لقد أدركت للتو كم من الناس في الواقع لا يفهمون الفرق بين معدل الفائدة على الرهن العقاري و APR على الرهن العقاري. كنت أساعد صديقا في التسوق للحصول على قرض سكني مؤخرًا وظهرت هذه المسألة، وبصراحة إنها من الأشياء التي يمكن أن توفر لك آلاف الدولارات إذا فهمتها بشكل صحيح.

إذن إليك الأمر. معدل الفائدة الخاص بك هو مجرد جزء من الصورة. عندما تنظر إلى APR على الرهن العقاري، أنت ترى الصورة الكاملة لما تدفعه فعليًا. يشمل معدل الفائدة الخاص بك بالإضافة إلى جميع تلك التكاليف الأخرى مثل نقاط الخصم، ورسوم الإنشاء، و PMI. في الواقع، يُلزم مكتب حماية المستهلك المالي المقرضين بعرض APR عند الإعلان عن الأسعار، لذلك هناك بعض الشفافية على الأقل.

الفارق بين معدل الفائدة و APR الخاص بك مهم أكثر بكثير مما يعتقد الناس. إذا كانت القيمتان قريبتين جدًا، فهذا يعني أنك لا تتعرض لعدد كبير من الرسوم المخفية. ولكن إذا كان هناك فرق كبير، فقد ترغب في التعمق أكثر لمعرفة ما يتم فرضه فعليًا.

دعني أشرح بعض من أكبر عناصر التكاليف. نقاط الخصم هي في الأساس دفعة مقدمة تدفعها لتخفيض معدل الفائدة الخاص بك. مقابل كل 1% من مبلغ القرض تدفعه، يمكنك تقليل معدل الفائدة بحوالي 0.25%. لذلك على رهن عقاري $300k ، خفض $3k يجعلك تحصل على ربع نقطة أقل. الحساب يتوافق إذا كنت ستبقى في المنزل لسنوات، ولكن إذا كنت ستبيع خلال خمس إلى عشر سنوات، قد لا تسترد تلك التكلفة المسبقة أبدًا.

ثم هناك رسوم الإنشاء، وهي الرسوم التي يفرضها المقرضون لمعالجة الرهن العقاري الخاص بك. عادةً تتراوح بين 0.5% إلى 1.5% من مبلغ القرض الخاص بك، أي من 1500 دولار إلى 4500 دولار على رهن عقاري $300k . بعض المقرضين يعلنون عن عدم وجود رسوم إنشاء، ولكن الحقيقة هي أنهم عادةً يعوضون ذلك بفرض معدل فائدة أعلى. تنتهي بك المطاف بدفع المزيد من الفائدة مع مرور الوقت مما كنت ستدفعه مقدمًا.

PMI هو عنصر آخر يفاجئ الناس. إذا كانت دفعتك الأولى أقل من 20%، يضيف المقرض تأمين الرهن العقاري الخاص إلى دفعتك الشهرية. هذا يقارب 0.1% إلى 2% سنويًا حسب وضعك. على رهن عقاري $300k ، يتراوح بين 300 دولار إلى 6000 دولار سنويًا. الخبر السار هو أنه بمجرد وصولك إلى 20% من الملكية، يمكنك طلب من المقرض إزالته.

إليك رأيي بعد مشاهدة الناس يمرون بهذه التجربة. إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لفترة طويلة، فمن المنطقي فعلاً دفع بعض التكاليف المسبقة للحصول على APR أقل على الرهن العقاري. ستوفر المال على الفائدة على مدى السنوات. ولكن إذا كنت تعتقد أنك قد تنتقل خلال الخمس إلى العشر سنوات القادمة، فإن الحفاظ على تكاليفك المسبقة منخفضة وقبول معدل أعلى قليلاً قد يكون الخيار الأذكى.

أكبر خطأ أراه هو أن الناس يركزون فقط على معدل الفائدة دون النظر إلى الصورة الكاملة لـ APR. عليك حقًا أن تتسوق وتقارن التكاليف الإجمالية، وليس مجرد رقم واحد. من الجدير أن تستغرق بعض الوقت لفهم ما تدفعه فعليًا، لأن الفرق بين صفقة جيدة وصفقة سيئة على الرهن العقاري يمكن أن يكون فعليًا عشرات الآلاف من الدولارات على مدى عمر القرض.