لتجنب تفعيلها. بعض البائعين يضعون أسعار العقارات فقط تحت الحد، مما يخلق ديناميكية سوق غريبة.

الآن، إذا كنت تملك عقارًا في بيفرلي هيلز، ماليبو، أو كالاباساس - تلك المناطق تم إعفاؤها من ضريبة القصر في لوس أنجلوس، وهو شيء مستقل. وهناك بعض الإعفاءات المشروعة: وكالات الحكومة التي تبيع ممتلكات، والمنظمات غير الربحية التي تقوم بمشاريع سكن ميسور، وأشياء من هذا القبيل.

الأموال من هذه الضريبة ذهبت إلى برامج الإسكان الميسور ومكافحة التشرد - جمعت 192 مليون دولار في أول 10 أشهر، لذا فهي مصدر دخل مهم جدًا. سواء كنت تعتبر ذلك سياسة جيدة أم لا، يعتمد على وجهة نظرك، لكن هذا هو الواقع.

إذا كنت تتعامل مع عقارات ذات قيمة عالية في كاليفورنيا، فعليك حقًا أن تفهم كيف تتراكب هذه الضرائب فوق ضريبة الممتلكات العادية على منزل بقيمة مليون دولار وكل شيء آخر. الخطوة الذكية هي التحدث مع شخص متخصص في هذا المجال قبل أن تشتري أو تبيع، لأنه توجد بعض الخيارات الإبداعية في الهيكلة التي قد تناسب وضعك. أشياء مثل تقسيم المعاملات أو استخدام الصناديق الاستئمانية ليست دائمًا ممكنة، لكنها أحيانًا تكون.

الخلاصة: نظام ضرائب الممتلكات في كاليفورنيا متراكب، وإذا كنت في سوق العقارات الفاخرة، فإن ضريبة القصر تعتبر عاملًا رئيسيًا في قرارك. وهي لن تختفي في أي وقت قريب - المدن الأخرى تواصل النظر في ضرائب مماثلة، لذلك من المحتمل أن يكون هذا مستقبل سوق العقارات في الأسواق الرفيعة في كاليفورنيا.